最近，朋友圈一張聊天內容莫名其妙火了起來。
中心內容只有一個：勸人買公寓。
說實話，賣房的朋友圈廣告看了很多，但像這樣臉不紅心不跳，還列出12條所謂的「完美理由」鼓 （ 慫 ）勵 （ 勇 ）女生買公寓的，還是頭一回見。
「公寓能不能買」，這個話題一直備受爭議。
南方樓事購房群內，時不時會購房者因為這個問題進行辯論，正方和反方各執己見。
最氣的時候還會互道SB，最後不歡而散。
今天，我們就「誰能買公寓」這個問題進行分析。
需要明確的是，公寓是一種分群體購買的特殊產品。
買公寓當然不是傻，不懂自己適不適合就衝動，才是。
關於公寓，相信很多人仍然分不清各種類型的區別。
我們今天要說的公寓是指商務公寓，望周知。
對於公寓，有那麼幾類人不適合買卻常常被忽悠、或者被有限的認知繞進去。
最最不適合的人有：一套房都還沒有的剛需、有老人小孩的家庭、資金不足的投資客。
下面一個一個去分析「不合適」的理由。
1錢少有名額的剛需
如果你還沒有買過一套房子，手握著住宅的名額，請你別想不開去買公寓了！
畢竟對於剛需來說，銀行卡里的首付可能就是當下唯一的砝碼，如何最高價值地利用才是正解。
雖然公寓單價往往比住宅便宜，但付出的成本卻並不比住宅低。
首先是購買成本，公寓首付成數高，貸款年限短。
同樣是手握100萬現金，公寓你只能買總價200萬，住宅能買330萬的。而公寓貸款利率更高，往往比住宅要多個30%，並且貸款最長10年，算下來首付和月供壓力都比住宅高。
買房最需要精打細算的剛需，這麼一算很明顯：這筆買賣不划算。
當你把手上的錢都砸進公寓里，等你想要再換住宅，也會很被動。
因為公寓轉手，真的挺難。
靜靜掛了幾個月甚至幾年，住宅房價則漲了一波又一波，但你的錢卻還是沒湊夠。
而在深圳，商務公寓限售五年，買公寓就意味著錢被套著5年起步。
這時候，你消耗的就是時間成本和資金成本。這也是剛需們最消耗不起的成本。
公寓轉讓難，很重要的一點是稅費高。
圖源時代周報
老徐前幾年衝著公寓不占名額還便宜的點，花280多萬在深圳買下一套兩房的公寓自住，萬萬沒想到現在被套得死死的。
「本來打算要賣了它再湊點錢去買一套住宅，結果一直賣不出去。」
如果有接盤俠，買下要支付5成的首付，也就是140萬；再加上35萬的稅，前期就要花175萬。
如此高的購房成本，導致轉手十分艱難。
買住宅，相當於把幾百萬存進了銀行，隨時可以取錢。
而公寓呢？同樣是投入了幾百萬，但因為難賣。這就好比，一筆錢被凍資，想取也取不出來。
從金融屬性方面，公寓也比住宅價值小。
拿公寓去抵押貸款，銀行給出的評估價通常比較低，能貸出來的部分往往很少，部分銀行甚至都不接受公寓抵押。
為了給以後換房鋪路，剛需買房不僅是要買自己喜歡的房子，更要買銀行喜歡的房子。
2有家有室，有老有小的家庭
那些已經結婚，上有老下有小的家庭，更是不要碰公寓。
從日常生活環境、到居住舒適度、再到生活成本，於自身於家人，都不是一個很好的選擇。
公寓一層樓一般是十幾二十戶左右，同樓層人員往來頻繁且雜亂。
雖然你很確定自己買來是居住用的，但隔壁或者同樓層呢？
不知道想買的人有沒有去實地看過一些二手公寓情況，同一層樓開美甲店、聲樂培訓班、民宿、外賣等應有盡有。
這樣的居住環境，說實話不單單是不舒適，安全性也很難得到保障。
最關鍵的是，公寓是商水商電，居住成本高了不少。
南方樓事查詢深圳商務公寓水電的稅收費標準，發現每個樓盤不盡相同很難劃分一個標準，於是用隔壁的廣州住宅和公寓水電對比。
表格以相同總量來計算，一個月下來商水商電比居民用水用電貴了688元。
多出近一倍的價格。
圖源知乎@曾英傑
再來就是，公寓不能落戶，當然也有一些城市是例外，比如長沙。
對於那些不能落戶的公寓，就意味著自己的孩子沒有學位，但也有個別城市針對公寓出了學位政策。
像深圳的羅湖、福田和南山的商務公寓就可以申請學位。但很雞肋的是，他們的基礎分比住宅分低至10-20分，無法和住宅享有同等積分政策，不能保證孩子100%可以上學。
不管怎麼看，對於有家庭的剛需來說，公寓處處是BUG，這類人真沒有必要買商務公寓。
3資金有限的投資客
還有那些手頭資金有限、沒啥大錢的投資客，也不要打公寓的主意了！
可以理解現在投資住宅門檻提高、資金也成也很高，所以只能投資投資公寓產品。
但，需要注意。公寓的漲幅低，甚至還有不漲的，並且還存在轉不掉的風險，實在划不來。
眾所周知，公寓流動性差，轉手難。很多房源掛了幾個月甚至幾年，無人問津。
南方樓事前不久聽到一個很好玩的案例，有調查顯示現在年輕人更喜歡租公寓。原因竟是認為公寓比住宅穩定，業主不會輕易賣房。
事實上是因為......很難賣啊！
在鏈家官網上篩選公寓性質的住房，一拉一大把一年半載才成交的房源。
圖源鏈家官網數據截自2021.1.8
在這種情況下，你想要原價賣出都是困難的。
畢竟即便真有買家想買，他們為啥不買新的呢？畢竟市場上在售的新公寓不少，還省了一筆稅費。
再來就是漲幅低，甚至不漲。
來看看深圳今年不限購產品，也就是公寓的成交周期數據。
2014-2020年，這7年間公寓的去化周期可以說是起起伏伏，大起大落。
舉個例子，2018-2019年公寓去化周期都保持在19周，2020年卻拉長至21.6周，這個數據和2015年高度相似。
如果和住宅比，那更是慘烈。
住宅去化周期最長也就是11.7周，公寓高達28.3周。
圖源深圳貝殼研究院
這種情況想要賺漲幅收益？難上加難。
舉個例子。
位於前海的某公寓為例，對比一套46㎡的戶型，都是中樓層。
最新成交的一套房源是在2020年5月，成交總價是229萬；而2011年的房源，成交總價僅93萬。
10年時間，漲幅146%。
說實話，隨便一個網紅盤三四年的漲幅都比它高。
圖源鏈家官網數據截自2021.1.8
這還是在深圳最熱門的片區，如果放到二三線城市，大機率更慘。
從上面來看，資金實力不足的人投資公寓是非常不划算的買賣。
正如前文所說，公寓是分群體購買的產品。
那麼究竟誰最適合買？
南方樓事簡單盤了盤，能買公寓的無非三種人：
有錢但沒有名額的家庭；有實力的投資客；土豪。
這些人的共同點是，不差錢、沒有房票。
首先是有錢沒有名額、又想給孩子買房的家庭。
南方樓事曾在無數個開盤現場，感受到深圳父母對孩子最深的愛。
深圳有錢人很多，想為孩子花錢的人更多。但這類家庭通常沒有住宅名額了，因此在給子女買房的時候，不限購的公寓確實他們為數不多的選擇。
這樣一來，又可以相對合理進行家庭資產配置，也不會占用到孩子未來住房名額。
而買給孩子的房產，通常都會長期持有，公寓那些轉手難漲幅慢的缺點也就不那麼重要了。
這倒很符合中介傳的那張截圖裡的內容。
買公寓給女兒，她可以用來生活或者創業；未來結婚之後還能再買一套房不占用名額；空出來的公寓可以出租，賺租金......
反正不差錢，想來也是可以的。
再來就是有實力的投資客。
這類人手上有錢投資需求強，但礙於沒有房票，又擔心把錢放銀行貶值，覺得房產物業才有安全感。
因為有資金實力，所以一般都是長期持有，並且通過出租的方式產生穩定收益。
他們買的公寓一般是一線城市擁有核心資源的公寓。
核心資源有什麼？
什麼地鐵、大型/中高端的商業、金融/高新金領成群、有湖/江景觀等等這些都屬於核心資源，最關鍵的是都在樓下或者附近。
以上幾種資源，擁有一兩種就差不多了，如果擁有兩種以上就更完美了。
最後就是土豪。
需要強調一點，土豪們買的已經不是常規意義上的公寓，而是另一種產品——頂級豪宅公寓。
這些頂級公寓，價格也就幾個億吧。
比如北京看故宮的北沿河甲七十七院、上海看黃浦江景觀的保利ONE56，還有深圳看深圳灣景觀的深圳灣一號......
它匯聚核心地段、稀缺城市配套、稀缺景觀等資源為一體，這是它最重要的隱形價值。
這些東西遠比房子本身更為值錢。
而買這些頂級豪宅公寓的土豪們，追求的也不是一個住處，而是一種圈層身份。
南方樓事有一位不差錢的富婆朋友，在華潤城萬象府買了套公寓。
在別人都質疑她決定的時候，她氣定神閒地說「也不為什麼，就是想心情不好的時候，有個地方發發獃。」
一看就是老凡爾賽了。
文章寫到這裡就要結束了。
估計槓精們看到文中一些「轉手難」、「賣不出去」等字眼就要罵罵咧咧了。
「你買房就是為了以後賣，這是在炒房！」
每每看到這種斷論，真的無FUCK說。
雖然你們罵我，但還是得多說兩句：
錢少有名額的剛需、有家有室的剛需家庭，不要買！
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