本文是昆明商业洼地系列的第二篇，但说的并不仅仅是商业。
马街片区没什么像样的商业，是因为马街正处于发展转型期——传统的制造业、老工厂已经外迁，百废待兴，可是新的产业形态尚未形成，大规模改造开发刚刚开始，人口聚集尚未发生，被寄予厚望的昆明西客站还没有开工，马街片区发展转型仍在真空期。
马街片区的商业街看着和以前的县城差不多
马街片区原本是昆明的制造业基地，沿春雨路一线，曾经有许多大型工厂——昆明电缆厂、昆明电机厂、昆明发电厂、昆明制药厂、昆明变压器厂等，随着传统制造业的衰落和昆明“退二进三”规划政策的提出，马街片区的老工厂开始了长达10年的外迁过程，到目前为止，马街片区的老工厂绝大多数都已外迁，只有家属区仍留在原地。
但马街片区重要机构的外迁其实还要更早，20年前，西山区政府就从马街片区搬迁到二环西路附近的碧鸡广场办公，说明当时西山区也没有把马街片区当作城市建设重点。
由于重点机构和企业的外迁，马街片区失去了产业支撑和人口吸引力，而企业外迁之后的旧城改造开发又要么遭遇挫折，要么起步较晚，导致马街片区至今还没有建成交付的大型房地产项目，也没有重点公共工程，城市界面也较为陈旧，人口吸引力不足。
这种状况导致的结果是，马街片区至今没有什么像样的商业，从眠山脚下到碧鸡关沿春雨路7公里范围内，不要说新兴大型购物中心没有，就连好一点的中小型商业体也几乎是空白。稍微近一点的商业体其实是在人民西路西端的金地兰亭广场，可是这个商业项目位置尴尬，距离马街片区核心地带很远，又难以辐射人民西路其他区域，所以经营状况一般。
马街片区的城改其实起步并不算晚，2010年，规划范围达976亩的马街摩尔城启动开发，这个项目位于春雨路和大渔路交叉口，位于马街片区核心位置，是个综合体项目，除了住宅外还包括写字楼、商业等。当年的媒体报道称，“按照规划，山海城邦·马街摩尔城的商业面积超过四十万平方米，覆盖大型商场、潮流百货、国际影院、生活剧场、星级酒店、6E商务中心、概念餐饮艺术中心、时尚风情购物街等”。
如此宏伟的蓝图，如果建成实现，马街片区的商业早已脱胎换骨。
但马街摩尔城在2018年停工后烂尾至今，在停工前，项目已经完成了部分商业裙楼的土建部分，从现在拍到的照片看，商业裙楼大概有5层，依稀能想象其规模。
2014年，马街摩尔城举办招商大会，获奖商家的奖品就是商铺使用权
已经烂尾多年正在破产重整的马街摩尔城
马街片区第二波开发开始于4年前，当时，白沙地、普坪村、电缆厂、电机厂、发电厂都签约进行改造，分别有宝能、俊发、大华集团、招商蛇口等负责改造，但进展却并不顺利，目前仅有白沙地和电缆厂所在的1号地块真正进入二级开发状态，可是原本被寄予厚望的滇池半山项目因为开发商阳光城陷入债务危机而开发停滞，俊发和招商蛇口签约的两个项目干脆没动，只有大华集团负责的电缆厂片区改造项目比较顺利，目前一期住宅已接近完工交房。
列入改造计划的昆明发电厂
由于马街摩尔城长期烂尾，其他项目进展不顺，未来马街片区核心区的商业供应，很可能得依靠大华开发的锦绣山海来解决。
锦绣山海的规划面积有2500亩，从总规图上看，其中有体量不小的商业规划，大华集团对外公布的是30万平米商业，包括对现在春雨路937文创园区的改造，但问题是锦绣山海的开发刚刚才起步，完成2500亩建设还有很长时间，商业兑现至少要在5年之后。
大华锦绣山海规划了不少商业，但主要集中在项目内部
改变马街片区商业短缺状况的另一个希望是昆明西客站TOD项目，根据目前透露的信息，西客站及其周边将会有大量的附属商业设施，包括体量很大的商务区、购物中心等，但昆明西客站的建设进度可能也不会很顺利，原计划去年开工但现在连拆迁都还没有完成，2027年能否建成还不好说。另外，即便2027年昆明西客站建成投用，附带的600亩上盖TOD综合体也不一定能够同期建成。
随着大华锦绣山海以及书香云海、滇池半山等楼盘的陆续交付，马街片区将重新进入人口大量迁入期，商业短缺的问题将会变得越来越明显。
昆明西客站按照TOD模式规划，商业是重要组成部分
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