作者 | 陳劍譽 編輯 | 蘇建紅 劉睿智

來源丨地產資管網（ID：thefutureX）

在業內流傳這樣一句話：「華潤所至，萬象更新」。

從1994年到2019年，經過15年的探索，華潤的商業板塊已經夯實在國內商業地產領域的領導地位。輕重資產結合、體驗感，資管邏輯和多元化，可以說，華潤商業15年，也是中國商業地產快速發展的縮影。

目前華潤置地在購物中心領域已具有一定的規模，形成了萬象城（高端）和萬象匯（中端親民）為代表的主要產品線。

2014年至今公司購物中心投資建設速度明顯加快，年均新開業購物中心達到5家。特別是在2017年，華潤置地將旗下的商業地產事業部調整為一級組織架構，商業地產模塊不再依賴住宅的開發和投資，形成獨立的發展邏輯。購物中心投資建設速度進一步加速，2018年公司新開業萬象城6家，萬象匯2家，新開業數量創出歷史新高。

一 項目數量：22家 Vs. 12家

截至2018年底，華潤置地已開業購物中心34家，其中，萬象城/萬象天地22家，萬象匯/五彩城12家。

同時，根據公司的發展規劃，2019年公司新開業購物中心8家，其中萬象城3家、萬象匯5家。預計到2021年，華潤置地將有53個在營購物中心。

在營購物中心的持續增長，也為華潤置地貢獻了可觀的收益。2018年華潤置地投資物業實現收入95.2億人民幣，同比增長24.5%，其中購物中心實現收入68.6億，增長29.9%，購物中心收入占比72%，且購物中心收入的增速高於全部投資性物業收入的增速。

具體來看，2018年公司22家萬象城共實現租金收入57.19億，12家萬象匯實現租金收入11.33億。

二 平均年租金收入：3.64億 Vs. 1.02億

為比較公司各購物中心的實際租金收入水平，我們選擇在2018年有完整經營年度的14家萬象城和10家萬象匯進行統計分析。

萬象城方面，14家萬象城2018年共實現租金收入50.94億，平均年租金收入為3.64億，中位數為3.14億，其中，獲取租金能力最強的是深圳萬象城，2018年租金收入高達10.17億，成為華潤置地最賺錢的購物中心。而租金收入最低的是西安西咸萬象城，僅0.73億，不足深圳萬象城的1/10。顯然，同樣作為公司高端商業地產產品，不同購物中心項目的租金收益水平差異較大。

萬象匯方面，10家萬象匯2018年共實現租金收入10.23億，平均年租金收入1.02億，中位數為0.71億，其中，年租金收入最高的是北京清河五彩城，2018年租金收入2.72億，最小的是合肥蜀山五彩城，租金收入僅0.37億，且大部分五彩城年租金收入不足1億。顯然，定位為區域商業中心的萬象匯/五彩城在年租金收入上與萬象城不是一個量級的，三家萬象匯仍抵不上一家萬象城的租金收入。

購物中心年租金收入的差異，受兩方面的影響：購物中心的商業面積和單位面積的租金水平。

三 平均商業面積：16.53萬平米 Vs. 8.53萬平米

對於購物中心的商業面積，萬象城和萬象匯表現並不相同。

萬象城方面，21家已開業萬象城（因僅一期開業，面積較小，扣除泰州萬象城），平均商業面積為16.53萬平米，商業面積最大的為青島萬象城，面積26.42萬平，最小的是深圳灣萬象城，商業面積僅7.6萬平米，處於中位數是石家莊萬象城，商業面積16.13萬平米。扣除個別商業面積較大和較小的數據，可以發現絕大部分萬象城購物中心商業面積比較集中，在12萬平米-18萬平米之間，標準化程度相對較高。

萬象匯方面，12家已開業萬象匯中，平均商業面積為8.53萬平米，最大的萬象匯為山東淄博萬象匯，商業面積15.48萬平米，最小的為上海南翔五彩城，商業面積僅2.61萬平米，中位數為寧波餘姚五彩城，商業面積8.32萬平米。顯然，就體量而言，萬象匯的面積遠小於萬象城，大約為萬象城的一半，也部分解釋了萬象匯年租金收入較低的原因。

四 平均單位面積租金水平：0.21萬元/平米/年 Vs. 0.125萬元/平米/年

對於購物中心單位面積的租金水平，受較多因素影響，如：購物中心所處位置、購物中心定位、購物中心運營等。隨著城市購物中心供給數量的增加，不同購物中心單位面積的租金水平差異也越來越明顯。

萬象城方面，14家在營萬象城平均單位面積租金水平為0.21萬元/平米/年，其中，年租金水平最高的是深圳萬象城，高達0.64萬元每平米，最小的是西安西咸萬象城僅0.07萬元每平米，中位數是合肥萬象城，單位面積年租金為0.12萬元每平米。

萬象匯方面，10家在營萬象匯平均單位面積租金水平為0.125萬元/平米/年，其中，年租金水平最高的是北京鳳凰匯，每平米年租金收入0.24萬元，最低的是北京密雲萬象匯，每平米租金收入不到0.07萬元。顯然，萬象匯的單位面積租金水平遠低於萬象城。

同時，對於上述購物中心單位面積年租金水平的數據，還可以發現開業時間較早的購物中心，單位面積租金能力越強。原因在於，一方面購物中心開業的時間越長，購物中心越成熟，客流量越大，租金收入較高；另一方面，早期開業的購物中心一般都位於較好的商圈位置，天生具有較好的客流量。

五 2018年租金增速：21.37% Vs. 12%

此外，在租金增速上，近六年來，萬象城的租金增速可以分為兩個階段，一是2014年-2016年，萬象城購物中心租金增速大幅下滑，甚至虧損；二是2017年至今，各萬象城購物中心租金收入增速明顯回升，年增速達到20%左右。

對於前一階段租金增速的下滑，主要原因在於電子商務的衝擊，以及城市購物中心供應大規模增加，分流了市場各購物中心的客流量。而從2017年開始，購物中心在城市商業上的位置又發生了新的改變，線上電子商務逐步飽和後，線下零售和線下體驗的重要性得到體現，購物中心的租金能力提高。

在購物中心的租金增速趨勢上，萬象匯和萬象城比較一致，2015-2016年出現下滑，2017年至今租金增速逐步回升，但在回升的速度上，萬象匯的增速低於萬象城的增速，以2018年為例，9家萬象匯平均年租金增速為12%，而12家萬象城平均年租金增速為21.37%。

萬象城，平均年租金收入為3.64億，平均商業面積為16.53萬平米，平均單位面積租金水平為0.21萬元/平米/年，2018年平均年租金增速為21.37%；

萬象匯，平均年租金收入1.02億，平均商業面積為8.53萬平米，平均單位面積租金水平為0.125萬元/平米/年，2018年平均年租金增速為12%。