11月东北新增住宅投资额环降25.93%！商品房销售面积与销售额均降

2019已“余额不足”，就在刚过去的上一周，中央经济工作会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展，再次强调“房住不炒”。

从国统局发布的2019年1—11月份全国房地产开发投资和销售情况统计数据中也可以看出，当前全国房地产市场运行平稳。

全国房地产开发投资增速回落态势依旧

从数据中我们可以看出，今年1—4月全国房地产开发投资是正向增长的，但增长幅度有减弱趋势，而自5月起，全国房地产开发投资增速已经连续4个月呈下降趋势，降幅虽有缩小趋势，但房企在融资难等压力下，在投资方面谨小慎微。9月房地产开发投资增速与8月持平。10月房地产开发投资增速继续回落。11月保持了继续回落的态势，回落0.1个百分点，目前为本年度的最低点。

2019年1—11月份，全国房地产开发投资121265亿元，同比增长10.2%，增速比1—10月份回落0.1个百分点。其中，住宅投资89232亿元，增长14.4%，增速回落0.2个百分点。住宅投资占房地产投资总额的73.6%，与10月情况相同。

11月全国房地产开发投资增速继续回落，这可能是由于11月以来，部分地区加强对房地产金融监管，房企融资更加困难。在资金压力下，房企开工积极性大大减弱，开发投资增速重新回落。

11月份，房地产开发景气指数为101.16，比10月份提高0.02点。11月房地产开发景气指数增长较10月增幅收窄，进入年末淡季，受政策调控影响，11月指数增长幅度继续收紧。

10月作为第四季度的开端，部分地区银保监会持续加大对银行业资金违规流入房地产行业的处罚力度，从源头上控制地产行业资金，稳定房价，推动房地产市场平稳健康发展。

11月份已是第四季度中旬，央行发布《中国金融稳定报告(2019)》，继续严格遵循“房子是用来住的，不是用来炒的”政策定位，完善“因城施策”差别化住房信贷政策，抑制投机性购房。

中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆在创新经济论坛上指出，炒高房子价的主要动力就是炒地皮，控房价决不允许炒地皮。任何房产商买土地，批租土地，必须自有资本，而不能后边“背个银行”。只要把土地地价控制了，房价不会上去的。

11月东北地区房地产开发投资增速回落0.7%

聚焦东北房地产开发投资情况，1—11月份，东北地区投资4939亿元，增长8.9%，增速回落0.7个百分点。11月除东北地区外，东部地区增速比1—10月份回落0.1个百分点；中部地区回落0.3个百分点；西部地区增速回落0.4个百分点。

其中住宅投资达3424亿元，同比去年增长13.9%，占房地产开发投资总额的69.32%，略高于全国平均值。

与上个月公布的2019年1—10月份全国房地产开发投资情况图对比，11月份东北地区新增投资额为360亿元，与10月份新增投资额486亿元相比，环比下降25.93%（10月环比下降28.00%）住宅部分，11月新增住宅投资额为252亿元，与10月新增住宅投资额为522亿元相比，环比下跌34.20％（10月环比下跌26.63%）。总的来看，11月东北无论是房地产开发投资总额还是是住宅投资额都较10月有所减少，其中11月投资额跌幅较上月减少2.07％，投资额环比跌幅扩大7.57％。

从上述内容可以看出，10月东北楼市热度消退，而到了11月，更是与东北的天气一样，降温明显，降幅扩大。

11月份东北地区销售额增速与上月持平

国家统计局调查数据显示，1—11月份，商品房销售面积148905万平方米，增速由今年10月以来首次由负转正，较11月同比增长0.1%。1—10月份为上升0.1%。其中，住宅销售面积增长1.6%，办公楼销售面积下降11.9%，商业营业用房销售面积下降14.1%。商品房销售额139006亿元，增长7.3%，增速与上月持平。其中，住宅销售额增长10.7%，办公楼销售额下降11.3%，商业营业用房销售额下降13.5%。

从图表中我们可以清楚地看到，2019年开年以来，全国商品房销售面积增速一直处于负增长，经过5、6月份降幅连续扩大，自7月起，降幅开始缩小，9月收窄幅度较8月有所减少，到了10月，商品房销售面积增速实现今年以来首次由负转正，达到0.1%。11月继续保持了增涨态势增幅达到0.2％，为今年最高值。

回到东北地区，1—11月份，东北地区商品房销售面积6832万平方米，下降4.5%，降幅收窄0.5个百分点；销售额5408亿元，增长3.4%，增速加快0.1个百分点。

从环比数据中我们可以发现，10月份东北商品房销售面积为766万平，环比下跌10.20%，11月份销售面积742万平，环比下降12.18%。销售额方面，东北地区10月份销售额为584亿元，月环降12.97%，11月份销售额564亿元，月环涨下降11.64%。

10月因“金九银十”后劲不足，东北地区商品房销售面积与销售额均出现下降情况，而十一月新房楼市热度下降，入市较少，楼市依旧保持横盘状态。

房地产开发企业到位资金增速与上月持平

　1—11月份，房地产开发企业到位资金160531亿元，同比增长7.0%，增速与1—10月份持平。其中，国内贷款23013亿元，增长5.5%；利用外资161亿元，增长57.5%；自筹资金52511亿元，增长3.7%；定金及预收款54482亿元，增长10.0%；个人按揭贷款24395亿元，增长13.9%。

从全国房地产开发企业本年到位资金增速曲线图中可以看出，自今年4月起全国房地产开发企业本年到位资金增速开始下降，4—7月降幅虽有所减小，但是到8月降幅又重新扩大。这与8月中央又出台多项政策限制房企融资有关。而9月不少地方政策放松，也使得房企开发资金到位速度出现短暂的加快，十月又重新恢复此前增速回落的情况。十一月楼市整体态势保持平稳，各地政策实施有条不紊，本月继续持平。

诸葛找房数据研究中心分析认为，临近年底市场预期偏冷，逐步进入施工淡季，以及开发企业融资环境趋紧，房屋新开工面积增速进一步缩小；三季度以来东部地区一些城市因城施策对调控政策初见成效，以价换量策略进一步提振了市场信心，房企融资环境依旧趋紧。

在刚过去的中央经济工作会议中，除对2020年楼市定调外，也释放出了楼市信号，透露出有些城市可以适当的松绑，以维持市场稳定。黑龙江出台政策限制开发商拿地，部分一线城市施以人才新政等放松楼市，解除限购等。但就目前情况看，临近年底各大房企抓紧资金回笼是关键，而购房者多数不愿选在本季度购房，预计12月与本月态势变化不大。