以案释法 | 不动产抵押了却没登记，损害赔偿责任怎么担？

借给他人20万元，担保人对债务进行担保并约定用自己名下房产进行抵押，各方未约定保证方式及保证期间，也未对房屋实际办理抵押登记，同时债权人亦未在法律规定的保证期间内主张过保证责任，保证人是否能免除保证责任？债权人是否能就未办理抵押登记房屋主张抵押人承担连带赔偿责任？

李明因需资金周转向王勇借款20万元，并出具借条一张，由张兰、刘义做担保人，并签字、捺印。该借条载明：“月息3%；担保人张兰、刘义以其名下位于某处房产做抵押，如到期还不清借款，出借人有权处置抵押房子。”

借条签订后，王勇向李明转账20万元，但各方未就借条中所涉房屋办理抵押登记。到还款期限，王勇多次催要还款无果后，诉至人民法院，请求法院判决李明向王勇支付欠款20万元，利息9万元；张兰、刘义对李明所欠本金及利息承担连带清偿责任；张兰、刘义因未履行给王勇办理房屋抵押登记手续而应承担连带赔偿责任。

法院经审理认为，本案中担保人张兰、刘义既是保证人，又以名下房屋进行了抵押，但未办理抵押登记。王勇有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求张兰、刘义承担保证责任。但王勇未在上述期间内向张兰、刘义主张过保证责任，本案起诉之日保证人张兰、刘义的保证期间已过，保证责任免除。

那么在未办理登记的抵押房屋的抵押合同中，抵押人应承担何种责任？根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十六条：“抵押合同对被担保的主债权种类、抵押财产没有约定或者约定不明，根据主合同和抵押合同不能补正或者无法推定的，抵押不成立。法律规定登记生效的抵押合同签订后，抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失的，抵押人应当承担赔偿责任。”

张兰、刘义作为抵押人办理抵押登记以使抵押权有效设立是其依据诚实信用原则应当履行的合同义务，且张兰、刘义亦未提交证据证明未进行抵押登记的过错在于王勇，本案中张兰、刘义应当对其未进行抵押登记的行为承担责任。未办理不动产抵押登记情形，法律对担保责任形态未作规定，本案中当事人也未约定承担连带责任，故认定王勇主张张兰、刘义承担连带责任于法无据，但张兰、刘义应当承担未办理抵押登记的违约责任，责任范围以抵押物价值为限。

最终，二审法院判决李明向王勇偿还欠款20万元，支付利息9万元；张兰、刘义在抵押物房产价值范围内对前述债务承担责任。

文中人名均为化名。