這可能是地產行業內一年來，落實最快的境外債務重組方案。
樓市資本論獲悉，12月21日晚，寶龍地產發布公告，境外債務重組事項已與債務持有人特別小組簽署重組條款書，並正式生效。
讓人意想不到的是，寶龍地產於11月29日公告，2025年4月到期的1591.625萬美元票據項利息無法支付，並開啟全面債券管理工作，到今天還不滿1個月，此次境外債務重組就和債權人達成共識，達成重組方案，堪稱行業最快，令人稱讚。這一成就展示了寶龍地產在債務重組過程中的高效執行力和與債權人的良好合作關係。
這樣一來，寶龍地產也成功「減負」，可以甩開包袱輕裝上陣，聚焦保交付，繼續穩健運營。
據不完全統計，自2021年下半年以來，已有超50家上市房企啟動債務重組。寶龍地產是堅持到最後一波出險，但卻通過積極努力，超快速完成債務重組方案，將成為較早出險上岸的房企，非常不簡單。
樓市資本論看來，這樣高效的債務重組方案達成背後一定是債權人對寶龍地產的未來一致共識，共同認可其潛在價值和恢復能力，並願意通過重組方式支持公司度過難關，實現可持續發展。如此看來，寶龍地產也算是為行業中型房企化債樹立了新標杆。
PART01 一個月內高效達成債務重組方案
這次寶龍地產的債務重組方案很務實，充分考慮到當下行業波動，既充分尊重債權人訴求，也有效保障公司可持續經營。
公告中提到整體解決方案框架的要點如下：
(a) 計劃代價將由一個或多個不同選項組成，由計劃債權人選擇包括(i)現金及證券，其中包括本公司目前所持有在聯交所上市的寶龍商業管理控股有限公司（股份代號: 9909）的普通股及可轉換為本公司股份的強制可轉換債券（「強制可轉換債券」）；(ii)新中期票據；(iii)新長期票據（與新中期票據合稱「新票據」）；及(iv)新貸款（「新貸款」）；
(b) 以現金支付的提早同意費用，金額為參與債權人在提早同意費用截止日期所持有的提早符合條件的參與債務的0.3%，詳情將載列於重組支持協議；
(c) 以現金支付的基本同意費用，金額為參與債權人在基本同意費用截止日期所持有的基本符合條件的參與債務的0.15%，詳情將載列於重組支持協議；
(d) 為強制可轉換債券、新票據及新貸款提供若干信用增級。
業內人士表示，從寶龍地產的債務重組方案來看，其充分尊重債權人訴求，為債權人提供現金及證券、可轉債、強制可轉債、新票據、新貸款等多種金融工具選項。
特別是在寶龍地產11月29日公告到期美元票據利息支付違約後，僅不到30天，公司就與債權人小組簽訂條款書。可以說，這是市場裡房企自宣布尋求重組至大致確定條款達成里程碑的最快速度。其他內房企業達到該里程碑通常耗費至少半年，甚至要超一年半。
據樓市資本論了解，在本輪房地產行業流動性危機中，有超50家上市房企進行債務重組。在此之前，富力地產在2022年末成為首家完成境內外債務重組的房企，歷時一年多。不久前，融創中國也公告完成境內外債務重組所有流程的大型房企，更是經歷超18個月。
還有旭輝，自去年11月1日官宣對境外債務停付本息以來，於今年3月公告了境外債務重組初步方案，但此後至今超過1年了，其債務重組一直未取得實質性進展。中國奧園屬於債務重組較快的房企，從今年7月公布境外債重組方案後，也是於11月29日公告方案獲債權人批准通過，也將近用時半年。
隨著政策利好的不斷釋放，業內也有好的一面，11月以來，包括中駿、正榮、龍光等中型房企迎來了化債新突破，都表示正積極推進債務展期、重組。
值得一提的是，不少上市房企因為債務違約問題被實施「退市風險警示」，導致股票*ST戴帽。根據同花順數據顯示，泛海控股、中天金融、新華聯、美好置業、陽光城、宋都股份、世茂股份、粵泰股份8隻房地產個股證券簡稱已經變更，分別變更為*ST泛海、*ST中天、*ST新聯、ST美置、ST陽光城、*ST宋都、ST世茂、ST粵泰。
亞布力智庫首席專家武亮認為，房企「戴帽潮」湧現，其實是債務問題的延續，而毫無疑問的是，債務重組落地越早，則越有利於企業儘快向正常經營過渡。寶龍地產高效通過債務重組方案，極為難得的同時也給業內重塑了不少信心。
PART02 降負債，寶龍一直在努力
本次債務重組方案的高效達成，離不開寶龍地產全方位的盡心努力。
寶龍地產在市場極其艱難的情況下，過去這兩年一直在竭盡全力積極化解流動性危機。從去年展期到11月底公告全面債務重組，公司一直堅持支付美元債券本息。
自2022年1月1日至今，寶龍地產已償還境外債務本金和利息合共約61.2億元。截至2023年上半年，寶龍地產的總負債為1636億元，短期借貸及長期借貸當期到期部分金額約為130.8億元，而現金及等價物僅為89.47億元。
2022年，寶龍凈利潤從2021年的59.92億元驟降至2022年的4.08億元。2023年上半年，寶龍地產實現營業收入123.05億元，同比下降27.18%，凈利潤0.94億元，同比下降86.5%。2023年前11個月，寶龍合約銷售總額為264.15億元，同比下降30.36%。
從業績情況看，寶龍地產確如公告所稱，「公司已竭盡全力，但預計流動現金及銀行存款仍無法履行當前及日後債務所需。」
實際上，除了美元境外債，整個2023年，寶龍也一直積極與境內債權人保持溝通，試圖達成境內債務償債的最優方案。12月8日，寶龍召開 「21寶龍01」 公司債2023年第三次債券持有人會議，會議審議通過《關於豁免本次會議召開程序等相關要求的議案》、《關於調整債券本息兌付安排等事項的議案》與《關於同意增加寬限期的議案》。
支付原定於2023年11月11日、2023年12月11日和2024年1月11日支付的本金和期間應計未付利息。剩餘全部本金(即9.50億元)及利息將按如下展期方案進行兌付：本金兌付金額的兌付期限調整為自2024年1月11日起48個月。兌付日調整期間本期債券原有票面利率維持不變。
樓市資本論認為，全市場眾多內房企業，不乏龍頭房企，都頂不住壓力紛紛尋求債務重組的時候，寶龍地產還在堅守，一直到今年11月底，迫於現金流的實際情況才無奈選擇全面債務重組。並且，這一決定是在保預售房交付、保企業正常經營的大目標下，應對流動性極度受限做出的安排。
通過長期以來的表現，讓業內認可的是，寶龍地產一直是一家兢兢業業負責任的房企，不論是對債權人還是業主們。
PART03 高效決策的背後是一致共識
高效的背後一定是共識，這一觀點在寶龍地產的境外債務重組方案達成案例中得到了充分體現。
這份共識既包含寶龍地產對業主們「保交付」的承諾，更是債權人對寶龍地產確保公司穩健經營才是保障自身權益的認可。
亞布力智庫首席專家武亮強調，遭遇債務問題的企業要迅速進行債務重組，這是恢復穩定的基礎。同時，重組方案必須系統、全面，能夠真正支持公司擺脫困境、重獲新生。只有成功走出困境，債務重組才會具有實際意義，並最終保護所有債權人的利益。
因為尋求全面債務重組可以緩解公司流動性及償債壓力，以時間換空間從而獲得階段性穩定，後續才可以集中精力投入到正常有序經營中。若最終房企能通過債務管理實現削債、降低利息、付息頻率等條款改善，則可以從根本上幫公司優化資本結構，為長期可持續經營打好基礎。
一名投資人表示，債權人在債務重組過程中最看重的是，企業自身的基本面、公司管理層解決問題的態度、核心團隊的穩定性、大股東的支持。在當下的這種行業波動中，很多房企的債務重組方案能公布都已經不容易，但是寶龍地產團隊始終頂住壓力，積極推進，這也讓大家看到了寶龍地產管理團隊的決心和信心。
值得一提到時，2020年同期，寶龍地產實現合約銷售額624.21億元，完成當年銷售目標超過八成；2021年，合約銷售額同比上一年增長35.9%至848.1億元。即便在疫情影響下的2022年，寶龍地產也完成了346.87億元合約銷售額。
與此同時，數據顯示2022年，寶龍實際交付4萬套，2023年前10個月，已交付3.5萬套，預計年內將完成交付近5萬套，若後續能順利推進債務管理，企業短期內的償債壓力將逐步降低，將有更多有效資金投入到項目建設之中，有助於更好完成品質交付和可持續經營。
樓市資本論認為，正是寶龍地產和債權人基於以上觀點的共識，也讓寶龍地產再次強調，將始終堅持穩健經營，堅守「保交付」底線，並將「品質交付」作為目標，確保履行承諾保障各地項目全力交付，最終為產品銷售打下堅實基礎。
如果說不少房企啟動債務重組是堅持到了自身的最後一刻，寶龍地產則可以說是堅持到了行業艱難的最後階段，黎明就在眼前。
因為就在寶龍地產宣告將啟動債務重組後不久，調控政策最嚴的北京上海樓市在繼「認房不認貸」政策出台後，再出重磅利好，從降首付、降利率到全面下調普宅標準，就是在向市場傳遞更加明確的信號，樓市不能再向下了，要積極提振居民住房消費的意願和能力，從而推動房地產市場更加平穩健康發展。
樓市資本論認為，這一系列重磅利好政策，有望使購房者的成本進一步下降，這也為後續房企銷售重回上升勢頭，房地產市場平穩發展增添了砝碼。
寶龍地產等眾多房企的好日子值得期待。