文/许梦娇
今天上午，国家统计局发布了《2019年1-10月份全国房地产开发投资和销售情况》。
开发投资、商品房销售、房地产开发景气指数等各项数据显示没有明显的下滑，有的还上涨。
看完了数据后，我去咨询了易居研究院智库中心研究总监严跃进，询问了相关市场情况。
严跃进表示，目前投资数据没有明显的下滑、资金面也没有明显恶化、房企拿地数据也没有太多受销售数据降温的干扰。
这句话什么意思？
简单来说，就是人们认为楼市是以降温为导向的，但降温不代表下跌，整个市场房屋销售依然有韧劲、不低头！
正如无锡目前的房价一样，就是有韧劲！
市场偏冷的状态下，10月新房均价达19252元/平，离2万只有一步之遥！
01
降价促销不假，但目前均价没降
我们先来看老百姓最关心的房价。
今年1-10月份全国商品房均价为9337元/平，相比1-9月份的9355元/平，是有所下跌的。
但结合商品房销售面积和增速额增速的数据来看，销售面积上涨，销售额降幅收窄。
说明实际上今年10月份房企积极以价换量的销售策略起了作用，降价促销总体上还是带来了销售业绩的改善。
比如，无锡多数房企在九十月份使出了优惠促销等手段，企图抢收“金九银十”。
其中，恒大·翡翠公园低价抢房的事儿很轰动，打出“高层15888元/㎡起，洋房17388元/㎡起！毛坯价买精装房！”的策略。
低价对买房人来说的确很有用，10月6日开盘时，买房人抢疯了。
不单单只这一个项目，恒大无锡多盘联动，最高优惠达38万。
甚至放眼到全国，恒大的全民营销也是重要的销售利器。
整个10月恒大实现了销售903亿，同比大增70.2%，连续两个月创房企单月销售历史最高纪录。
除恒大外，无锡还有很多楼盘选择在国庆黄金周和双十一的节点放出重磅优惠。
事实证明，以价换量很有效，但目前无锡新房的均价还是居高不下，19252元/平，差个748元就到2万！
时至11月，在无锡市场整体偏冷的环境下，已经有很多楼盘有降价的动作了。
但由于统计数据的滞后性，新房的整体均价可能会在年底体现，但是妄想无锡房价爆降是不太可能的。
02
土地市场转凉，但地价就是不降
从土地购置来说，土地购置面积同比跌幅为16.3%，已经保持了连续9个月持续下跌的状态，但是这个跌幅是在收窄的，说明房企的拿地态度谨慎。
从年初至今，无锡的土地市场一步步热转凉。
而且今年尤为明显的是房企在拿地的区域选择上有了变化，因主城区和滨湖区起始地价过高，今年各大房企转向羊尖、硕放、鸿山、胡埭等偏远的乡镇板块拿地。
比如，碧桂园羊尖项目铂悦铭邸、栖霞硕放项目天樾府、路劲鸿山项目、金融街鸿山项目、和新力胡埭项目翡翠湾等。
尽管9、10月份不乏优质地块出让，但本身起始地价就高，仍未能阻止市场热度进一步下滑，出现了多个底价成交，而且是城投拿地的地块。
即便如此，无锡的地价还是居高不下，拥有35块万元地。
接下来，11月21日将拍的新吴区太科园地块起始地价就高达10517元/㎡，是继新吴区华润公元九里和融创长江映之后的第三块万元地（如果不终止挂牌的话）。
而滨湖区五湖大道地块起始地价9209元/㎡，去掉商业比，住宅实际起始地价为15112元/㎡。
03
房企业绩下降，竞争依然激烈
从到位资金来看，房企到位资金同比增长7%，这个增幅相比1-9月有微小的收窄。
一方面说明房企资金面的数据其实不算太糟糕；另一方面，也表明房企的感受和市场数据感受有时候不一致。
大多数房企还是觉得当前资金面是明显收紧的，或者说需要防范资金方面的各类新压力，所以在第四季度房企还是会加大力度加速资金回笼。
全国其他城市如此，无锡也不例外。
从10月份无锡房企销售的表现来看，融创、万科和龙湖TOP3龙头房企的地位愈发稳固，但整体销售规模相比去年同期有所下降。
而且TOP3准入门槛较去年同期压缩了22.48亿，各房企的市场占有率相比以前来说也是下降的。
但各房企之间的竞争依然激烈。
排名第一的融创受长江映、惠山映以及西羲里项目入市的影响，全年累计销售额破百亿大关，上涨至116.2亿，稳居榜首。
万科在无锡布局的项目很多，以90.83亿的成绩紧随其后；而龙湖则位居第三。
TOP4-10的房企集中度同比也有所下降，排名异动较小。
其中，绿地香港、华润、建发差额较小，大多在1亿左右，竞争激烈。
综上，今天国家统计局发布的各项数据没有明显的下滑，我们认知中的降温其实不代表下跌，房价也不会爆降，楼市整体还是韧劲十足的。
走过路过，点个在看，你就是这条街最靓的崽!