苏州四县市中，昆山可以说是中国最著名的县级市了，它常年霸榜各类百强县榜单。
在过去的2022年，赛迪百强县榜单上，昆山再次拔得头筹，这是昆山连续18年蝉联中国百强县首位。
去年10月，国务院七普领导小组办公室编制的《2020 中国人口普查分县资料》中，昆山明确了新身份——特大城市。
并在去年，昆山首次问鼎全国工业百强县市和创新百强县市。
据《政府工作报告》数据显示，2022年昆山GDP预计突破5000亿，同时实现了各个维度的正增长。
规上工业总产值10810亿元，增长4%。
完成一般公共预算收入430.2亿元；
固定资产投资792亿元，增长6%；
社会消费品零售总额1642亿元，稳居苏州大市第一；
完成工业投资250亿元，增长8.4%，总量为近五年新高；
居民人均可支配收入达70600元/㎡，增长4%；
进出口总额达1038亿美元，继续保持千亿美元高位。
昆山成为国内首个达到5000亿量级的县级市，不愧是中国第一县，更是县域经济之王！
另外，昆山还创造了多个第一：
全国第一个建成环城高架的县级市。
全国第一个通地铁的县级市。
全国唯一拥有三个国家级开发区的县级市;
其外贸总额、规上工业总产值、人均进出口规模等均居于领先地位，也始终保持着对外商投资较高的吸引力。
回看昆山如今的耀眼成绩，和其优越的地理位置不无关系。
它接壤长三角龙头上海，接沪连苏、占据C位，区位优势得天独厚，号称上海的后花园。
我们知道，在环沪城市中，嘉兴、昆山、南通、嘉善、太仓称得上为上海都市圈第一梯队，但是只有昆山在邻沪城市中的优势较为明显，城市价值不言而喻。
首先表现为交通上的链接与贯通。
上海地铁11号线直达昆山花桥，并设置了“兆丰路、光明路、花桥”3站。昆山人民坐地铁就可以直达上海市区的徐家汇商圈，甚至比上海郊区的金山、奉贤等区到上海市中心还要方便。
S1线（已更名为轨交11号线）目前也进入了设备全面调试的阶段，将于2023年正式通车运营，终点设于花桥站，与上海地铁11号线花桥站换乘。
S1线是昆山首条和上海轨道交通网实现对接的线路，建成后，意味着在地铁赋能之下，昆山和上海的联系更为紧密。
除了地铁，昆山到上海乘坐高铁也十分便利。昆山站、昆山南站每天有约135次列车往返沪昆两地，这样的用时和频次，让乘坐高铁上下班真正成为现实。
从人口流动上看，“沪职昆住”已形成明显的同城效应，人口流动让昆沪两地形成了紧密的现实联系。
而昆山的花桥镇由于其靠近上海且地铁直达的优势，成为很多年轻白领们的优质的置业选择。每天都有无数年轻人往返于上海与花桥之间，他们居住在花桥，工作在上海，过着双城生活。
其次表现为 产业方面的承接 。
我们把时间轴拉远一些，在改革开放初期， 昆山第一家上市公司三山集团就是由金山、宝山、昆山三地合作创办的；上海老字号品牌金星电视、凤凰自行车是与昆山合营的；一大批上海籍的技术人才来到昆山工作，“星期天工程师”更是奔波于沪昆两地，为昆山发展经济注入“上海力量”。
后来再到浦东大开发、发展外向型经济，再到长三角一体化发展，昆山每一次跨越腾飞的背后都烙有“融入上海”的鲜明印记。
除了经济上承接上海的产业， 在生活上，昆山也积极与上海接轨 。
沪昆公共交通卡已实现“异地刷卡”，昆山医保卡可以在上海多家定点医院“异地就医”结算。
“十四五”期间，昆山提出要深度融入上海大都市圈建设，继续实现与上海优势互补、分工合作、错位发展。
目前的昆山不仅仅是台企之乡，还形成以电子信息、生物医药、智能装备为主的产业集群。
昆山的小核酸产业基地已成为亚洲最大的研究基地，京东全球首个全程无人分拣中心已经在昆山千灯运营，目前 共拥有上市企业达42家。
在各大产业升级之后，昆山的工业生产总值达到1.08万亿，成为全国工业总产值万亿俱乐部中 首个县级市 。
同时，其产业集群加速成长，产业结构不断优化。在过去的2022年，电子信息、装备制造业分别实现6000亿和2999亿元，增长7%和3%。
数字化改造行动提前一年实现规上工业企业全覆盖，蝉联全国县域工业互联网发展20强榜首。
临近上海的地理优势，与上海联系日益紧密，决定了昆山承接了上海的外溢客群，其楼市成交量有一定的保证，所以昆山楼市具有一定的 韧性 ，在四县市中相对 稳健和健康 。
1. 供应和成交同比跌幅处在四县市低位
2022年度昆山市商品住宅供应面积为238.31万㎡，同比减少19.6%；成交面积为287.93万㎡，同比减少8.46%。
2022年度昆山商品住宅的成交均价为21225元/㎡，同比上涨了8.13%。
中建鹿鸣府、华润润樾庭、东望璟园等核心板块的高品质楼盘在2022年度取得了亮眼的销售成绩，也带动了昆山市新房均价的结构性上行。
无论是供应还是成交，同比跌幅在四县市中都是最小的 。
我们来看月度成交情况。
2022年上半年因上海疫情“扩散”影响，4月昆山封城，直至6月开始昆山楼市才逐步迎来放量行情，8月中旬限购进一步松绑，9月单月成交达55万平方米，成交均价拉升至21851元/㎡，达到了年内高点，市场呈现出稳步升温态势。
10月，市场再次回落，一整月无新增供应，11月，随着供应量的增加，成交量所有增加。
到了12月，龙辰院子、臻悦雅筑、润樾云起花园、颐和天樾花园等新楼盘入市，带动了市场成交量的增加。
2. 主城玉山2万+元/㎡全面改善，越贵越好卖
具体到板块来看， 主城区玉山镇、张铺镇、临沪区域花桥镇 是2022年昆山成交的主力支撑，但彼此行情相对独立，楼市发展自成一体， 因客群结构显著差异造就了完全不同的市场特征 。
主城区玉山镇普遍进入全面改善时代，房价突破2万元/㎡，以本地改善客群为主，正因为 改善需求购买力充裕 ，因而总体呈现出 越贵项目越好卖 特征。
以 板块内的 中建鹿鸣府 为例， 虽然均价突破3万元/㎡，依旧可以实现屡开屡罄。
2022年，中建鹿鸣府以48.41亿元、15.15万㎡的销售成绩位居2022年昆山商品住宅销售金额、面积双榜榜首，其成交套数为1027套，位列套数榜第三。
中建鹿鸣府位于金鹰旁、娄江畔，是昆山公认的主城核心位置，名副其实的高价值地段。
以金鹰为中心，项目周边的二手房挂牌均价已突破40000元/㎡，中建鹿鸣府存在一定的倒挂优势。
项目紧邻昆山南北中轴长江路，路网四通八达，出门1公里即达市域轨交S1珠江路站（在建），周边集聚、金鹰、大润发、玉山中学、昆山第一人民医院等高端生活配套资源。
除了地段上占据城市核心，在产品力方面，中建鹿鸣府也足够硬核。
进小大门后即是国际城市口袋公园、空中廊桥、“秀舞霓裳”城市绿带、世纪之环……社区景观空间打造有艺术廊架、圆环活力剧场、慢享街区等，满足全龄段业主娱乐生活所需。
室内配置沃茨地暖、东芝中央空调、环都拓普新风三大件，皆是方太、摩恩、科勒、杜拉维特、飞利浦、欧派等高端品牌，带来更舒适的居家体验，让生活品质实现进阶。
中建鹿鸣府目前主力在售建面约124㎡的舒适三房、建面约143㎡的宽幕四房，大横厅、多开间朝南、主卧套房等亮点十足，在功能和尺度方面把改善户型做到了均好。
中建七局在城东开发的春景雅苑在2022年去化表现也可圈可点，120天累计销售破20亿元，月均去化超百套。
春景雅苑位于昆山城东体育公园片区核心位置，占地约870亩的开发区体育公园位于项目西侧约500米处，享受多元醇熟的配套资源。约2公里可达S1号线（建设中）夏驾河公园站（暂命名），项目还自持约2.9万方大型商业综合体，另外还有今年签约的皇冠假日酒店和永旺梦乐城。
项目产品主要以大三房和四房为主，主力户型建面约126㎡-189㎡，分别打造了建面约126㎡大三房、建面约143㎡舒适四房、建面约168㎡阔景四房、建面约189㎡豪华四房，是改善置业的产品佳选。
在社区景观上，春景雅苑整体采用“一厅一轴五分区”设计，中央会客厅融合景观连廊、阳光草坪、水景等，营造多功能社交体验空间。
并提出社区景观新主张——光舞之森，精心营造光之谷、水之庭、梦之岛、云之苑、石之居、林之境等六座情境花园，配有约1100㎡全龄儿童乐园、约700m活力健身跑道……
在室内装修上，全屋配置三大件，环都拓普新风系统、美的中央空调、沃茨地暖，将高品质与高舒适度的想象融入日常生活。从入户挂钩、德系品牌“凯迪仕”四合一智能门锁，“星月神”双开钢木复合入户子母门到卫生间干湿分离，彰显精致生活。
3. 张浦刚需心头好、 临沪花桥承接上海外溢
张浦板块因和苏州市区甪直接壤，再加之板块均价只有1.5万元/㎡，以较低的价格吸引了大量刚需客群。
去年8月18日昆山的限购政策持续优化，对首套房购房者由原来连续6个月社保证明到目前不再限购，而外地人在昆山购买3套以内均可通过人才编码实现，实则也算变相全面解绑限购。
限购政策的解绑刺激了花桥行情，尤其是 强化了上海投资需求的外溢 ，上海和花桥人口流动性增加，投资需求回流，上海11号线和S1站点沿线楼盘来访、去化均呈现稳步回升态势。
值得一提的是，无论是主城区玉山镇还是临沪花桥镇， 供应量少，库存见底 是楼市热度回升的核心原因。
尤其是花桥，近两年供地近乎停滞，一年仅成交1-2宗地块，2022年仅出让1宗宅地。
昆山市场韧性较强、呈现出与其它三县市完全不同的市场行情，除了楼市自身供求关系之外，我们认为，主要还取决于以下几方面因素：
环沪城市的优势之一便是 承接上海的外溢需求 ，随着昆山与上海的交通便捷度大大提升，使昆沪双城生活成为可能。
二是除了外来投资性需求“助力”之外，在市场行情转淡、投资退潮的大背景之下， 内生性自住需求 决定了成交能否持续放量。
昆山作为连续多年稳居全国百强县市首位的城市，2022年GDP突破5000亿元、常住人口超200万人，且昆山产业强劲，目前已形成电子信息和装备制造2个千亿级主导产业集群， 产业带来的购买力助力楼市需求的释放 。
总的来说，昆山楼市在2022年的长三角县市中都可谓一枝独秀，市场表现韧性较强，预计2023年昆山楼市继续好于苏州其他县市，延续2022年稳定的市场表现。