昨天，香港和澳門居民相繼成了整個大灣區的「本地人」。
中央最新政策，港澳居民享受與內地居民同等待遇的購房和教育政策，無需社保、工作證明、納稅證明、居住證，就能在粵港大灣區內地9大城市買房。
一時間，中介嗨了，開發商笑了，本地人急了。這新增的815萬房票（香港752萬人、澳門63萬人），難不成又會刺激樓（fang）市（jia）？
先別急。實際上灣區內地各城市對於港澳居民購房的限制，一直非常寬鬆。
南方樓事採訪了多位香港人士，基本都表示：沒啥變化啊......
這次新政出台，更多可以看做是對粵港澳大灣區融合的促進，以及吸引人才的措施。
（政策詳情可點擊藍字回顧：香港人在灣區買房不受限，與本地人同待遇）
從昨天開始，關於 750萬香港居民「一夜之間」獲得了粵港澳大灣區內地「房票」的報道持續刷屏，網上瞬間炸開了鍋，各界聲音討論激烈。
圖片來源：大公報
對於這些過激反應，南方樓事只想告訴大家，沒必要！
因為港澳同胞在灣區內地買房早就跟內地居民一樣，本來就沒有嚴格要求居住、工作年限和社保。
據南方樓事了解，早在該政策公布前，已有不少香港人在灣區置業享受了內地居民「同等待遇」。
據多位實際置業的香港同胞透露，他們購房時僅提供了身份證、回鄉證和無房證明，部分有要求銀行流水等資產證明，但都沒有要求工作年限和社保等。
（一位去年在福田認籌過某新盤的香港同胞表示，當時已經不需要居住證、工作證明等材料）
該說法也得到了多位服務香港同胞在深置業的中介的證實，「身份證用於登記買房，回鄉證用來貸款，再開一個無房證明就行了。」
在文匯報今年3月發布的報告中顯示，大灣區9城對港澳同胞置業的要求多為限制數量，基本均限購一套，除了中山、珠海，並沒有對其他材料進行嚴格限制。
但據南方樓事此前市場實探了解到，中山、珠海對港澳居民購房要求並不嚴格，「想買都能買到」。
以中山為例，如不能提供祖籍中山證明，只需繳納一個月社保或提供在職證明，或直接在中山註冊公司，均可完成購房。
除此之外，今年，東莞還推出鼓勵港澳台同胞購房的政策。
2019年8月，東莞發布簡化港澳台居民在本市購房相關資料的通知，港澳台居民僅需提供身份證、居住證和無房證明，即可在東莞市購買一套新建商品房。
近年來，粵港澳大灣區規劃建設不斷落地，灣區城市之間的聯繫日益密切，多個城市都對港澳居民提出了在就業、教育和購房等方面享受內地居民同等待遇的政策措施，並且已落地執行。
從大灣區9城此前對港澳居民一貫的態度來看，原本就沒有嚴格限制，又何來所謂的「全面放開」呢？
你以為，香港人都想來內地買房嗎？
（由於澳門人口較少，且來內地置業的情況並不普遍，因此這部分主要討論香港人對於灣區內地置業的看法）
從房價上看，在全球最高房價的香港面前，粵港澳大灣區絕大部分城市吸引力十足。
灣區11城房價，房價換算成平方米乘以9即可（圖源：香港文匯報）
即便如此，來內地置業的香港人，實際上還是很「小眾」。
就在去年11月，中原地產做過一項港人灣區置業意向調查。
當問及3-5年內是否有在大灣區置業的意向，有85%的香港市民表示無意向，近14%的人有計劃。
中原地產為調查香港人香港人在大灣區置業的意向，在2018年11月以電話訪問的形式隨機調查了505名18歲以上的香港市民。
南方樓事採訪了幾位香港年輕人，他們大多表示：習慣了香港的生活氛圍以及便利的公共設施，即便內地房價便宜，也並不想去買房。
實際上，香港的購房成本並不比內地高多少。
首付比例低。最新政策，香港首次置業人士購買800萬以內的房子，購房首付僅需一成。而在內地是三成首付，同樣80萬，只能買到總價260多萬的房子。
利率低。香港目前房貸利率只有2.15%，而內地最新房貸新政之下，首套利率不得低於4.85%，大部分城市還上浮不少。
那麼什麼樣的香港人才來內地買房？
大致上可以分為三類：投資+退休需求的中老年人、居港內地人士/希望來內地發展的青年「人才」、香港生意人。
從過往香港人內地置業目的來看，投資占了絕大部分。
數據來源：中原研究中心
在城市的選擇上，中山、惠州、深圳成了「三巨頭」。
據中原地產2016年-2018年統計的數據顯示，在過去3年里，有42%的香港客戶選擇在中山購房，其次是惠州。
（深中通道概念再提後，2018年港人中山購房比例明顯增多）
離香港更近的深圳和珠海為什麼不是他們的首要選擇？我們以一套90㎡的新房為例：
同樣一套90㎡的新房，在深圳總價高達507萬元，珠海也去到了238萬元。反觀135萬元的中山和91萬的惠州，價差高達412萬元。
這也就是為什麼深圳和珠海明明更靠近香港，但偏偏他們選擇了中山和惠州，因為貴啊！
就地理位置而言，中山和惠州都是環深城市，投資性價比明顯更高。
不過，深圳最近又有「重新受寵」的趨勢。
今年8月18日深圳迎來「先行示範區」超級利好，當月港澳台客戶在深置業成交上百套，環比增長超三成。
數據來源：中原研究中心
中原地產中國大陸區副總裁兼華南區總裁李耀智也表示，港人近兩個月在深圳置業交投已經增加五至六成。
在深圳，靠近香港且房價相對便宜的羅湖成了港人首選。
據樂有家研究中心統計，深圳羅湖的人民南，東莞常平的新城大道，惠州惠東的稔山，中山南區的環城，珠海香洲的拱北，都是當地最受港澳客青睞的片區。
來源：樂有家研究中心
另外，附上港澳居民在深圳、東莞、惠州、中山和珠海這5個城市購買二手房稅費計算公式，供有需要的港澳朋友們參考
數據來源：樂有家研究中心
最後，南方樓事引用了兩位業內資深人士的解讀，希望大家能從更多角度去看待這項政策。
中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁：粵港澳大灣區發展的長遠布局
這個政策完全是對應粵港澳大灣區發展規劃綱要里所提出的城市融合的需要，是長遠的布局。
首先打通障礙環節，就是人要過得去，而長期的互動就需要購房政策的轉變，這樣大家就更加好地融合。
這對於大灣區整體發展是利好的，同時也有利於港澳居民更多地融入到內地，吸引人才過來。
這對內地的房地產會產生一定推動，但也不會有太大的變化。至於香港人會不會都來炒房，這個情況不會太明顯。
朱羅紀創辦人、地產評論員朱文策：香港宣告主動融入大陸的開始
這個政策毫無疑問會給大灣區帶來更多的資金。它就像是股市裡的「深港通」，我們可以稱它是樓市裡的「灣港通」，一定會有相當規模的港人和資金從香港流入到大灣區——一方面是因為大灣區房價與香港差距巨大，但潛力更巨大；另一方面是因為香港目前樓市前景看淡。
資金會流出，是必然之勢。會有兩部分的資金，一部分是純投資性的購房（人不在大灣區工作），另一部分是被動型的購房，企業進駐大灣區，或者個人在大灣區工作生活需要購房。
站在房地產的角度講，確是個較大的利好。這是定性的看法。
在定量的看法上，需要結合著其它方面看。
這16條裡面，買房其實是一項民生政策，真正重要的是資金流動、就業政策、科創合作，尤其是支持專業服務機構挺進大灣區的政策——從這個角度講，這個「16條」其實也是香港宣告主動融入大陸的開始。
香港目前非常強大的優勢，國際化的專業服務是非常重要的一環，比如律所、建築師事務所等等，這些是內地再跑至少10年也趕不上的。
這些政策發動起來，會在大灣區為香港的某些機構創造出大量的生意機會。他們過來，一方面可以賺到更多錢，另一方面也可以提供更多的就業機會，還可以帶動大灣區產品和服務品質的提升。
和純粹投資型的購房相比，香港也好大灣區也好中央也好，真正期待的是這一部分。但這一部分，相信時間會比較長。
而且，有個不利的因素我們也要注意到，香港現在的情況比較複雜，我認為只有那些認同大陸的企業和港人才會到大灣區來投資、來工作、來生活，所以，長期的效果還需要觀察。