中國城市已經不可逆的走出了建設時代，來到了運營時代。
在蕾奧董事長、首席規劃師王富海看來，「城市運營」對當前中國經濟發展和城鎮化的意義，可比肩房地產行業之於城市建設時期的重要性。
2023年底，中國城鎮化率達到了66.16%，超過9.3億人生活在城鎮，城市建成區面積達到6.4萬平方公里。從城鎮化率不到18%起步，中國用了40年就完成了西方國家一個世紀的城鎮化進程。城鎮化在中國取得了巨大成就，但同時它也正面臨著複雜而艱巨的現實挑戰。
「上一個階段重點是城市的物質空間建設，就好比是建設一個舞台。但舞台的存在是為了更好地表演節目，要讓節目既演好又要產生很好的效益，就需要城市運營。」王富海說。
城市運營是什麼
中國的城市建設已經從增量時代轉向存量時代，傳統意義上，上一階段所形成的低效存量資產只有盤活才有可能保障城市發展的穩定性與可持續性。
與此同時，「人的城鎮化」還有一系列短板，城市的就業、教育、醫療、托育、養老、住房等公共服務中也存在很多難題。為了更好地提高民生支出效率，滿足人民對美好生活的需要，並最終實現共同富裕，城市尚需進一步優化資源要素的配置，以實現高質量發展。
這一系列現實，催促著「城市運營」儘快融入城市新發展模式和治理方式的總體理念之中。
但城市運營的概念在學界業界，以及城市管理和建設的各個領域，都還沒有明確的共識。一些觀點將城市運營與城市經營等同起來，將城市發展的目標等同於城市收入和利潤的最大化。另一些人則沿用過去局部領域的「運營經驗」，將城市運營碎片化地與城市具體的條塊管理工作相對應。
在王富海看來，城市運營應當是更為系統性和可持續的，「區別於城市建設，城市運營的核心任務是城市收支管理，通過運營城市資產尤其是存量資產，優化『人、地、財、產、政、文、技、數』等要素配置，提高投資和支出效率，從而保障城市經濟高質量增長。」
在收入端，城市運營主體可以通過盤活城市資產、厚植產業稅源、提升融資能力等多種途徑提升城市財力；在支出端，城市運營主體也要量入為出，優化支出結構，提升支出效率，精準投資產業升級，擴大城市收入的領域，更高效地提升公共服務能力，實現經濟效益、社會效益、環境效益的全面提升。「城市運營不追求『利潤』，即財政結餘的最大化，而是追求綜合效益最大化、城市發展最大化，對外提升城市綜合競爭能力，對內提升城市居民生活質量。」王富海說。
在國研經濟研究院執行副院長黃斌看來，黨的二十屆三中全會《決定》提出「深化城市建設、運營、治理體制改革，加快轉變城市發展方式」，將「城市運營」作為人民城市建設的重要內容，這一方面標誌著從高投資高負債的大規模城市建設轉向精益治理、效率優先的全方面城市運營已經恰逢其時，甚至迫在眉睫；另一方面也意味著中央對城市的定位和要求越來越清晰，不僅要承載生產、消費、創新等經濟發展功能，也必須提升服務效率，更好的滿足人民群眾對美好生活的期望。」
王富海很早就對城市運營進行了深入的思考。到2021年蕾奧深交所創業板上市前，王富海和他的團隊正式提出了「城市運營」理念，並將其作為公司的「第二曲線」。彼時他們已經意識到，以土地要素的「增量」開發支撐經濟增長、人口增加和城市擴張的外延式城市發展模式已面臨瓶頸——城鎮化率增速放緩、人口老齡化程度加深，土地城鎮化和房地產市場的根本拐點出現，地方財政收入增長持續承壓，直接影響了城市建設投資規模，甚至影響到了城市的公共服務能力。
這與蕾奧自身業務的發展路徑也密切相關。蕾奧自2008年成立以來，長期服務於城市規劃領域，熟悉國土空間規劃、戰略規劃、城市設計、城市更新、TOD綜合開發等不同尺度的規劃設計，也面向各地基層政府或開發區開展陪伴式的在地規劃服務，熟稔城市規劃的各種工具方法和技術手段。但傳統的城市規劃手段，長期服務於過去四十年的高速建設時期，所依賴的經驗和路徑更多是有計劃的、定向的、成片的開發建設的語境。當城市增長模式轉變、存量時代到來，規劃師掌握的方法論就需要調整，以適應甚至主動提出新的規則。
廈門大學建築與土木工程學院、經濟學院雙聘教授趙燕菁曾提出城市「兩階段增長」理論。他將城鎮化進程劃分為資本型增長階段和運營型增長階段，其中在運營階段城市不再需要建設更多基礎設施，對資本的需求急劇下降；但為了維持基礎設施運轉所需的運營性支出則會迅速上升，現金流缺口逐步擴大。
城鎮化進程兩階段增長模型 圖片來自趙燕菁分享
相比於資本型增長階段政府以土地要素為資本快速實現城市資產負債表的擴張，運營型增長階段的重點則需要轉向提升利潤表——「在投資階段政府提供的城市公共產品和服務越多，到運營階段維持這些公共產品和服務運轉的支出也就越多」。趙燕菁指出，這意味著進入運營階段後，地方政府的任務和城市規劃的方法，需要轉變為從存量資產中捕獲收益，將資產所產生的實際收入作為城市發展的動力。
沒有標準操作手冊的城市運營
結合城市運營業務中的實踐與經驗，蕾奧提出的「城市運營」更具現實價值。它所涉及的主體不僅包括了起主導作用的城市政府，也包含了城市運營商、市民等多元參與方。
在這一表述中，城市運營的總目標被明確為：著力盤活城市存量資產，提升城市綜合資產價值，調整城市收入結構，構建穩健的財政體系。同時，優化城市支出結構，高效地實現高質量發展，並滿足人民群眾對美好生活的需求。
「這並不是一個容易達成的共識。」王富海近兩年拿著「城市運營」的理念和思路與地方政府、各行各業交流，他發現建設階段留下的路徑依賴依然強勢。
從認知到行動，城市運營的實際操作尚需開展系統性變革，尤其是將問題置於網絡視角和系統思維之下去分析解決。「在城市快速增量擴張的階段，城市經濟、社會、建設、管理各領域基本是按『條條』部署落實的。但在城市運營的環境下，不論要素的配置還是管理服務的供給，都需要以人的活動和需求為導向，以具體的城市空間（『塊塊』）為單元，打破原有條線壁壘，提高城市運營的效率。」王富海說。
蕾奧與國研經濟研究院自2023年起聯合推出了《中國城市運營指數報告（2023）》藍皮書，從人、土地、資本、產業、治理機制和政策資源、文化、技術和數據等城市運營的要素出發，以穩定收入、優化要素、盤活資產和服務民生等關鍵環節為重點，對296個地級以上城市開展了分級研究，並推出了各級別城市中的標杆城市。
2023 年中國城市運營標杆城市 資料來源:《中國城市運營指數報告(2023)》
「實際上我們這套指數的研究框架是十分開放的，研究的結果也並不是為了排名，而是以評促建，促進各城市在運營中相互競爭、相互學習、共同進步。」國研經濟研究院執行副院長黃斌表示，「中國城市運營指數」對城市的研究採用的是分級分類方法，以此來尋找不同等級城市在運營各領域的標杆案例。也正因為此，這個研究框架和相應的研究方法可以隨著不同時期城市運營重點的不同而調整、新增更多的要素和領域。「城市運營並不存在一本放之四海而皆準的教科書，它需要的就是大家在尊重城市發展普遍規律的基礎上，結合每個城市自身的發展階段和要素稟賦特點，通過干中學找出最適合自己的城市運營路徑。」黃斌說。
除了在城市運營理論認知上持續鑽研與發聲，蕾奧也在自身的城市運營實踐中，進一步探索有標示性的方法，總結有說服力的案例。一體化諮詢是蕾奧以「智慧城市規劃運營專家」的角色定位推出的一種實施方案，它能將長期處於「兩層皮」的城市規劃和發展規劃有機融合，基於運營思維將發展規劃中的任務指標與城市規劃建設項目一一對應。
比如，在天津濱海新區中新生態城規劃中，蕾奧通過一體化諮詢將發展規劃中的經濟及產業指標提升任務迅速轉化為產業用地的投放時間、區位、開發強度等具體建設要求，同時又將就業人口、居住人口的增減與居住用地、公共服務配套建設相掛鉤，為片區的可持續運營率先完成了經濟可行性的評估。
另一個案例是在溫州市鹿城區的一次嘗試。蕾奧為當地的城中村改造提出了統一建設回遷房的方案，初始目的是為了儘快完成遷出居民的社區氛圍重建。但這樣的設計同時也為騰空區域提供了更靈活的調整餘地。一處在既有規劃中要被拆遷改造為公園的地塊，通過原住民的快速遷出，和原有建築空間的保留，煥新成為了當地有名的商業街區，實現了空間活力重塑，也在一定階段內落地了城市運營資產效益的最優配置。
城市運營的共識與共創
9月14日，由蕾奧牽頭設立的「城市運營實驗室」在深圳福田區正式開館。城市運營實驗室是國內首家專注於城市運營領域的創新載體，承載了城市運營理念的價值宣傳、思想碰撞、活動路演、創新場景孵化等多項功能。
其中，城市運營實驗室內的「城市運營概念館」展廳里，圍繞中國在新型城鎮化的歷史進程和正在面臨的挑戰，深度剖析「城市運營」的概念定義與理念架構，並詳細展示了蕾奧在城市運營指數及研究智庫、城市運營產業聯盟、城市運營業務與案例等方面的實踐，集中呈現了蕾奧在城市運營上的思想認知。
城市運營實驗室實景照片
同步，蕾奧籌備並計劃發起「城市運營產業聯盟」，通過聚合城市運營領域相關的政府、企業、資本、高校、科研機構等多方創新資源，共同搭建城市運營創新模式與業務孵化的共創平台。聯盟計劃通過新質生產力城市運營學院、新質生產力產業孵化器、AI影響力中心三大核心支撐點，來整合各方資源，構建創新城市運營生態系統，引領行業標準與政策制定。
城市運營產業聯盟第一次籌備會
張江高科原總經理葛培健分享了產業空間發展所經歷過的四個階段，從土地要素主導、產業要素主導，到創新要素主導，再到產城融合導向新階段。以這四個階段劃分為基礎，對應到了他對城市發展模式變革的理解。
「以稅招商的模式已經一去不復返了，現在『產-城-人』的關係正在逐步轉變為『人-城-產』，人才已經成為城市和產業發展的核心驅動因素。」葛培健引用張江科學城發展過程中提出「讓科學家擁有創意迸發的空間」的理念，而這種理念的轉變就是張江科學城由園轉城的轉折點，以此為基礎，他重點強調了，面對當前外部經濟環境的挑戰，要提升園區的對抗經濟波動能力，運營者要在角色定位上從空間提供商，向創新服務商、生態連結者轉型。
「城市運營比產業運營面臨的要素更多，需要平衡和解決的問題也更多，因此需要有一個高效的城市運營集成服務商，來實現頂層策劃牽引，跨領域、跨行業的資源整合，深度參與全周期的運營服務提供，並產生行業話語權和影響力。」葛培健說。
「現在傳統房地產單一的盈利模式已經失效，但新的模式已經生長出來。」深圳市金融商會常務會長朱雪櫻提到的一個案例是通過金融賦能，一個原先只能依靠租金收入的物流園區，延伸了清關、報稅、金融服務、直播中心、大數據貿易港、大宗交易、低碳數據等一系列增值服務，實現了園區經營收入的翻倍增長，也形成了在融資埠的正向循環。「金融助力產業和城市高質量發展，核心就是通過資源賦能，讓每個項目都能善始善終。」朱雪櫻說。
知學學院院長於魯更看重產業聯盟能夠帶來的生態效應。他說：「運營是要有業務模塊的細分的，不可能依靠一家運營公司搞定所有的產業內容，需要產業模塊組合的前置。同時，現在還沒有形成成熟的運營產品線，大家對於硬體的投資和場景的投資都還處於磨合的初期。這就導致了大家進入運營實戰的時候會面臨很多重複的困難，需要社群的力量來彙集優秀的運營操盤手，優化運營資源的配置，最終能夠把好項目提煉成產品線，提供複製和輸出的能力，發揮產業組合的潛力價值。」
在城市運營產業聯盟中，城市運營學院將通過戰略性新興產業新質生產力研究、企業家培訓與跨領域交流，輸出蕾奧的城市資產運營理念，孵化培育產業運營模式。產業孵化器則為有資源資金的聯盟合作夥伴搭建商業化變現通道，實現對政府的項目推介和本地產業落地，快速精準連結城市內的項目集群和資本集群。AI影響力中心的職責則是構建傳統媒體、自媒體、新媒體等形態的推廣矩陣，傳播聯盟價值信息，提高聯盟品牌知名度和影響力。
「要做好城市運營，必須要把我們各自的能力通過一個大圈層來放大，這樣我們才可以對城市這麼複雜的事物擁有比較大的話語權。」對於城市運營產業聯盟的建立，王富海帶著一些對新興生產關係建立的美好願景。
在王富海的理解里，城市就是生產關係的集合，所有最有效率的人、最有活力的要素，都聚集在城市裡。城市運營所起到的作用就是通過優化這些生產關係，使得城市進入新發展階段。
「我們原來的城市規劃，是將未來當作第一前提。而城市運營，是要把當前作為第一前提。」王富海說。