文/吴婷婷
这几天无锡楼市劲爆消息不断~
先是贷款市场报价利率（LPR）比之前降了5个基点；
紧接着又有开发商曝出只要1成首付就可以买房；
昨天土地市场也流出了大消息，拟挂牌出让12宗涉宅地块，包括惠山区3宗、锡山区2宗、滨湖区2宗、经开区2宗、梁溪区2宗、新吴区1宗，其中不乏可以影响无锡未来房价走势的热门地块。
每一招都关乎救市。每一招都意义深远。
01
先说降利率。
具体能降多少是一回事，降这个动作本身就是救市的最强信号。
目前决定个人房贷利率的，主要是LPR和银行的加点。
其中，LPR与MLF直接相关，而MLF反映的又是银行平均的边际资金成本。至于银行的加点幅度，是由各银行自己决定的，主要取决于各行自身资金成本、市场供求、风险溢价等。
目前，变量之一的LPR已经降了，虽然降的不多，但在这个时候降，信号很明确，接下来就看各地银行怎么处理加点的问题了。
如果跟着LPR一起调低，说明当地市场的下行趋势比较严重，只能大降利率来刺激一下：
如果继续保持换来的加点数，大概率是当地情况还行，或者有其他方式刺激，还不需要银行出面；
又或者，部分保持，部分调整（比如调整首套房，保持二套房），调整哪个就是说明哪个群体需要刺激一下~
当然也可能增加一点点数，那只能说明对当地市场非常有信心，毕竟大部分人信奉的是“买涨不买跌”，跌的刺激效果有时远不如涨。
目前无锡的银行还没有做出明确的动作，我打了不少电话咨询，值班人员都说要正式复工后才会有具体的对策。而具体的复工时间就是下周。我们会继续跟进。
02
再说降首付。
低首付对于买房的刺激作用，不用我多说，2016年时苏州人在无锡太湖新城肆虐抢房，靠的就是低首付。
但那么好的招数，相关方面不能直接用，直接用意图太明显，场面也容易失控。由开发商出面是最好不过了。
还记得上周无锡出的17条政策措施吗？围绕开发商缺资金、缺时间的当务之急，给出了延期房产税、交付、施工等问题的方案。
当时很多买房人吐槽，那是在救开发商，和买房人没啥关系。
真的是这样吗？
我们都知道“滴水之恩当涌泉相报”，现在相关方面这么高调、打响第一抢来救开发商，得到救助的开发商还不要表示表示感激之情吗？
提高成交量，协助经济稳定增长，就是最好的感激。
去年无锡的成交量为什么不能更上一层楼？因为首付过高，想要换房子的人换不了。
无锡目前首套房是4成首付，二套房大多要到5成首付。因为首付压力太大，卡住不少很多真正想买房的人。
而现在，已经有好几个楼盘直接将首付降到了1成！直接解救了那些被大额首付卡着、想要卖掉一套房凑首付、但是又卖不掉房子的人。
按照要求，剩余的4成首付，需要买房人在5月或者6月的时候补足，这个时间差，对于开发商而言，垫付资金的压力不是很大，同时，也给了足够的时间让买房人卖房筹钱。
减轻了房企压力，又拯救了成交量，这一招委实漂亮！
03
终极大招是土拍。
土拍真正被普通买房人关注也就是去年的事。尤其去年年初，几场关键性的土拍对无锡房价上涨起了很大的推动作用。
我印象最深刻的是，每次刚刚挂地，就有中介或者置业顾问开始炒房价天花板又要涨。
拍完的结果也确实“不负众望”，尤其是几块优质地，导致经开区房价扶摇直上破了3万，梅村、惠山也都相继破了2万。
就连洛社、鸿山、硕放等乡镇，去年一年的地价也有了质的飞跃。
今年，历史重演的可能性很大。从目前透露的要挂牌的12块地看，起码超过4块是非常优质的地块。
04
值得一提的是，去年年初无锡的楼市环境其实也不怎么好，虽然上半年也陆续出现过土拍刺激、降利率等救市策略，但和眼下的三箭齐发有着本质区别。
今年市场还没真正开始，就同时祭出土拍，减首付、降利率这三把利剑，背后藏着多重深意：
首先，说明大家都不太看好今年的市场。虽然售楼处等还没上班，直接说成交下行有点草率，但有下行这个趋势是大家公认的。
其次，在仅仅只是预测到市场可能不好的情况下，就快刀斩乱麻的选择降利率、土拍刺激等最有效的手段下手，说明相关方面不希望看到今年市场不好的情况真正发生。
第三，开发商目前推出的降首付、无理由退房等刺激市场的策略，结束的时间大都在6月，从某种角度看，现在起到6月的这三个多月应该是普通人买房的空窗期。
这期间内市场好转了，刺激手段解除；没有好转，不排除会有更刺激的手段出来，比如解除限购、限贷等，吸引更多人入场。
对于还在解决首套房或者第一次换房的买房人来说，限购、限贷人群的入场绝不是什么利好。
05
最后一点小建议，下周开始，售楼处、中介将陆续复工。有买房打算的朋友，建议你先去各个售楼处走一走，也可以多联系中介看看房，真实的感受一下市场。
没有人天生就知道什么时候适合抄底，机会都是在实地走访的过程中抓到的。