今天的深汕合作區樓市，異常熱鬧。
截止15:10分，振業時代花園一期住宅售罄
12月3日，深汕特別合作區宣布解凍之後的第二天，首個預售項目振業時代啟動認籌，期限4天。
一夜之間，這個「小漁村」被深圳投資客打破了平靜，數千人爭相湧入。
12月7日振業時代花園認籌最後一天，沒有認到籌的人不願散去，場面一度失控......
有項目相關人士爆料，振業時代4天來訪人數約8000人。而輝煌一號剛公示的認籌客戶，也達到了5335批。
短短一周時間，竟有上萬人爭搶著「飲頭啖湯」。（這還沒有算上綠地的客戶數量）
大家很難相信，現在的「荒蕪之地」除了便宜，還有什麼價值讓人搶破腦袋？
帶著這樣的疑問，南方樓事在市場解凍後第一時間前往，探訪「深圳第11區」——深汕合作區。
下文將從樓市現狀及城市面貌，給大家呈現一個真實的深汕合作區，有大量實拍圖可供參考。
當我們站在這片火熱卻仍舊空白的土地上，恍惚間，似乎回到了40年前的深圳。
工作日早上九點整，南方樓事從福田中心區出發。走惠深高速驅車前往深汕合作區，一個半小時之後抵達深汕。
下了高速，眼前的景象在意料之中，和所有十八線小縣城一樣破舊落後。
低矮的農民房掛著輝煌1號打出的巨幅廣告，上面寫著——2019做深汕追夢人。
在出發之前南方樓事做了調查，目前深汕樓市可選商品房都聚集在鵝埠。
其中住宅產品有10號開盤的振業時代、15號開盤的輝煌1號；公寓產品有綠地，據說最快年底或者明年1月初開盤。
01振業時代
產品類型：住宅
套數：542套
面積：約77-115㎡
均價：1.1萬/㎡（總價最低約78萬）
特點：低總價、國企開發、規模大但密度低
一到了深汕，南方樓事直奔振業時代。
在營銷中心門口就看到一群購房者被保安擋在門外，上前詢問被告知「為安全起見請排隊，出來10個進去5個。」
這是振業時代花園認籌的第二天，天空飄著細雨，溫度低至10°C，但卻絲毫沒有影響投資客的熱情。
有認籌者從裡面出來保安會告知：「出來就不能進去」，還有認籌者因為拿到了兩百多號太靠後，先去吃飯再回來等待，並且需要銷售人員出來跟保安解釋。
大約10分鐘的等待後，終於進入營銷中心。項目沙盤有少量購房者聚集，銷售很簡單地介紹項目情況。
振業時代目前不開放樣板間，整體規劃不小，共有2318戶。大家最關注的南山外國語深汕分校，就在項目對面。
第一批房源共504套，按政策有30%給企業員工，剩下的70%面對社會發售，大約376套。
據說振業最初想賣1.4萬/㎡，最後拿到的備案價低至9434元/㎡。
不管是9434元還是1.4萬元，這個價格相對於深圳，簡直就是白菜價。同樣是剛需戶型，總價最低僅78萬，這在深圳連首付都不夠。
在另一端人群聚集的地方就是認籌的區域。
購房者埋頭認真填寫購房意向表，銷售整理著一沓沓客戶資料，被吐槽收錢慢的財務區域也站滿人......
南方樓事與本地資深人士聊天得知，振業所在的地塊一開始有兩塊，當時基本處於沒人要的狀態，振業「勉為其難」以總價1.08億元拿下了一塊。（路邊社消息，求證未果，僅供參考~）
現在以均價11000元/㎡出售，數千人搶房。看到這樣火爆的場面，振業大概十分後悔為什麼當初只拿了一塊。
戶型圖（上下滑動查看）
02輝煌1號
產品類型：住宅+居住類公寓（70年產權）
套數：1474套 （僅70%房源面向社會銷售，即1031套）
戶型：34-204㎡
均價：1.1萬/㎡（總價最低27萬）
特點：小面積低總價、投資門檻最低
深汕002房，振業時代花園隔壁的輝煌1號今天也進行了搖號公證，將本周日（12月15號）開盤。
價格更令投資客瘋狂：一套最低27萬！
圖片來源：咚咚找房
這也就不難理解，為何有效認籌數能達到5335批這樣驚人的數字。只不過，可選房源僅1031套。
（輝煌花園公眾號公示的認籌名單，最終核算確認有效客戶為5335批）
而南方樓事團隊實探當天，由於輝煌1號預售證與開盤時間都未確定，營銷中心比振業時代稍顯冷清。
即便這樣，可接待購房者的銷售人員仍然有限。
講解十分簡單，不到5分鐘便結束，由購房者自行參觀樣板間。
再細問項目情況，銷售則表示添加微信，回頭再慢慢回復。他無奈表示，因為振業時代突然認籌，一大波投資客湧入讓他們措手不及......
由於是深汕唯二兩個住宅項目，且距離不過幾百米，難免被拿來對比。
多位本地人向南方樓事透露，輝煌1號是本地開發商，路子比較野，據說2年前就開始認籌了。
現場銷售也表示，此前的確收過籌，當時以為可以賣了，那會大概收了2000多個籌，每人3萬塊。然而這批購房者是否會被區分對待，還未可知。
「本地開發商，質量肯定比國企的要差一些，房子也密很多。」
本地中介張叔說自己當時也認了幾個籌，主要是價格便宜，當時據說開發商預期是5000-6000元/平。
輝煌1號規劃為三幢30層高的住宅樓、兩幢28層高的綜合樓、五幢22層高的綜合樓。
兩幢九層高的商業樓、兩幢五層高的商業樓、一幢兩層高的商業樓，共有815個車位。
輝煌一號做了樣板間，而南方樓事參觀完最大的感覺就是：果然做得比較隨意。
樓間距小，且布局比較迷。當天天冷風大，陽台上聽到風穿過建築形成奇怪的呼嘯聲，頓時腦補了N種畫面......
主推戶型為68平2房，83平3房，122平3房，126平3房。大部分戶型方正實用，但122平戶型入戶花園和廚房為不規則形狀，一進門感覺歪了。
戶型圖（上下滑動查看）
03綠地中心
產品類型：公寓
套數：約1500套
戶型：36-56㎡
均價：約1.6萬/㎡
特點：小戶型商務公寓、精裝交付、位置好
相比振業時代和輝煌一號，主推公寓產品的綠地中心就冷清得多。
南方樓事到場時只有零星幾個購房者，也得益於此，終於聽到銷售人員對深汕區位的詳細解說。
期間只有一位年紀稍大的男性購房者前來諮詢，也很快離開。
同行吐槽最致命。
期間南方樓事聽到了一些爆料，輝煌1號為本地小開發商，最初只能賣出8000+的價格，但經過一番「折騰」之後現在賣到1萬+，樓盤的質量跟價格並不對等。
綠地中心規劃涵蓋約210米摩天商務坐標，集總部辦公、約3萬㎡商業、精裝小戶公寓、5550㎡酒店（配置城市會議廳）於一體。
踩盤當天，銷售透露預計最快12月底開盤，將推出3棟約1500套精裝公寓，價格約為1.5萬-1.6萬/㎡（含裝修），首付5成貸款10年。
然而截止發稿前，有購房者向南方樓事爆料，今天綠地悄悄啟動了誠意客戶提前選房，只要交12-20萬的品質提升費（裝修費），就可以鎖定房號。
「他們還沒有拿到預售證，提前選房只針對2棟500多套房源，而1棟和3棟房源預計是留給合作區企業員工原先選。」
再來看看產品，項目共有5種面積2種戶型，33-39㎡一房一廳（其實是大單間）、52-56㎡兩房一廳，4梯18戶。都帶智能化裝修，都比較方正實用，且帶面積不小的陽台。
綠地價格是目前新盤中最貴的。
不過相較於振業時代和輝煌1號，綠地中心周邊配套明顯要好得多：購物中心、文體設施、北大醫院、書城都在步行距離，華潤、騰訊等公司也在附近。
項目隔壁的東部大廈，也規劃了購物中心
不管是規劃、產品還是位置，綠地中心的投資屬性明顯更強。
踩盤過程中，銷售不斷強調出租的收益可觀。在我們昨天的報道中，也提到了目前合作區所謂的自建房公寓，30多平的房子都租到了將近2000元/月。
然而這只是在商品房空白、出租房源稀缺狀態下的混亂價格，兩年後這三大項目接連入伙，以及大量人才保障房的完工，租金是否還能達到這個「逆天」價格？
這大概也是投資客需要思考的問題。
三個項目看下來，最大的感受就是整個商品房市場還比較混亂，明顯還處在不規範的灰色地帶。
從當地居民口中了解到的信息，在兩三年前市場尚未解凍的時候，這幾個樓盤已有暗箱操作的跡象，炒樓花、提前認籌、內部選房、抵工程款等版本的傳聞，應有盡有。
雖然城市空白，但是樓市不簡單。
好在深圳監管之下，規範房價、預售認籌、公證搖號......全套流程都向深圳成功經驗看齊了，相信未來深汕的商品房市場會越來越規範。
04人才房
作為深圳「飛地」，深汕房地產政策也有別於深圳。市場商品住房占比40%，公共住房占比60%（人才住房、公共租賃住房、安居型商品房各占20%）。
「構建雙六十的人才保障體系」：保障性住房用地面積不低於總住房用地面積的60%，保障性住房建築面積不低於總住房建築面積的60%。
簡單來說，就是未來人才房會比商品房多。
看到這個比例以及供應量，不禁產生疑問：現在投資深汕商品房的房子，未來誰來接盤？
至於申購條件，相關負責人表示正在研究，應該包括但不限於兩個條件：
一是在深汕合作區實際居住和工作一定年限；
二是在深汕合作區沒有任何形式的自有住房（包括自建房、統建樓和商品房）。
目前規劃中的人才房分別為深耕村、海逸村、深樂村和深頤村，其中深耕村在建。
南方樓事現場看到深耕村的建築出地面7層左右，位置也不錯，就在振業時代花園後面，南山外國語分校旁邊。
05農民房
關於深汕商品房以外的市場情況，我們採訪了駐紮當地三年的K先生。
K先生表示：深汕合作區農民房，比商品房市場還混亂，部分租金坐地起價。
說出來可能大家都不會相信，深汕農民房單間的租金去到1800元/月，而且還是沒有獨立衛生間的，一房一廳的租金在2600元/月左右。
這個價格已經跟深圳城中村的價格不相上下，但好歹深圳城中村還有很多商業配套交通便利，而深汕農民房有什麼？連一家沙縣小吃都很難找到。
更令人意外的是，租金如此「昂貴」的農民房十分搶手，還出現租不到的情況。
導致這種現象的主要原因是在成立合作區後，片區被鎖死，不能亂建加建，管理嚴格。
這就導致原本農民房就少的深汕，可租房源愈加「稀缺」。
一些中小企業因為沒有宿舍，也會整層的把農民房租下當做員工宿舍，一年下來租金高達18萬。
本地居民也因此看到了「商機」，會把自建房改裝成「公寓」，租金自然還會更高些。
在前往中心區的沿途中，能看到許多很大的LED燈寫著公寓、旅舍等等......
K先生打趣說道：村民哪管你有沒有什麼配套，他們先賺一波租金，等以後拆遷再賺一波錢。
還有村民在路邊開店做起來賣地皮的小生意，問及是否有人買地皮，店面老闆表示：偶爾會有一兩個人來買，主要也是從深圳來的，他們買地皮建房。
地皮價格從6000-10000元/㎡，價格不等。出售的地皮面積一般在80㎡左右，靠近大路的價格會比較貴，一萬左右。
問及之前征地賠付的價格，老闆表示5萬元一畝（666㎡）。
5萬元666㎡，自己出售卻賣到幾千上萬的單價。果然村民都是非常「賊」......
現在的深汕合作區，到底長什麼樣？
想必這幾天大家看多了投資客搶房的報道，卻依然對這塊「飛地」的真實現狀一無所知。
一天的實探下來，南方樓事不僅僅看到了混亂的樓市，還看到處於起步階段的城市建面、沒有支撐的商業環境和混亂的餐飲店。
01城市建面
首先是城市建面。在各鎮遊走，看到的景象可以用「開天闢地」這個詞來形容。
道路兩邊是裸露著黃泥的低矮土坡，還有剛適應新環境長得參差不齊的小葉榕。
繼續往前，才能看到稍稍看到「深圳第11區」的模樣。沿途有會展中心、輝煌花園、振業時代以及一些建起的高層建築......
除了初見模樣的一些建築，路上看到的風景基本上是這樣的：
路燈也還沒建全，仿佛進入大山。傍晚5點多前往中心區的路段是這樣的：
來來往往的車輛以大車為主，來感受一下被泥頭車包圍的「刺激」。
是不是有種40年前深圳的既視感？！
（40年前正在建設的深圳，圖源網絡）
02餐飲業
深汕合作區有什麼吃的？
南方樓事小分隊出發前，抱著吃海鮮、涮牛肉火鍋的美好期待。然而去到當地，被提及最多的居然是：麥當勞......
因為在還是十八線小縣城模樣的深汕合作區，有一家麥當勞已是難得。
首個開盤的振業時代旁邊，有一家能算得上合作區里「高檔的餐廳」，毫無意外爆滿。
只不過洶湧的深圳投資客坐滿了大廳，上菜時間被拉長到1個小時，米飯更是不夠，只能給顧客送包點賠禮。
掃視餐館，大廳沒有服務員，只有一個大堂經理在點菜以及傳話。
餐桌無人收拾、包間的顧客一再出來催促上菜、退單......隔壁桌的顧客更是調侃「飯菜吃完了，甜品還沒上可以直接當做下午茶。」
再等，就是看到服務員匆匆忙忙從廚房端菜出來小跑送到包間。
一看菜單，價格並不比深圳便宜。
晚餐時間，南方樓事在一個小巷裡找到了一家牛肉火鍋店，就餐環境跟大排檔無異。
跟白天的飯館一樣，店裡也是爆滿，找不到位置......
點菜之後不斷上錯菜，最後核實發現是前一桌的訂單沒有取消、上菜速度非常慢，周邊的顧客頻頻催單......
價格仍然跟深圳差不多，味道一般.....
一天兩餐下來，從餐飲業就窺見合作區現在存在的問題。平日裡沒有什麼生意、服務能力跟不上、服務員主要為中年人偏下，很少看到年輕人.......
面對突然湧入市場的深圳投資客，深汕人反應似乎過於「遲鈍」且沒有做好準備。
對此K先生解釋：這邊的商鋪常年處於虧損狀態。
因為市場凍結，本地也沒什麼人，最近因為市場解凍，振業吸引了一大波深圳投資客，大家都十分慌亂，沒有做好十足的準備接待客戶。
03商業
再來就是商業方面，而深汕還不存在真正意義上的商業。
比較繁華的地方基本上都是沿著高速的路段，而且多半為汽車維修中心、餐飲店、以及一些小百貨店等。
唯一「上檔次」、正正經經的商業在中心區華潤的赤河廣場，已於今年4月30號開業。
半年時間已經過去，現在營業的卻只有5家門面。
一家餐廳、一家非常「迷你」的華潤萬家、一家咖啡廳、一家電玩城、電影院以及很多人提及的麥當勞（實際上是汽車餐廳得來速）。
晚上6點多過去的時候，除了員工在門口晃動，看不到一個人影，當天下了毛毛雨，不排斥是天氣原因。
加上廣場昏暗的景觀燈，顯得十分冷清。
K先生解釋說，市場凍結這幾年，深汕基本「無事可做」，大家都在等著市場解凍，等待著拓荒牛（人才引進）入場。
這樣就導致整個深汕市場的商業，或者是說商店難以生存。
大部分商店在這幾年是處於虧損狀態，還能活下來的不是非常小的日常商店就是老闆有點小錢的餐館。
還有一些硬撐的商店，也是在等。他們希望市場解凍之後，一切都會好起來。
04深汕城市規劃
這些人究竟要等到什麼時候？12月2號市場解凍之後，是否就代表他們終於等來市場？
先來簡單了解深汕的城市規劃。
深汕特別區包含鵝埠鎮、赤石鎮、鮜門鎮、小漠鎮。
根據規劃，定位分別為：
鵝埠鎮是騰訊、華為等巨頭集聚的信息技術城
赤石鎮是以生物科技見長的產業新城
鮜門鎮是有通過深圳的高鐵配套的海濱產業新城
小漠鎮是主打生態旅遊的海港新城
目前深汕特別區管委會設在鵝埠，據小道消息行政中心未來要遷到赤石組團，但具體的位置還不確定，現在整個赤石尚未開始開發。
可以看到，4個鎮有各自的功能、各自獨立。有經濟、政治、文化、社會、生態，構成一個小型城市。
從規划上來說「再造」一個深圳這話不假。
但是大家需要等到什麼時候？K先生表示，最樂觀的期限是3-5年出小樣。
而現在整個深汕面臨的最大難題不是城市配套、不是企業、不是房地產，而是還沒有人願意來，很難吸引進人才。
沒有人才，城市如何建設？
深汕人在等政策，人才在等深汕有點模樣再進去，各企業等人才......以此循環，哪個才是突破口？
南方樓事認為是人才引進。所以，深汕能不能發展起來，要看是否能引進人才。
從目前已經布局的保障房計劃看，深汕合作區顯然很有誠意。毋庸置疑，未來的人才引進力度也不會小。
人才來了，深汕就有期望。
深汕購房條件以及規劃補充資料
（圖片源：樂有家研究中心）
晚上八點，南方樓事從鵝埠走深海高速回深圳，到福田中心區也只花了一個半小時，通行依舊暢通無阻。
車輛慢慢駛出深汕，看到燈火通明的工地，想起採訪K先生時他說起駐紮在這兒發生的點滴故事。
深汕這兩三年來一直在進行城市基建，24小時施工。最驚人的是用100天的時間，建成了深圳大學深汕醫院。
最開始水龍頭裡是泥黃色的水，三天兩頭停水停電......K先生跟其他最先入駐的企業員工度過了一段難熬的時光。
他說了一句令人十分難忘的話：「歷史給了我一次重來的機會，以前（深圳10年前）沒抓住，這次要抓住。」
這應該也是上千湧入深汕投資客的心聲，或者說大家都想賭一把。
無論如何，因為有像K先生這些「拓荒者」無畏的進入，深汕才有了無限的可能性。
文中人名均為化名
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