引言

對於很多需要在美國工作留學投資的華人來說，住房問題也成了一個難題。到底是買房划算還是租房划算呢？相信大多數人都會有這樣的疑問，也都會面臨這樣的選擇。

本文主要分析了南加州爾灣地區的房屋持有成本，為您詳細解答買房和租房要付的費用，以便您進一步了解美國的房地產市場並且根據自身的實際狀況做出更好的抉擇，實現自身的利益最大化。

持有一棟房子，到底需要哪些維護成本呢?

關於稅收，您需要注意什麼？

到底是租房划算還是買房划算呢？

1、持有一棟房子，到底需要哪些維護成本呢?

一般來說，在美國持有一棟房子需要五種維護成本：

地稅

這裡的地稅就是普通的地稅，包括基準地稅和附加稅。地稅是完全公開透明的，任何人都可以在交地稅的網站上看到應繳稅額和地稅明細。

基準地稅

南加州爾灣的地稅基準是在1%左右。但對於基準地稅這個概念來說，沒有一個數字是可以準確的套用在所有房子上面的，這個基準地稅的計價是按照房子的成交價格變化的。也就是說，每一次房子交易的時候，基準地稅就會改變。

比如，一棟房子初始建成的時候就是50萬美金，那就要以50萬美金來計價。隨著時間的推移，房子增值了，基準地稅不能根據房子的實際增幅而增長，每年的漲幅不能超過2%。也就是說，持有房子的時間更久，在繳納地稅方面是占便宜的。

附加稅

相對於基準地稅來說，附加稅更加複雜一點。附加稅中間有很多項，收費比較多的是mello roos和1915 bond，這兩項附加稅本質都是去償還政府發行的債券，mello Roos 是1982年時政府發行了一億三百萬美金的債券去開發那些需要發展的區域。

政府沒錢來償還這些本金和利息，就會把這筆錢均推到開發的那些區域的每一個房子上，誰買了這個房子，誰就要付這筆錢。1915 bond則是用來開發當地的一些公共設施的債券。

房屋保險

全款買房

擁有選擇是否購買房屋保險的權力

貸款買房

大部分人都會選擇貸款買房的，貸款買房相當於你把房子抵押給了銀行，銀行希望房子作為它的資產有一份保全，會強制貸款人購買基本的房屋保險，大概就是保火險等，房子因火災燒毀，銀行會得到一筆賠償。

有一些保險公司會在基本的保險裡面加一些福利條款。漏水發生的損失、入室搶劫發生的損失都能夠得到賠償。這些福利條款根據各家保險公司的不同有所區別，費用一般是根據房子建築的主體價值而來的。買房子花費100萬美金不代表房子的價值是100萬美金，因為一部分包含了土地的價值，保險公司只會根據房子這個建築的主體價值去進行評估，地價是排除在外的。

要注意的是基本的保險不涵蓋地震險。地震險需要另外購買，大概的費用會根據房子的價值和地區有所不同。爾灣3000尺左右的房子每年的地震險從八百到一千多美金不等，但地震險的起賠額會比較高，加州政府規定不低於5%。所以當地震發生的時候，除非你的房子發生重大的損害，一般的損失保險公司是不會賠償的，因為很難達到起賠額度。

物業費

在美國物業費也並不一定會存在，這主要就是獨立屋和聯排別墅的區別。

獨立屋

如果所在的社區沒有物業的服務，沒有門禁，沒有保安，沒有任何小區的設施就沒有物業費。沒有物業費的同時就意味著你要花更多的時間和精力去維護自己的房子和周邊的環境。獨立屋需要自己剪草、料理前後花園、維護庭院。

聯排別墅

聯排別墅一般不獨立占有土地，屋前屋後都是小區在幫忙打理。小區需要請園丁公司並且付給他們錢，物業費相對於獨立屋來說就會比較高一點。公寓樓的物業費會變得更加昂貴。

維護的雜費

在房屋的持有成本中，維護的雜費是容易浮動的不確定的,這需要根據您自身的實際情況來計算。

舉個例子：5000尺左右的獨立屋，有前院有後院，每個月兩次剪草，大概100美金。如果有泳池，泳池工大概每個月來一到兩次，大概100美金。

家庭保險

首先我們必須要強調一下家庭保險和房屋保險的區別，房屋保險就是保障整個房子的主體，家庭保險是保證房子的內部設施設備的，比如廚房的冰箱、微波爐、烤箱等設備，保險範圍可選，選的越多，保費越高。

一般來說，一棟獨立屋選一個覆蓋率比較多的家庭保險，每個月需要花費100多美金。購買家庭保險之後，每當這些設施發生故障的時候，聯繫家庭保險公司，他們會找專業的維修公司來幫你維修，你只需要根據保險條款，付60-75美金的上門費用。

如果你本身對於房子的持有成本不是特別清楚的話，你可以找專門的房地產經紀人，他們可以幫助你查到各種數據，再進行專業的分析，給你一個適合的預算。

2、關於稅收，您需要注意什麼？

在美國，持有房子的同時，有些交稅小常識您也必須了解：

你可以把自己持有的自住的這套房子的開支抵到個人的收入稅裡面去，不用按照你的實際收入去交稅。

如果你把持有的房子出租，有租金收益的話要報稅要算的還是你的個人收入，但你可以把房子的種種開銷全部抵到租金的收入稅收裡面去。比如你今年收到了10萬塊錢的租金，產生了8萬塊錢的開銷，可以只按照兩萬塊錢去報稅。

3、到底是租房划算還是買房划算呢？

買房

持有房子不需要繳納房租，只需要繳納以上羅列的費用就可以。貸款買房的話你會多一項利息的開支。

租房

租房子的話只要繳納租金和水電煤氣日常消耗的費用。

租房或者買房最好的評判標準：打算持有房子多長時間。

短期持有

租房划算，由於持有時間短，房屋的增值部分不是特別多。因為美國的房價呈穩定增長的趨勢，不會再短期有大幅度的增值。而且當你想要出售房子的時候，你會承擔一部分賣房的成本，在美國買房買方不需要支付佣金，佣金由賣方承擔。

長期持有

買房划算，長期持有不僅不用交房租，還可以把房屋出租給別人，也就是說，每個月的租金收入其實是別人變相的在替你還房貸。