馬來西亞是東協十國的核心之一，亦是中國「一帶一路」計劃的重要參與國，地處馬六甲海峽，地理位置優越。今年7月，中國和馬來西亞北部的「東海岸鐵路計劃」項目重啟，其將連接所有鐵路至港口，讓航運和物流業快速增長，相信將會帶來巨大的經濟效益，吸引了各界投資者的關注。
相比起歐美等已開發國家，馬來西亞的房產確實投資門檻低，房屋總價、稅費、持有成本均較容易負擔，加上交易流程相對簡單，使得備受市場歡迎與熱捧。先不說海外的投資者，當地人也偏好在境內投資。有研究顯示，約87%的馬來西亞人，在當地有房地產投資，截止2018年第1季，馬來西亞估價部(JPPH)錄得馬來西亞房價平均增長率為8.53%，可見當地房產市場極具投資潛力！
下面，小訊就以新盤雅居樂大使花園為例，為大家詳解馬來西亞置業流程、稅費和常見問題！
馬來西亞購房流程
馬來西亞現房與期房的付款方式不同，現房要求買方在簽訂買賣合約三個月內付清所有款項（如申請貸款，銀行同樣需在三個月內將全部貸款支付給開發商）；
而期房則是根據項目工程進度分不同批次付款，項目建成時，付清所有款項（如申請貸款，只需支付完自付部分，貸款部分由銀行支付）。
詳細介紹一下期房的購房流程：
STEP 1
購房當天，要選定戶型和房號，並支付定金。
STEP 2
繳付定金後，14天以內，簽署購房協議，支付房款的10%（具體以開發商要求為準）作為首付，並支付律師費。
註：馬來西亞是英系體制國家，法律制度成熟健全，所有的簽約動作皆須律師參與。在簽訂買賣合約、貸款合約時，都需要買賣雙方律師在場方可生效，律師會對您的各項利益負責。如不方便飛到馬來西亞，收到合同後，可到馬來西亞駐中國大使館由使館工作人員代為見證和署名。
所有買賣協議都必須加蓋印花，後供物業估價署審查。
開發商一般都會贈送印花稅和律師費。
STEP 3
按規定程序分期支付。
註：根據開發商發出的付款通知，按照工程進度支付房款。比如說，地基打好了，開發商會通知律師，律師發郵件給你，通知你付第一期的款；骨架、鋼架建好了，再付下一批，以此類推。
買房打款都是先打到第三方監管帳戶，等開發商一階段建造好了，向政府批文通過，第三方才會把錢打給開發商，並且是分批分階段的。所以開發商的房子交房一兩年內才能收到全款。由於這個原因，在馬來西亞買房是比較安全的，開發商跑路、爛尾樓的幾率非常小。
STEP 4
辦理過戶手續，完成收房工作。
註：買賣合同會在簽署後發送到政府部門，由有關當局處理及登記。經過政府部門審批後，律師會協助買家將有關文件發送到馬來西亞土地註冊處做房產登記。
業主需要親自驗房或者通過委託人驗房，可以通過物業進行書面確認整改。
馬來西亞購房稅費明細（期房）
1
購房階段
*大部分開發商都會贈送以上費用
另外，關於馬來西亞購房貸款：目前在馬來工作的外國人及第二家園持有者可以貸到房屋價值的70%-80%左右，在其他國家（非中國大陸）工作的外國人可以貸到房屋價值的50%-70%左右，目前在中國大陸工作的基本不可貸款。
貸款利率：4.2%-4.5%
貸款期限長達30年，不能夠按揭超過70歲
貸款律師費及雜費：貸款總額的約0.8%
貸款印花稅：貸款總額的0.5%
2
持有階段（每年費用）
3
出售階段
下面是購房過程中的常見問題，以雅居樂在吉隆坡的第三個項目大使花園為例，讓您徹底了解馬來西亞置業政策、稅費、付款等全流程！
Q1：外國人可以在馬來西亞買房嗎？
可以。在法律上，外國人可自由購買房產，如獨立式洋房、排屋、公寓、有地房產、套房、商務房產、工業地產、農業地（非馬來保留地）和工業用地（非馬來保留地），除了以下列出的房產：
1.價格低於100萬令吉的房產；
2.州政府指定的廉價住宅單位；
3.建築在馬來保留地的房產；
4.被政府指定為土著單位的發展中房產。
Q2：馬來西亞買房可以移民嗎？
不可以哦！馬來西亞目前還沒有推出針對外國人的移民政策，購房與移民是兩回事。但可以加入馬來西亞第二家園計劃。更多詳細資料請戳
馬來西亞2018第二家園計劃攻略
雅居樂大使花園效果圖
Q3：購買馬來西亞的房子，需要聘請律師嗎？費用是多少？
中國人去馬來西亞買房需要律師，而且是必須的。這也是保障買家利益的一種方式。一般開發商會幫忙請好律師。費用是房產總價的0.7%。
Q4：馬來西亞買房要交哪些稅費？
1.契稅：根據房地產總價按比例徵收，0-10萬令吉為1%，10-50萬令吉為2%，50萬令吉以上為3%。
2.律師費：根據房地產總價按比例徵收，0-15萬令吉，律師費用1%；15-85萬令吉，律師費用0.7%；85-200萬令吉，律師費用0.6%。
3.貸款印花稅：貸款總額的0.5%
4.貸款律師費及雜費：貸款總額的約0.8%
5.門牌稅+地契稅：1500令吉左右(公寓)
6.物業管理費：100平米房子每月500-1200令吉
Q5：仿佛交付使用的時候還要辦理什麼手續嗎？
只剩水電申請，管理抵押、中國人等地契需交轉名費。
Q7：購買馬來西亞的房子，怎麼從國內匯款？
可以在香港澳門或者馬來西亞開一個境外帳戶，由國內銀行帳戶匯款到境外帳戶。
Q8：馬來西亞的房屋產權期限是多少？
馬來西亞的房子分99年與永久產權，可以留給下一代，且無遺產稅。雅居樂大使花園項目的產權就是永久產權，可永世傳承。
雅居樂大使花園項目效果圖
Q9：馬來西亞的房子可以聯名購買嗎？是否按每人占多少股份分配？
可以的，有幾個人就可放幾個人的名字，人數沒有上限。占股問題要在簽合同時註明誰占多誰占少，具體多少占比，否則就平均分配。
Q10：馬來西亞的房子計公攤面積嗎？是毛坯房還是帶裝修？
大馬的建築面積只計算實際使用面積，包括陽台的，不計公攤。一般都是帶裝修的。
Q11：停車位怎麼買？
買馬來西亞房產都是不出售車位的，買房子就送車位，一般小戶型不送，但雅居樂大使花園的所有戶型都可贈送停車位。
雅居樂大使花園效果圖
Q12：買了馬來西亞的房子，不在那邊常住，要怎麼打理？
雅居樂大使花園項目可由開發商方推薦當地曾合作過的中介公司代為出租管理。
Q13：租金收入需要報稅嗎？費率是多少？
需要的。外國人居民身份：0–25％；外國人非居民身份：一律25％。
Q14：房屋出售時，需要交哪些稅費？
若買下房產五年內將房產出售，則稅率為資本收益的百分之三十；若六年後出售，稅率則降為收益的百分之五。
Q15：如果想長期居住在馬來西亞，需要怎麼做？
可以申請「第二家園」。第二家園計劃是開放給所有國家不分種族、宗教、性別及年齡由馬來西亞承認的外國公民。是提供給家庭或者個人希望能在馬來西亞長期居住的一個長達十年並可延期的計劃，允許多次出入的一個特別簽證。此計劃並沒有限制要求申請人在馬來西亞所逗留的時間，申請人申請成功後可在十年內一直居住在馬來西亞，或者十年內只去居住一天都可以，沒有任何居住時間要求。另外申請成功者也可以十年內無限次進出馬來西亞。
Q16：現在馬來西亞有什麼好項目？
雅居樂天匯項目和最新的雅居樂大使花園都是不錯的選擇，項目分別位於吉隆坡的武吉免登區/使館區。
Q17：項目位於吉隆坡什麼位置？
項目位於吉隆坡著名使館區安邦路，與KLCC吉隆坡雙子塔同一條主路，距離項目約950米，周邊環繞的主要使館包括中國大使館、泰國大使館、美國大使館等。項目位置靜中帶旺，步行可抵達甲級辦公區。
Q18：項目占地多少？分幾期開發？
天匯項目總占地面積為3.06英畝（acre），約1.2萬㎡。
項目包括A、B、C三棟共計1296套+4套商鋪，A、B棟2024年3月交付，C棟2024年8月交付。
Q19：土地產權和性質分別是怎樣的？
雅居樂大使花園的土地產權是永久地契，土地性質是商業住宅。
Q20：能簡單介紹一下這個項目的特點嗎？
雅居樂大使花園項目是使館區最高的地標性住宅樓棟，項目以現代簡約風格為主要設計理念。A 棟 64 樓的空中花園及無邊際泳池將提供了開擴的景觀視線，讓住戶們可以眺望吉隆坡雙子塔及吉隆坡塔，鄰近的MRT 和 LRT 四通八達的路段也了體現項目的卓越地點。熱帶雨林綠色景觀設計，超過 20 種類綠植。
Q21：那麼天匯項目的房產有哪些類型，總套數有多少？車位配比怎麼樣？
綜合性項目：洋房及商鋪
1）項目總計：1296 套+4 套商鋪（首層 3 套商鋪 + 1 套頂層）；
2）9 層車庫
3）車位套數：1545 套
Q22：天匯項目的梯戶比怎麼樣？
Tower A——5 梯 8 戶
Tower B——5 梯 8 戶
Tower C——5 梯 8 戶
Q23：那麼項目的綠化率是多少？
項目擁有10%綠化率。
Q24：馬來西亞的房子面積怎麼計算的？
馬來西亞房子只計算套內面積，當中包含了陽台及冷氣槽的面積，但是公共面積不分攤到每個單位。
Q25：項目的周邊有什麼配套設施？
Q27：項目有3棟樓，那每棟樓之間的間距是多少？有沒有遮擋？視線干擾情況怎麼樣？隔音效果如何？
Tower A和 TowerB間隔8米，Tower B與Tower C間隔6.5米
Q28：雅居樂大使花園項目的交樓標準如何？都送些什麼？
Q29：家私、家具和電器的保質期是多久？
所有電器的保質期根據交房時提供給您的保證書為準，按正常情況微波爐及洗衣機的保質期為1年， 電冰箱的保質期為10年。一切以交樓時交付給業主的保證書為準。家私及家具不是交樓的標準，因此沒有保質期。
Q30：什麼時候交樓？
雅居樂大使花園項目預計的交樓時間為2024年，整個項目3棟樓在同一年內進行交樓。
Q31：你們如果樓房交付使用延遲了又怎麼賠償？
逾期交樓賠償簽約價10%/365 x 逾期交付天數。
Q32：你們的合同中規定的甲方（開發商）建築結構違約賠償額度；乙方（業主）合同違約賠償額度是多少？
按照馬來西亞政府的規定，如果開發商在交樓後實際面積與合同的交房面積可以有2%的大小差異。若交樓後單位的面積少了超過2%，開發商需按缺少面積補償業主損失。
Q33：你們的樓房交付使用後如果裝修有問題該找誰負責？
開發商負責，保修2年。如業主在2年內進行過裝修，開發商權力追究是否因業主自行裝修而導致問題的出現。
Q34：飄窗的玻璃是安全玻璃嗎？有安全防護欄嗎？小區有水壓增壓設備嗎？住在頂層會不會不夠水壓？
飄窗是安全玻璃；馬來西亞當地的水壓設備都做得很好，不會出現不夠水壓的情況，另外項目有二次水壓增壓設備，不用擔心水壓不夠。
Q35：客戶什麼時候能簽合同？簽合同的地點在哪裡？
目前天匯項目已取得預售許可證，客戶在簽約前需與開發商確認簽約日期、時間及地點，並由售後與律師事務所統一安排。
Q36：什麼時候拿房產證？
2024年交樓。
Q37：地契是不是收樓就能拿到？是分層地契還是獨立地契？
收樓就能立刻拿到地契，房產證。是分層地契。
Q38：送停車位嗎？停車位的尺寸面積多少？電單車庫呢？有沒有洗車位？停車場的地面用的是什麼材質？
大使花園項目所有戶型都贈送停車位，停車位的尺寸是5mX2.5m的標準車位；電單車庫有551人；沒有洗車位；停車場地面是混凝土。
Q39：吉隆坡這5年樓價升幅情況怎麼樣？投資這個項目回報穩定嗎？
近五年的樓價穩中上漲，每年樓價漲幅約6-8%；租金回報率約5-6%。
Q40：項目提供的物業管理服務有哪些？有自己的物業管理公司嗎？
第一年由雅居樂開發商提供管理，第二年開始由業主委員會決定用什麼物業公司。物業服務內容包括社區保安、清潔、園林修整、處理社區問題等常見物業服務.
Q41：項目交樓後是否會組建待租團隊協助客戶出租房子？
暫無此服務，但可通過當地中介進行委託出租管理。
Q43：保安系統有多少層？
8層( 保安門禁卡，電梯門禁卡，每層閉路電視，保安巡邏，彩視對講機）
吉隆坡獨立廣場
Q44：業主卡能否去其他樓棟？
不能，業主卡只能到所在單位的樓層，底樓的商鋪，停車場，10樓公共設施和60樓的天際花園。
Q45：交樓時，使用說明書是否附電路布置和其它管線圖？水管是否入牆？是否預留熱水器的冷熱水管？
交樓說明書不附電路或管線圖。水管入牆，有預留冷熱水管。
Q46：你們的房屋交付使用時還需要辦理什麼手續嗎？
預付六個月物業管理費，水電報裝費。還有印花稅/割契稅。
印花稅/ 割契稅 收費如下：
2018 馬來西亞印花稅規模
第一個 RM100,000 = 1%
下個 RM400,000 = 2%
接下來超過 RM500,00 = 3%
Q47：單位的電梯能直達停車場嗎？
能。
吉隆坡印度廟
Q48：每棟的朝向有什麼景觀？
A棟 - 吉隆坡塔，柏威年商場，園林景觀；
B1棟- 雙峰塔 ，敦拉薩國際貿易中心；
B2棟- 雪蘭莪高爾夫，敦拉薩國際貿易中心；
C1棟- 雙峰塔，敦拉薩國際貿易中心；
C2棟 - 雪蘭莪高爾夫。
Q49：每戶都有彩色對講機嗎？
有。
Q50：購房過程還需要支付什麼費用？
預付六個月物業管理費，水電報裝費。還有印花稅/割契稅
印花稅/ 割契稅 收費如下：
2018 馬來西亞印花稅規模
第一個RM100,000，稅率為1%；
下個 RM400,000，稅率為2%；
接下來超過 RM500,00，稅率為3%。
Q51：房屋轉讓需要支付哪些稅費？
對於馬來西亞業主，1-3年期間轉讓房屋需支付盈利稅30%，4年是20%，5年是15%，5年以上免收；
對於外國業主，如果房屋在5年內轉讓，需要支付盈利稅30%，5年後轉讓需要支付盈利稅5%（至於年份是從購房合同簽訂政府蓋章日期起計算）。
Q52：未成年人能否購房？幾歲可以買？
不能，要滿18周歲及以上才能購房。
Q53：可以多人購買一套房嗎？
可以，但最多只能4人。
吉隆坡火車站
Q54：是否允許買家在建築期間轉售？
對於轉售問題，由於相關政策規定，買家只能在收樓後才能轉售。
Q55：2套房的總投資額100萬馬幣可以嗎?
不可以的，外國人購買馬來西亞的房產在100萬馬幣以上的規定，是按照每套單位來算，而非按照總金額算的。
Q56：該項目什麼時候認購，如何付款？是不是出團就可以認購?
目前天匯項目已經取得預售許可證， 可以進行正常認購。
Q57：認購後房款怎麼交，是不是每一次交款都要去一次馬來西亞辦理？
國內客戶可以選擇在國內或現場認購：
付款方式：
1. 一次性付清；
2. 按馬來西亞13期工程節點進行付款；
客戶可以通過以下方式繳付房款:（不需要每一次都出國交款）
1. 境外匯款；
2. 現金付款；
3. VISA/MASTER/ Union Pay (除了借記卡，其他的方式銀行會徵收費用)。
Q58：可以貸款嗎？萬一訂金交了貸款批不下來怎麼辦？
可以。萬一貸款批不下來的話，帶著銀行發出的拒款證明提交，訂金10000馬幣全額退還。
Q59：6個月以上的銀行流水帳是否國內的任何銀行都能認可的啊？包括農商銀行嗎？
一般需提供國內四大銀行流水，或者較大的股份制銀行流水，例如招商銀行。
Q60：外國人在大馬貸款，按揭年限最高是10年嗎？
錯，按揭最高年限是30年，到70歲。
Q61：房產證是妻子的名字，可以用老公的資產證明和流水帳嗎？
不可以。
Q62：現在聽說很難貸款？現在的銀行政策方面是怎麼樣的呢？
由於外匯管制的問題，現馬來西亞銀行只接受上市公司或者跨國公司的員工貸款，且能提供齊全的銀行流水、完稅證明、在職證明等資料。
Q63：可否以公司為單位購房？
可以，需附帶公司證件，證件需是英文版本。
Q64：單位購房在貸款方面與個人有什麼不同？公司貸款能貸到多少？如何操作？
公司購房貸款比率約50%，且必須出示相應的證明，包括了公司的銀行流水帳單、財務報告、公司註冊證明等。
吉隆坡獨立廣場
Q65：如果簽約了，但貸款不足或不能貸款，怎麼辦。
1）按揭買家：申請退房，需銀行出具拒貸證明並收取1%合同價的違約金，相關樓款遲付的利息（如有），及承擔相關律師雜費；
2）現金買家：申請退房，需收取10%-20%違約金，相關樓款遲付的利息（如有），及承擔相關律師雜費。
相關費用：
SPA Legal Fees（購房合同簽署費）：RM 1300；
Deed of Revocation（退房合同簽署費）：RM1000；
Loan Legal Fees（按揭合同簽署費/印花稅）：RM3000 + 0.5% Loan Amount；
Foreigner Consent Fee(外國人准購書)：RM950；
Forfeiture Amount:（違約金）：1% SPA price / 10% SPA price / 20% SPA price；
工程進度50%及以下收取10%違約金；工程進度50%以上收取20%違約金；
客戶樓款滯納金(Interest)自第一封律師函寄出計算，金額為：（欠款金額/365）*10%*欠款天數，
即：( Outstanding/365 )*10%*No. of Days Delayed
Q67：第二家園是什麼政策？擁有第二家園是不是等於擁有綠卡？第二家園會不會影響貸款？
第二家園不等於擁有綠卡，第二家園是第二身份，十年簽證計劃，可以自由進出馬來西亞。（條件是50歲以下存款30萬和50歲以上15萬就可申請，第二年可取出一半買房子或汽車）一人申請可帶上配偶，60歲以上父母，18歲以下的孩子。
第二家園簽證可最高貸款80%。
Q68：與項目合作的銀行和律師所有哪幾家？
目前天匯項目的合作銀行共4家，當中包括了馬來西亞中國銀行、UOB BANK(大華銀行)，MAYBANK，RHB BANK。現也在跟其他銀行接洽中， 後續會有更多合作銀行。目前天匯項目共有4家合作律師事務，當中包含了Kington Tan Dzul、PW Tan & Associates、Philip Ting & Kwan 及 Halim Hong & Quek。
Q69：項目的地底下是MRT的航線，會影響項目嗎？
經過地鐵方和項目方諮詢顧問審查後，確認地鐵隧道不會影響到天匯項目的施工。
Q70：可以領養寵物嗎？
通常不可以, 交樓後，需由物業委員會向市政局申請。
53個大使館包圍，高端國際化配套環繞
步行280米即達捷運站
雅居樂 大使花園
項目詳情
項目名稱：雅居樂 大使花園
土地產權：永久產權
項目區位：吉隆坡 安邦路（大使館區）
交付日期：2024年年底
總戶數：3棟，A、B棟64層，C棟63層，總計1296套
主力戶型：
Type A：1房 51.5㎡
Type B：2房1衛 66㎡
Type C1：2房2衛 79.3㎡
Type C2：2房2衛雙鑰匙 77.8㎡
Type D：3房2衛雙鑰匙 93.4㎡
項目總價：109萬馬幣起（186萬元人民幣起）
項目配套：會議室、圖書館、健身房、祈禱室、按摩浴缸、無邊際泳池、兒童泳池、水上健身房、室外淋浴間、吊床森林、兒童遊樂區、燒烤區、瑜伽區、空中餐廳等
關於項目詳情，請閱讀訊伴海外（微信號：xunban99）9月23日次條推送。
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