章卡鵬

【一】魔幻拿地：逆勢460億拿地，民企第3名

近年來，房地產市場下行，眾多房企一心奔著開源節流，對拿地紛紛採取嚴謹態度，但偉星房產卻大手筆逆市操作。

據偉星房產官方微信公號公布的數據，2022年，偉星房產拿地投入154.23億元，新摘12宗地塊（包括合肥8幅、南京2幅、蕪湖2幅）；全年新增土地儲備面積約184萬平方米，新增儲備貨值約330億元。

據中指數據的榜單，偉星在2022年以152億元的權益拿地金額位列全國房企拿地百強榜18位，排在它前面的，僅有濱江、龍湖兩家民企，甚至還超過了金茂等一眾國央企。如果把2021年的拿地數額算進來，偉星這兩年更是從長三角的合肥、臨海、南京等城市拿下近40塊地，豪擲460多億元，絕對是震驚土拍市場的一匹「黑馬」。

偉星居2022年房企拿地排行18名（中指數據）

偉星還有著狂飆的業績目標。偉星高管曾在2022年東部區域、浙江區域經營工作會議上強調：「通過三至五年的努力，計劃實現500億—900億元的銷售規模。」

樓市資本論了解到，偉星房產2022年實現銷售業績約210億元，回顧2021年，偉星房產業銷售額約202億元，2021年銷售額約145億元（以上銷售金額為協議銷售金額）。從其增長情況看，雖然不差，但想3-5年就達到500-900億的規模，只怕壓力不小。畢竟，和偉星同樣位列拿地民企3強的龍湖、濱江2022年銷售額分別為2032億元、1539億元。

在很多業內人士看來，現階段的民營房企都在資金上捉襟見肘，偉星卻如此這般的跑馬圈地，不能說不魔幻。

【二】魔幻布局：深耕安徽，下注合肥超百億

事實上，偉星不僅逆勢擴張的節奏頗顯魔幻，其在拿地布局上也分外妖嬈。

公開資料顯示，偉星房產的母公司偉星集團成立於1976年9月，在浙江省台州市，目前擁有服裝輔料、新型建材、光學製品、房地產、水電、金融投資服務六大產業，自主培育了兩家上市公司——浙江的偉星股份（002003.SZ）和浙江的偉星新材（002372.SZ），其中偉星股份還是鈕扣和拉鏈行業的首家上市公司。也就是說，浙江省是偉星集團的大本營。

偉星在1993年進入房地產領域，規模不大，一直走的也是區域深耕的路線。但魔幻的是，很長一段時間裡，安徽的蕪湖、馬鞍山等才是偉星房產的主戰場。在這兩個地方，偉星都排在頭部，2021年市占率達到30%、28%。

蕪湖更是被稱為「偉星市」。偉星進入蕪湖已經20年出頭，累計銷售了250多萬平方米的房子，是安徽省內唯一在單一城市銷售額能超過百億元的房企。

偉星蕪湖項目

特別引人注目的是，偉星還在合肥大手筆拿地。合肥作為安徽省會是各大全國性房企熱衷之地，在2021年-2022年，偉星在此地接連拿地，兩年總斥資高達約179億，力壓全國各路房企。

比如，2022年在合肥第二批集中供地中，38宗地開拍，中海、龍湖分別報名了13、12宗，偉星緊隨其後，報名了8宗。而在同年三批次供地中，偉星以一己之力擊敗保利、龍湖、信達、金茂等一眾大牌開發商，以15%溢價率及滿分競品質，摘下合肥肥西區一宗地。在四批次中，偉星斥資35.2億拿下熱門地塊濱湖BK202208地塊、政務SS202215地塊，前者意向房企達14家，包括建發、招商、華潤、中海、龍湖、保利等知名房企。

據不完全統計，就是偉星這樣一家浙江房企，2022年僅在合肥就拿下10塊地，拿地金額超過102億元。而同期，中指數據顯示偉星2022年於浙江省內拿地金額為55億元，勉強超過安徽合肥市拿地額的一半。

在樓市資本論看來，以往「牆裡開花牆外香」也不失為一種中型房企深耕區域的發展思路，但在如今國內頭部規模房企，憑藉在布局全國過程中積累下來的產品能力，開始售賣「生活方式」降維打擊區域房企時，偉星的這種異地重倉布局，面臨很大挑戰。

【三】魔幻掌權：創始人亡故，章卡鵬上位

一般而言，企業的發展路徑，與掌舵人是密切相關的。偉星房產系列魔幻操作下，也離不開其兩任掌舵人的魔幻經歷。

1、創始人明丕白被殺亡故

上世紀70年代，偉星之父明丕白從幾間破房和幾套土設備做起，帶領一幫村民經過數年經營，建立起了以紐扣為主業的多元化偉星帝國，並完成了公司從集體所有制到股份制民營企業的改造。

章卡鵬和明丕白（來源：《偉星之父》）

1985年，明丕白開始對企業骨幹的培養作出計劃性安排，章卡鵬便在其中。1998年4月，明丕白在深圳遭歹徒襲擊，不幸遇難，年僅57歲。

2、章卡鵬接替師娘升任董事長

在明丕白遇害後，其妻胡素文接過丈夫第一大股東身份，成為偉星掌舵人。兩年後，35歲的章卡鵬接替胡素文升任公司董事長。

章卡鵬（右二）

在此期間，偉星集團股權經過一系列變更，章卡鵬成為如今持有公司15.9743%股份的第一大股東。胡素文也從持股最高時期16.7%降至如今的4.3394%。

章卡鵬（中）與胡素文（右）參加《偉星之父》發布活動

據了解，章卡鵬是浙江臨海人，於1965年出生，在17歲的時候就入職臨海市有機玻璃廠(偉星前身)，並被明丕白關注，重點培養，兩人有師徒情義。

很顯然，這份情誼也延續到了明丕白亡故後。據報道章卡鵬不僅鼓勵師娘撰寫了懷念明丕白的書《偉星之父》，甚至還陪伴師娘一起參加明家的祭祀活動。

章卡鵬（左四）與胡素文（右二）參加明家祭祀

或許，正是在能力之外，章卡鵬對明家的這份情，讓其在明丕白遇難後，由副總裁晉升為總裁，並很快拿下董事長一職，在剛過而立之年就成為偉星的掌舵人。這也很好的回答了，一些人對「偉星之父明丕白的家人為什麼沒能掌控偉星集團」的疑問。

掌舵偉星集團後，章卡鵬從服裝輔料、建材管業到地產、金融都有涉獵，並成功運作兩家上市企業。2022年，55歲的章卡鵬以10億美元財富躋身「福布斯全球億萬富豪榜」。

【四】魔幻現實：靠銀行及股權質押輸血

作為偉星掌舵人的章卡鵬，雖然已經實現了通俗意義上的「財務自由」，但偉星房產魔幻狂飆背後的現實，依然充滿骨感。

1、銀行借款及股權質押輸血

在市場下行階段敢於逆勢擴儲，偉星房產的拿地資金從何而來？

從公開資料來看，其融資方式包括銀行支持、股權質押等。例如，2022年12月8日，交通銀行安徽省分行給予安徽偉星置業有限公司60億元綜合授信支持。

股權出質則是偉星房產最主要的融資方式。例如，2022年11月，安徽偉星置業有限公司出質旗下子公司合肥星騰置業有限公司100%股份，質權人為浙商銀行股份有限公司合肥分行，出質股權數額為5000萬元。

此前，2021年底，偉星置業將合肥國偉置業價值1億元股權數額出質予浙商銀行合肥分行；同年9月還將合肥偉星星資置業價值1億元股權數額出質予廣發銀行合肥分行。

除此之外，偉星集團旗下的上市公司偉星新材和偉星股份或是偉星房產的「金主」。

2022年7月12日，偉星新材公告稱，公司股東偉星集團、臨海彗星分別質押其2905萬股、1850萬股，質權人為中國農業銀行臨海支行，資金用途為「經營」。截至該公告日，偉星集團累計質押偉星新材約2.27億股，占其所持股份比例為37.64%；臨海彗星已累計質押偉星新材約1.005億股，占其所持股份比例為38.24%。

資料顯示，偉星集團質押偉星新材股權數十次，其中包括解押再質押的情況，質押用途均為「經營」或「貸款」。如此頻繁的資金操作，無疑在凸顯偉星的資金壓力。

同時，調研發現，2022年安徽偉星置業就在一個月內四次被列為「被執行人」。

2、狂飆另一面是違規與維權

違規與維權成為狂飆偉星的另一面。

2022年6月21日，偉星全資子公司合肥星煌置業未取得《建設工程規劃許可證》進行建設案，被肥西縣城市管理行政執法局處以153398.42元罰款。而就在不久前，偉星全資子公司合肥國偉置業有限公司同樣因未取得施工許可證擅自施工，被合肥市城市管理局罰款67.08萬元。

與此同時，偉星也迎來了口碑方面的差評。據悉，2022年7月，瑤海區偉星長江賦業主發布聲明，嫌棄自家小區外立面太醜，規勸開發商提升大門檔次；此外業主還發現偉星改動沙盤，將干掛石材替換為黑柵欄等，有降標的嫌疑。

此外，偉星玖璽台因銷售不規範遭遇吐槽。2022年因不退還無簽訂協議誠意金，被投訴；而在這之前，則因綁定裝修包遭多位購房者投訴。在人民網留言板上，關於偉星的投訴問題也有不少，大多是物業、虛假宣傳、學區等方面的問題。

在樓市資本論看來，雖然地產板塊沒上市，還有這樣那樣的問題，甚至讓偉星集團的資金鍊都繃緊了，但結合整體營收看，2022年偉星集團403億元的總營收一多半都是地產貢獻的，就知道偉星房產的重要性。

高風險才有高收益，偉星集團這次一下子拿了這麼多地，對樓市的發展信心自然滿滿。在中國房地產市場復甦跡象之下，也希望章卡鵬的這次地產豪賭，用業績回應外界的質疑。