作者丨王超、蔚明明 編輯丨王英華

來源丨地產資管網（ID：thefutureX）

樂觀與悲觀，就像蹺蹺板的兩端，或許是懸在半空的感覺不接地氣，人們總是習慣從一端滑到另一端。

2019年不動產金融的市場，從央行的2020年工作會議總結中可以看出端倪，在「堅決打贏防範化解重大金融風險攻堅戰」、「保持穩健的貨幣政策靈活適度」後，首次提出了「加快建立房地產金融長效管理機制」。

但年末宏觀政策接連出台，讓人在「長效」與「定向放水」的發展定調中分不清楚。

央行發布公告，宣布正式出台存量貸款利率基準轉換方案；

歷經四年，經過四審不斷修改的證券法終於獲得了通過，這一部經歷了市場各方長期博弈的新法，在某些方面，可以說只有量的改進；

銀保監會日前發布的《關於推動銀行業和保險業高質量發展的指導意見》提出，多渠道促進居民儲蓄有效轉化為資本市場長期資金。

具體到企業層面，悲觀的聲音小了許多，那些熟悉的面孔，依舊在穩健的推進著各自的業務，當然這多是些槓桿水平低、經營穩健和土地儲備適中的企業。

01 新金融聲音榜

本月排名上升：中信資本在各大商業地產行業年會中頻繁發聲，且在各大媒體平台較為活躍，本期排名躍升10位，進入TOP10；

盛世神州基金總裁李萬明在2019中國房地產報年會上發布了以「房地產私募新路」為主題的演講，其觀點被多方媒體平台引用、轉載。因此本月在聲音榜排名上升15位；

凱德集團正式宣布旗下第一支債權私募基金CREDO I China完成首期募集，該基金將用於投資中國一二線城市房地產市場的美元夾層債，凱德地產基金也因此首次登榜。

令人惋惜的是，位居TOP10的鉅派投資本月負面信息占比49.7%。據悉，鉅派投資陷入保證函糾紛，多款私募產品逾期。

02 12月新金融大事記

政策方面

1.12月28日，央行發布公告，宣布正式出台存量貸款利率基準轉換方案

自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變，也可轉換為固定利率。（應於2020年8月31日前完成）

新的LPR=MLF利率+銀行綜合成本（資金成本、運營成本）

未來LPR下調是大機率事件，預計實際貸款利率（含房貸利率）將會走低。

2.12月28日，十三屆全國人大常委會第十五次會議表決通過了修訂後的《中華人民共和國證券法》

新證券法對證券發行制度做了系統的修改完善，充分體現了註冊制改革的決心與方向。這意味著以行政方式干預新股發行，從而導致決策效率低下、腐敗屢禁不止、人為製造供應不足的新股發行將走上正軌，真正向投資者自己把關的市場化方向前進。

註冊制的推進，主觀上是為了解決有發展前景的中小企業融資難、融資貴的問題，但客觀上確實是降低了融資的門檻與難度。但是， 對廣大中小投資者保護不到位的問題，新法沒有具體進展。

3.銀保監會日前發布的《關於推動銀行業和保險業高質量發展的指導意見》提出，多渠道促進居民儲蓄有效轉化為資本市場長期資金

從政策的文字表達來講， 這段話，更多的是對保險來講的，通過企業年金、職業年金、各類健康和養老保險業務這些保險業務，來把居民儲蓄有效轉化為資本市場長期資金。

政府再次確認保險資金是資本市場長期資金的一個重要主要來源，不再是以前單純的野蠻人的描述，這對保險行業在資本市場的定位是再次確認。通過把老百姓的儲蓄轉變成保險行業的各項保險業務，從而達到轉化長期資金的方式。此外也可以鼓勵保險資金做長期化投資，開展長期資產配置的保險業務。

企業方面

1.由華平投資集團支持的NWP Retail將斥資1.235億美元在印度尼西亞購買五個零售中心

兩家購物中心將以9,200萬美元的價格從新加坡上市的力寶購物中心印度尼西亞零售信託的印度尼西亞部門中收購，另外三家將以3,150萬美元的價格從其他實體中收購。

NWP Retail是Warburg Pincus與PT City Retail Developments的合資企業，它正在尋求利用印度尼西亞新興的中產階級，他們積累的財富正比以往任何時候都更多地花費在消費品上。預計東南亞國家的經濟在2020年將增長5%左右，快於鄰國新加坡和馬來西亞。

2.聯想控股附屬與弘毅投資設立基金，認購最多8億人幣

該基金主要專注於投資中國一二線城市的價值增值型物業投資，投資物業類型包括辦公、非辦公物業、輕資產物業等。其中以辦公為主，並通過改造翻新、運營提升、功能性調整等方式實現資本增值，目標認繳金額40億元，基金存續期為5年。

該公司董事會認為，投資基金是一項有價值的投資，符合財務投資的資產配置要求，可讓該公司藉此機遇進一步加強投資領域多樣化與投資風險分散化，可通過基金投資於中國高速增長行業中受益，從而令該公司實現資產配置結構持續優化。

3.亞投行：擬投資中信資本泛歐亞基金&華潤前海大廈T2棟80多億成交

亞洲基礎設施投資銀行(AIIB)(簡稱「亞投行」)12月13日宣布，董事會已批准投資兩隻私募股權基金：中信資本泛歐亞基金和SUSI亞洲能源轉型基金。亞投行將通過基金促進私人資本進行基礎設施投資，並為基金的環境、社會和公司治理(ESG)做出貢獻。

具體來看，上述投資包括對中信資本泛歐亞基金7500萬美元的投資承諾以及與該基金最多5000萬美元的聯合投資。該基金專注於對基礎設施和其他生產部門的投資，使機構投資者能夠受益於歐亞國家快速增長的經濟和貿易流動。該基金目標規模為5億美元。

另一筆投資是對SUSI亞洲能源轉型基金最多5000萬美元的投資承諾以及與該基金共同投資最多5000萬美元。該項目側重於能源部門，主要投資於東協地區的可再生能源、能源效率、儲能和微電網項目，使機構投資者能夠受益於亞洲發展中國家的能源轉型趨勢。該基金目標規模為2.5億美元。

繼海府一號整棟成交後，華潤前海大廈T2棟剛拿到預售證就被中信資本整棟拿下成交金額約80多億。

4.遠洋資本動作頻頻：遠洋資本百億大數據項目花落安吉&大物流投資繼續落子

日前，安吉縣和遠洋集糰子公司遠洋資本，就投資100億元的遠洋安吉大數據項目簽訂正式投資協議，落戶開發區長三角大型雲數據中心。這是安吉縣繼簽約國動（安吉）大數據基地項目後，第二個簽約的總投資百億元的大數據項目。

目前，遠洋方面已先行訂購機架近4000個，充分展現了項目業主單位對安吉縣投資環境的信任，以及對項目發展前景的信心。

整車物流服務平台卡力互聯宣布完成過億元A輪融資，由遠洋資本領投，蜂網投資、子米投資跟投。

遠洋資本股權投資團隊董事總經理王瑞表示，整車行業廣義市場規模達萬億，無論在中國或者美國都擁有龐大的規模和剛性需求。因整車行業固有的特點、交易傳統和資源稟賦等原因限制，我國整車企業往往都是地域性的企業居多，如能將全國不同地區的貨源集中到一個平台組成一張全國的網絡，可以有效解決行業的痛點，亦將加強運力和貨源對平台的依賴。卡力互聯的業務模式和優勢符合遠洋資本對於行業發展趨勢的判斷。

5.首隻央企REITs——招商局商業房托基金在港交所成功上市

12月10日，招商局商業房托基金在香港聯合交易所主板成功掛牌上市，此次上市共發售7.5億新基金單位，以每基金單位3.42港元定價發行，集資總額約為25.65億港元。

CMC REIT作為繼越秀房產信託基金、春泉產業信託、匯賢產業信託之後第4隻赴香港聯交所上市的內地REITs。其為自2013年以來在香港上市的首隻房地產投資信託基金，也是自2006年以來首隻由中國國有企業資產分拆在香港上市的房地產投資信託基金。招商局商業房托基金的成功掛牌上市，為不動產金融開啟了一種全新的思路。

6.中城投資退市新三板

欲打造國內私募REITs航母的中城投資，在資本市場的大浪淘沙中黯然離場。

11月12日，中城投資公告稱，終止掛牌新三板。此前相關公告曾表述說，因綜合考慮公司發展戰略和資本建設所需，才做出審慎研究決定。類似退市也說明房地產金融服務等企業也面臨很多壓力。一方面當前房地產市場在持續降溫，房屋開發和銷售等環節都受到影響，所以客觀上也會通過產業鏈的關係影響此類企業的發展，即業務規模會被壓縮。當前部分企業通過新三板市場來進行融資，但是實際過程和預期不一致，這也使得其有退市的考慮。

據12月最新透露出的消息，此舉似乎並未影響中城投資的發展節奏，目前忠誠投資內部高管團隊履職正常，公司日常業務也有序開展。公司正在積極推進一系列市場化變革的舉措，以進一步完善治理結構，提升業績水平。包括萬科、旭輝、建業、益達在內的部分股東，有意向對中城投資進一步增資，這也表明現有股東對中城投資的長期發展持有充分的信心。

7.46.47億！凱德來福士定址武昌濱江

12月31日，武漢將掛牌出讓2宗地塊，2宗地塊均處於武昌濱江商務區，全部採取現場掛牌方式，總出讓面積14.59萬方，起拍總價46.47億。

據悉，凱德將摘牌這2宗地塊，地塊詳情如下：P(2019)212號地塊位於武昌區和平大道與團結路交匯處，土地面積43378平米，住宅、商服用地，容積率4.83，最大計容建面20.97萬方，現場掛牌，競買保證金58560萬元，起始價292795萬元，起始樓麵價13962.57元/平米，出讓最高價419736萬元，最高樓麵價20016.02元/平米。

8.ARA聯合工銀國際接手上海三林印象城，對價24.2億元

近日，由李嘉誠參與創辦的新加坡上市房地產資產管理公司ARA（ARA Asset Management Ltd.，亞騰資產管理公司）宣布，擬通過其房地產私募基金參與位於上海浦東的三林萬象城的收購，交易預計將於2020年一季度完成。

ARA認為，三林萬象城在其周邊地區是唯一一個有競爭力的購物中心，其附近主要是中高收入的家庭和大量來自前灘金融區的上班族，周邊常住人口超過40萬，形成了強大而穩定的消費基礎，並且該地區三公里半徑內在未來的三年都不會有新的購物中心。

9.雅生活收購新中民物業60%股權，總價不超過5億元

2019年12月12日，雅生活服務全資附屬天津雅潮企業管理諮詢有限公司作為買方及賣方廣東豐信盈隆股權投資合夥企業（有限合夥）訂立了新中民物業協議，據此，買方同意有條件以可變對價收購新中民物業60%股權，但總額不超過人民幣5億元。完成後，預計雅生活集團整體在管面積將突破5億平方米，管理項目將突破3,000個。

公司稱，通過收購事項，可與雅生活集團現有業態、區域有效互補，鞏固既有優勢地位，產生協同效應。此外，收購事項也可有力提升雅生活集團的管理規模、盈利能力及品牌力，從而打造雅生活集團成為全國性、全業態、優品牌的物業管理服務龍頭企業。

03 新金融媒體影響力分解圖

主動運營指數

行業觀察指數

搜尋引擎指數

用戶關注指數

04 12月新金融熱詞榜

結語

自2019 年 5 月起，針對房地產行業融資收緊的政策已經取得明顯效果，且在土地市場溢價率開始走平的環境下，行業融資環境收緊的市場基礎已經結束。在已經到來的2020年，流動性政策整體寬鬆的趨勢已越發明顯。2020年，企業該如何平衡穩健中的悲觀？