在賈躍亭宣告破產之後，其名下的樂視北京樂視大廈，已於日前掛上了北京市第三中級人民法院京東網司法拍賣網絡平台，起價約6.78億元，輿論再度譁然。司法網拍這個詞，並不新鮮，熱度更是逐年攀升。
今年雙11，馬雲說要在淘寶上線10000套特價房，最低一套只要1元錢？劉強東也說要在京東上線6000套。不知道，這會掀起怎樣的波瀾。感覺在這冷市，只有像搞特價房這種花樣，房子才能賣的出去。那麼淘寶法拍房到底是什麼，該不該買，有哪些坑？這是最近趕上雙十一想撿漏淘寶法拍房的購房者最愛問到的，今天咱們聊聊這個事兒。
01
所謂淘寶拍賣網上掛著的房源，基本都是法拍房。而法拍房的定義，大家看名字都能想像得到。就是因為債務糾紛問題，被法院強制收回拍賣了。
尤其是在市場行情趨冷，房價下跌的周期里，法拍房的數量都是高漲的。大部分都是由於高槓桿炒房客資金斷裂，還不清月供被收回了。當然還有做生意倒閉，拿房產典押的。人和人之間有債務糾紛，借錢不還的，形形色色的情況都有。
原來法院拍房子，都是暗中勾兌，裡應外合一套一筆。後來被國家發現，要求強制公開。而透明後市場有限，房子拍不上好價格，有關機構自然虧損較大。於是乎，就趕了波潮流，和淘寶、京東等平台合作了一把。因為這些平台有巨大的流量，有人的地方就有需求，而且法拍房有所有房子都沒有的優勢——便宜。
按照目前的市場情況來看，一般比市場價低10%-30%，這個利益空間足夠讓一些購房者削尖了腦袋往裡鑽。而且，有的城市法拍房還不受限購政策影響。因為司法和房管是兩套系統，誰也管不上誰。然而司法網拍的性價比真的高嗎？先給大家一組本月初通過阿里拍賣平台，完成的司法網拍成交紀錄。這是一套位於福州泰禾紅峪的房產，產權面積98.52平米，起拍價136萬，最後以178萬成交。
光看這些描述，可能還無法感受到競拍有多激烈，我把部分出價記錄讓大家隨意感受一下。可以看到，這場拍賣的競爭主要集中在V7441號和A8573上，兩位競拍者咬的非常緊，每次都你剛加價、我迅速在一分鐘內加價回去，足足經過38輪的緊張對抗，V7441才最終獲勝。
查了下這套房產的拍賣資料，上面註明與2007單元相通，老孫推測這套房產還可能是一套子母房，而且南北朝向，算得上是非常優質的房源。並且根據最終成交的總價推算，這套房子最終成交單價是1.8萬/㎡，同小區的房源均價在2.5萬/㎡，這可能是最近最實惠的一套了，買到真的算得上是撿到漏了。
02
其實，阿里司法拍賣平台早在2012年就已經上線，為什麼會突然火起來？老孫的一位好基友吳先生，正好參與過兩次法拍競買，他分析原因主要有兩點：
其一，以往法拍房普遍面臨「過戶易、執行難」，法院只負責拍賣和出裁決書，絕不負責後續業務。比如，房子雖然過戶了但收不了房。裡面還有各類租戶、各種奇怪的人，有些法拍房還涉及各種糾紛......說句狠的，有的房子沒黑社會背景還真搞不定。甚至房子裡面有戶口，可能根本遷不出去……其二，以往法拍房，法院方面要求全款支付，不支持貸款。門檻比較高，能全款買得起的人非常少。風險高，資金要求高，當然願意入局的人就少。
但近兩年，福州的法拍房有了一些變化。比如，從去年開始法院會在拍賣時，明確標註清戶入住的時間（一般在一個月內）。而今年開始，在福州上架的法拍房一般都是實現騰房完再拍，有的是房東承諾拍賣後一個月自動騰房，這樣一來對於競買人來說是吃了一顆定心丸。
但是這中間水還是有點深。如今的法拍房已經有了一套完整的產業鏈，上文提到的房東可能不是糾紛方和法院，而是專業機構。據業內人士透露，現在有很多銀行、機構在參與做這個生意。他們先從銀行貸款，沒還的那些不良資產先購買債權，然後等法院拍賣後，貸款部分還給銀行，多拍賣的部分是自己所得。轉手空間在30萬至50萬之間，他們賺的是介於銀行和法院之間的中間價，利潤可觀也更穩健，但需要渠道和現金流。
這裡把話題扯遠了，再來說說貸款方面的變化。現在有很多銀行、擔保公司也開始做法拍房貸款業務，並且在每套司法網拍的房源信息上都會註明是否接受貸款。吳先生告訴老孫，一般來說都可以商業貸但不支持公積金。「在提交競拍報名材料時就可以預申請貸款了，銀行會根據你提交的資料進行審核，基本一天就能通過，具體的辦理流程跟正常買房的首付一樣。」
起價低、沒有資格限制、直接淘寶報名通過審核就可以競買，繳交保證金還能退還，購買成功又可以商業貸款。以往只有有錢、有關係的土豪們用來理財的法拍房，如今也有不少普通老百姓可以藉此上車了。
03
法拍房這麼好，就沒有什麼BUG嗎？當然有！有句話說的好，天上不可能往下砸餡餅，即使是砸那也是500萬彩票的機率。法拍房雖然便宜，但是風險也足夠大。
首先，這些房源都是有案底的，在競拍前一定要做好功課，找案底相對乾淨的房子，建議去法院查案。現在法院也有專業的客服「來拍法服」，客服人員會在拍賣期間對相關信息進行答疑及組織看樣等，競買人進入「來拍法服」網站自助預約、或關注微信公眾號「來拍法服」就能自助預約看樣，可以說是非常透明了。
我的看法是：來源為刑事案件的，不碰；有人在住的，不碰；當事人有非銀行借貸糾紛的，不碰。幾輪篩下來，法拍房中相對比較優質的標的，往往是那些因為某些原因（最好是貪腐）被查封的官員的房屋。
其二，費用不止是成交價，這個房子空了多少年你不知道，欠了多少物管費、水電氣費你不知道，這些隱形成本最好在競買前先了解好。另外，還有各種稅費。在法拍房的交易過程中，所有的稅費全部都要由買房人承擔（除非法院在拍賣公告里明確寫了買賣家稅費分別承擔）。所以在確認購買法拍房之前，務必要了解該房屋是否為原房東為個人的住宅，以及它的交易稅費如何。如果原房屋所有者是企業，稅費則更高。這部分稅費需要考慮在你願意出的總價範圍內。
其三，國內的法拍房，如果真出現各方面都比優質、也沒啥難纏隱患的「筍盤」房源，基本上都會被各種渠道內部消化。甚至有些內部關係密切的，在籌備上架前就已經跟去看樣了。比如，去年拍出的宜發得貴城，就被一個神秘買家以1.64億拿下。
總之，法拍房雖是泥沙俱下，但也可以大浪淘金。天上不可能掉餡餅，時間、耐心、經驗和資金，缺一不可。老孫在此還是不斷強調，想要買法拍房之前，最好實地考察下，問一下周邊的鄰居，看看房子為什麼被法拍了，去法院翻翻案底了解一下情況。只在阿里、京東這種大平台參與法拍房，全流程儘量正規，這樣即便最後有坑了，你還有申請國家賠償、民事訴訟的權利。想要降低（注意，是降低！不是免除！）風險，就必須支付更多的篩選成本，包括時間、精力和專業度。
如果你能把每條脈絡整理清晰，那麼法院法拍房就是一個很好的購房途徑，你能接住這個燙手的餡餅。如果你是那種渾渾噩噩，一心只想少操心，省事省力坐享其成，那麼就離法拍房遠一些吧。
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文章來源:樂居買房
文章來源: https://twgreatdaily.com/OuH--G0BMH2_cNUgSE5h.html