文/田大叔
今天我们从多维度来聊一下无锡目前的市场：
NO. 1｜壹
我们首先从产品推新的节奏上切入。
随着无锡土地市场的平稳推进，无锡新产品进入市场的节奏也相对有序，基本上达到了供应平稳的节奏。
最近一段时间内，进入市场的新项目就有融创·西羲里、融创·惠山映、融创·壹号院、融创长江映、碧桂园·都荟、铂悦名邸、德信·云溪名著、世茂·璀璨蠡湖湾、栖霞天樾府、富力山、信义山水嘉庭、华君湖湾花园、奥体紫兰园、太湖如院、红星·天铂、绿城·诚园、金科中心长江樾等。
融创·长江映沙盘
目前除融创·西羲里、融创·惠山映两个盘开盘外，其余项目也会在年底之前相继开盘。
除此之外，还有一些新地块项目预计在明年3、4月份相继入市，比如金融街、路劲鸿山地块项目、金融街梅村地块项目、华侨城太新地块项目、蓝城太湖广场地块项目、甘肃建总锡东地块项目、江苏金领建筑路地块项目、旭辉东北塘地块项目等。
从新品入市的节奏上来看，可以用一个“热”字来形容。
融创·壹号院沙盘
如果从拿地到推新的时间周期来看，大家都在抢营销节点，说的直白一点，大家都在抢市场份额。
为什么大家都在加快推新节奏？说白了，大家都在走高周转路线。
当前，开发商拿地成本越来越高，融资越来越困难，反之，利润率越来越低，只有从时间、工期、质量上控成本，从而导致无锡有些期望值非常高的项目降标降配，施工用的材料从A级降到B级，再从B级降到C级。
有开发商很乐意把一线城市精品项目搬到无锡，可惜好的项目到无锡后有很严重的“水土不服”，名字还是原来的名字，品质不是原来的品质，我给这样的项目定位成：花高端项目的钱打造刚需产品线。
其实，我一直想以《无锡最贵的“刚需盘”》为题写一写那些雄赳赳气昂昂高调进无锡，却严重拉低预期的项目或开发商。
从最近推新的一些产品上，有些纯新项目还是给人一种超出预期的效果，比如铂悦名邸，一个乡镇盘的售楼处做的让人眼前一亮，即使放在滨湖区也不比那些所谓的高端豪宅差。
碧桂园弘阳铂悦名邸
据说德信·云溪名著打造的是很纯粹的纯洋房社区，品质号称可以和绿城媲美，从这两点上还是给人很多期待的，只不过对外报23000-24000元/平的价格，多少有点让人望而却步。
不管怎样，开发商能在无锡继续拿地，就说明对无锡市场还抱有希望，只不过在限价和本土化的要求下，产品做的有些走形罢了，但是住还是可以住的。
NO. 2｜贰
既然提到拿地，就不得不说说无锡的土拍市场。
土拍一向是楼市的风向标，土拍热了会掀起一股抢购热潮，土拍冷了市场则会提前过冬。
我们就拿10月份的3场土拍来说事儿。
10月份的3场土拍已经结束2场，前2场的土拍结果大家已经知晓。
10月10日的4幅地块除新吴区锡兴路与泰山路交叉口东北侧地块有溢价成交外，其余3幅地块均以底价成交。
10月10日新发鸿景拿地情况
另外，新吴区锡兴路与泰山路交叉口东北侧地块溢价率仅为1.31%，最终被新发鸿景以9545元/平的价格竞得。
对于这次土拍外界的评价略有分歧，主要的分歧还是在冷热上，这是一个永远对立的话题。
这次土拍的冷热要看从哪个角度去看，如果从楼面价的角度来看，这次土拍是热的，虽然3幅地块以底价成交，但是楼面价已经达到预期效果。
东方王榭南地块最终楼面价为12425元/平；采煤机械厂东地块楼面价12890元/平；张村3号地块楼面价10350元/平；有溢价成交的富力桃园东地块最终楼面价9545元/平。
10月10日惠山区张村3号地块出让结果
从以上的楼面价上可以看出未来的房价又会破区域内新高，从这一点上来看，这次土拍还是有看头的。
但如果从开发商报名的数量上来看，这次土拍真的可以用“凉凉”来形容。
首先，梁溪区两幅地块本来没有开发商报名参与，眼看就要面临流拍，城投出来紧急救市，由城投出面拍下东方王榭东地块。
据消息透露，采煤机械厂东地块也是城投主动联系的融创，本来融创没打算参与这次土拍，土拍当天梁溪城投没有收到开发商要报名的消息，所以最后找了融创一起报名。
后经证实，土拍的前一天，梁溪城投和融创就以融城这家公司报名参与了采煤机械厂东地块的竞拍，不是外界谣传的梁溪城投临时起意拉拢融创一起拿地的。
10月10日无锡4幅地块出让结果
不知道大家有没有注意到，在无锡深耕多年目前很缺地的开发商都没有报名参与这次的土拍，比如龙湖、中海、金科、保利、富力、雅居乐等。
去年龙湖在无锡连拿4幅地块，成功开发了龙湖天宸原著、龙湖天钜、龙湖天璞、龙湖蠡湖天著，目前除龙湖天钜还有房源在售外，其余三个楼盘都进入清盘阶段，所以在拿地上迫在眉睫。
中海同样如此，中海目前在无锡只有一个寰宇天下在售，在拿地上也很紧迫。
我向中海相关领导咨询在无锡拿地事宜时，他们的态度是：在无锡拿地成本太高，楼面价太高，而且还限价，在利润率上就没有保证，所以拿地比较谨慎。
10月11日，无锡唯一出让的东北塘裕巷新村地块被旭辉以底价成交，最终楼面价为7055元/平。
10月11日东北塘裕巷新村地块
10月30日，无锡太湖新城还有一幅地块要出让，起始楼面价就达16000元/平，这块地的楼面起始价已经超过了多家开发商报名的授权价，会不会有开发商报名，这是一个很重要的看点。
我们还是很期待有越来越多的开发商进驻无锡，在无锡做出更好的产品。
NO. 3｜叁
国庆之后，大家都觉得市场会有所好转，至少在购房政策上会有所松动，可事实上，没有迎来好的预期，市场温度反而骤降。
节假日之后，我跑了很多楼盘，包括热销和非热销楼盘，他们给我的反馈基本是一致的。
梁溪区某热销楼盘工作人员对我说：张主编你有没有注意到，假期之后市场变冷很多，我们9月份每天的来访量在60-80组客户之间，最近这几天的来访量只有20-30组，最主要的是认筹客户退筹率很高。
滨湖区某流量盘也有同样的反馈，说之前月均成交在50套左右，现在月均成交在20套左右，导致很多好的置业顾问都在相互打探“外面有没有更好的机会”。
无锡运河两侧的住宅区（田大叔摄）
卖的好的楼盘尚且如此，长期坐“冷板凳”的楼盘又是怎样的情况呢？
为此，我专门走访了我认为的“四大难盘”（具体哪四家我就不实名了），其中一家或许已经习惯了长期的“冷市场”，对于市场变冷没有太多的感受。
锡山区一家老大难的楼盘就有很大的动静，不仅换了整个楼盘所有团队，还提出把案名换掉，重新包装一下再入市，要学习恒大·翡翠公园的营销模式。
我和他们一位负责人聊天时，他一直向我吐槽“无锡太难了，是我们的产品定位有问题？还是我们不会营销？为什么就是卖不动？”连续几个发问，让我很难给他最直面的回答。
俯瞰无锡（田大叔摄）
擅长讲情怀的一家楼盘倒是很佛系，以前售楼处内很难得来一组客户，现在还是同样的问题。营销人对于这一问题多少有些幸灾乐祸的态度，“以前是我的楼盘不好卖，现在大家的楼盘都不好卖了，我要看其他营销人怎么应对这个突如其来的‘冬天’”。
（田大叔摄）
从目前的购房结构来看，房地产市场已经进入买方市场，购房者越来越趋于理性，对产品的要求也越来越高，接下来房价也会出现结构性调整，比如降价促销等。
所以在开发商困难的时候，刚需应该抓住时机，抢购特价房和降价促销房。
NO. 4｜肆
最后说两件趣闻：
一件是关于70%去化（或去化7成）的问题，一件是“背锅侠”的问题。
不知道大家有没有注意到，最近所有开盘加推的楼盘去化结果都喜欢用70%或7成。
这个问题是我和某项目的营销总聊天时，对方向我提出的，他说“现在开盘的楼盘去化都是7成吗？我看各家的海报和新闻稿对外宣传的都是去化7成，这个7成都快被用烂了。”
我说7成对上对下都是一个很好交代的数字，如果说去化6成感觉太低，8成又太高，7成是一个最好的中间值。
而且，往往对外说去化7成的实际去化率可以打个对折。
从最近几个纯新盘开盘的真实数据上就可以感受到“7成”的魅力，梁溪区某盘开盘对外成去化7成，实际卖了3-4成，锡山区某盘加推对外称卖了7成，实际去化3成左右，惠山区两个盘对外说去化都是7成，但据竞品楼盘发来的数据，实际去化只有3成多。
来源：网络
如果对外说卖了9成或基本售罄的，那基本上卖的真的是好，至少也有7成的去化，所以说对外说的去化率是一门“很深”的学问。
这个去化率信是不信还要看各位自己。
再来说一说“背锅侠”的问题，毕竟年底了嘛，有些事情总是要有人背锅的，所以这段时间地产人的离职率、跳槽率会很高。
最近这一段时间我就很明显感受到地产人跳槽的频率越来越高，打个比方，我昨天去某项目找张总的，今天这位张总在另外一个项目履职了。
来源：网络
地产人跳槽的主要原因是营销的问题，换个通俗易懂的话就是没有把房子卖出去，在以成交结果为导向的今天，房子卖不出去，所有的“锅”都是营销总来背。
最可怕的是，无锡有些营销总从这个“坑”跳到这个“坑”，再从这个“坑”跳到另外一个“坑”。
不得不说，选择比努力重要，跳槽可真是门技术活。
NO. 5｜伍
以上几个细节很明显反映出当前的市场行情。
市场就是如此，周期性波动也很正常，不过需要谨慎的是，有些地方在政策松动上又开始坐不住了，政策一旦有了松动就等于开了“闸口”，你们自然懂得。
所以，市场是好是坏，你们自行评定。