作者 | 周偉 編輯 | 蘇建紅、王楊

來源 | 地產資管網（ID:thefutureX）

在經歷一系列投資失利之後，昔日的「投資之神」孫正義選擇中國房地產市場以重拾王冠，這裡是他的封神之地，也是他的夢起之地。

近日，據華爾街日報報道，軟銀集團在中國房地產市場投下了兩筆投資：

向估值66億美元的長租公寓品牌自如投資10億美元，其中5億美元是直接投資，另外從其創始人手中購買了另外5億美元的股票。

領投估值140億美元的在線房地產門戶網站貝殼找房15億美元。據了解，軟銀投資10億美元，另外5億由高瓴資本、騰訊控股等出資。

每一筆都是重注。

時隔6年，孫正義和他的軟銀投資再次將目光對準中國房地產市場，這次有什麼不同，背後有何深意？

1 慘虧的2019年

2019年，對「投資之神」孫正義和軟銀而言十分不太平，曾深陷共享經濟的泥潭。

2019年上半年，孫正義總投資超過70億美元的Uber從上市開始便一路下跌，從最高的1200億美元，跌到如今485億美元市值。Uber股價為30美元左右，離45美元的發行價，下跌了三成。辦公通訊公司Slack股價自6月首日交易以來下跌了近45%。

2019年下半年，全球共享辦公平台WeWork的困境令這位昔日的「投資之神」備受質疑。到目前，WeWork的估值僅剩80億美元左右，不足高峰時的五分之一。軟銀投資近200億美元的投資，非但沒有讓這家問題不斷的共享辦公獨角獸企業走出困局，反而把自己拽入了泥潭。

2019年11月6日，軟銀公布2019財年第二季度財報：7月至9月，軟銀營業額虧損65億美元，這是孫正義執掌軟銀14年以來首次遭遇公司季度虧損，其中，願景基金慘虧89億美元。願景基金第二季原計劃募資1080億美元，而其在2019年11月完成的首次募資，僅募集到20億美元。

第三季度財報顯示，軟銀運營虧損為20.49億美元，上年同期為盈利約16億美元。孫正義願景基金的投資項目接連失利是主要拖累。就在2020年開年，願景基金被曝出2.4億美元押注的電商平台Brandless虧損一億、裁員九成，成為願景基金的首個「死亡」項目。

還沒完。軟銀投資的印度連鎖酒店初創企業OYO，近期卻迎來史無前例的大裁員。內憂之外，更有外患，自2019年4月起，已有近500家酒店、總共20000餘名合作夥伴與 OYO 解約。人們紛紛猜測OYO或將成為下一個WeWork。

有分析人士認為，OYO此次大規模裁員、業務縮減、直播討薪，對於軟銀而言又是一個新的挫折。據最新財報顯示，OYO在2019年虧損高達3.35億美元，相比2018年足足擴大了6倍。目前為止，軟銀「願景基金」已對OYO投資約15億美元，軟銀也已經給OYO下了最後通牒，要求其自營酒店業務在2020年3月前實現EBITDA盈利，輔助業務於2020年7月前實現EBITDA盈利。

再看軟銀此前投資的Vir Biotechnology、Zume Pizza 和 Wag 等公司，最近都深陷產品轉向、大規模裁員或業績下滑等泥潭之中。因此，不少投資者也紛紛表示不會再跟進第二期願景基金。

但軟銀計劃繼續推進縮小版的願景基金二期，並預計願景基金將在2020年和2021年迎來「最好光景」。孫正義稱，在願景基金投資的公司中，大約15%會失敗，另外15%則會占據願景基金90%的利潤。

穿越海嘯，我們來回顧這些年來軟銀的幾百次投資，可用近乎瘋狂來形容。數據顯示，近兩年的投資企業38家，金額逾320億美元。在全部交易中，僅有5個被投公司估值呈現明顯增長，其它企業比如投資40億美元的滴滴出行現在還看不到收益。

2 2020年的破局之戰

宣布回購，押注房地產市場，軟銀和孫正義將2020年的破局之戰選擇在了他的封神之地---中國。

投資阿里巴巴是他的「封神之戰」。2014 年阿里巴巴集團在美國上市把兩個人推向首富位置，中國的馬雲和日本軟銀的孫正義。這筆十幾年前完成的投資使軟銀擁有阿里巴巴超過 30% 股份，孫正義先後向阿里巴巴投資了8000萬美元，多年以後，他從阿里巴巴套現的錢加上現在持有的股票，總共約1600億美元，投資回報率是2000倍。

這次收穫最大的投資也成了軟銀投資史上的封神之作。

對阿里巴巴的投資也讓孫正義篤信科技的力量。孫正義曾說：我是一個信徒，科技的絕對信徒。

眾所周知，受2020疫情影響，中國房產交易、租賃市場遭到巨大衝擊，看起來已經跌到谷底。部分業內人士將此次對中國自如和貝殼找房的投資解讀為「抄底」。

據外媒報道，日前軟銀向華爾街傳遞出一條消息：現在正是投資的好時機。

這條消息來自軟銀創始人兼執行長孫正義的表態，其在紐約的一次私人會議上告訴一群基金經理和金融機構，最近的市場大跌帶來了投資低估值公司的好機會，而最擅長抄底投資的軟銀已經準備好挑選出優勝者，比當初投資阿里的時候更加兇狠和篤定。

3月初，孫正義用10億美元投資了房屋租賃平台自如網。在此之前，孫正義把5%再造傳奇的可能性寄托在了中國最大的房地產中介貝殼找房身上。孫正義的投資目的和意向相當明確，他想跨領域打造第二個阿里巴巴，讓人耳目一新，這也似乎成為了孫正義的執念。

睿和智庫認為，此次進軍中國房地產市場是軟銀全球房地產布局的一部分，也是軟銀房地產科技投資組合的擴展。

近幾年，軟銀對房地產科技領域的投資增長迅速，最大的一筆投資就是對美國WeWork的投資，初投資金加上後續投入將近200億美元。在美國之外，軟銀在印度、巴西、中國等地房地產市場都進行了布局。

以下為近年來軟銀及願景基金在全球房地產市場的投資：

看了軟銀的房地產科技投資清單以及被投企業提供的產品和服務，我們就不難理解軟銀對中國房地產市場的最近兩筆投資及其背後的投資邏輯了。

軟銀對中國房地產科技的投資早在2014年就已經完成了對好屋中國數千萬美元的投資。這是之前軟銀唯一一筆對中國房地產市場的投資。

好屋成立於2012年，是中國房地產科技領域的先行者。2015年，好屋獲得明牌珠寶7億人民幣注資。公司是國內專注於房地產網際網路的共享經紀服務平台。

好屋依託房產大數據、人工智慧、移動網際網路等平台服務，連接開發商、房產經紀人與購房者，為客戶提供交易、金融和資產管理服務，期待構建成為B2B2C模式生態交易服務平台。

2018年從鏈家網升級而來的貝殼找房，依託鏈家強大的線下房地產資源，成為中國房地產科技的領導品牌。2019年3月，貝殼找房宣布獲得D輪8億美元融資，由騰訊領投，之後正式入駐「微信九宮格」。目前，貝殼找房的估值已超過140億美元。據知情人士及華爾街日報透露，貝殼找房將於2020年初在香港進行首次公開募股，IPO之後，公司市值或會達到200億至300億美元，但年初的新型冠狀病毒爆發打亂了IPO進程。

科技對房地產行業的顛覆和重塑已經有加速的趨勢。風險投資對房地產科技的投資從2014年開始迅速增長，目前為止還看不到放緩的跡象。從那時起，交易數量每年都在增加。

研究公司CREtech的數據顯示，2019年上半年，風投向房地產科技初創企業投資129億美元，已經超過2017年全年127億美元的紀錄水平。就中國地區而言，2019年房地產科技初創企業共獲4.917億美元投資。

為什麼近些年對房地產科技領域投資增長如此迅速？

首先，房地產是世界上規模最大的資產類別。以美國市場為例，它占美國國內生產總值的13%以上，僅在美國，2018年房地產市值就達到31.8萬億美元。其次，技術對房地產行業的顛覆和重塑速度緩慢。

科技對房地產行業的改造具有無限性，不僅限於傳統的購買、出售、租賃和資產管理方式的創新，還涉及酒店、零售、倉儲等，以及房地產數據和分析、模塊化建築、建築機器人技術和家庭安全。技術的一丁點改變影響到的市場也將是巨大的。

3 中國的「大生意」

在中國，房地產和科技也不斷融合，科技對房地產行業的影響也進一步被放大。房地產科技的潛力也更大，這裡存在「大生意」。

與2014年軟銀第一次進軍中國房地產市場時的情形不同，中國房地產市場結構已經發生了根本性變化，基於二手房流通和房屋資產管理的存量時代已經來臨。

根據中國國家統計局數據，2019年住宅銷售增長了10%，達到13.94萬億元。

隨著置業成本增高，「只租不買」或將逐步流行。政策利好、市場前景和資本調整，讓中國房屋租賃市場迎來了「更大的生意」。預計2023年，租賃人口達到2.48億人，租賃面積超過83億平方米。

從租客群體來看，90後成為租房主力軍且更偏向合租，近70%的租客為90後和95後租客。而貝殼找房的用戶群體更偏年輕化，是年輕人租房的首選品牌。

自如是一家提供居住產品與生活服務的科技公司。2019年自如管理房源突破100萬間，其規模比行業前十中第二名到第九名的總和還要多，是名副其實的No.1。

目前時機不錯，而且在投資後幫助自如和貝殼在業務上有進一步的發展也是軟銀要做的。其風險在於科技含量能有多高，畢竟WeWork也曾標榜自己是一家高科技房地產公司，最後的結果大家都知道了。

2020年，對孫正義和他的軟銀來說很關鍵，中國房地產市場是一個好的選擇。

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