[ 在業內看來，即便是融創此類較早完成債務重組、資產主要分布在一二線城市的房企，要真正化解債務風險、實現資產盤活，甚至開展新業務賽道，仍有很長的路要走。 ]
資本市場上股價領漲板塊的融創中國（01918.HK），在現實中遠沒有那麼樂觀。
近日的市場消息顯示，融創正在接觸部分境內債券投資者，就二次重組計劃進行溝通，並探討可能的解決方案。從目前溝通情況看，融創擬就155億元人民幣的境內債，給債權人提供四種靈活選項，分別是折價回購、債轉股、以資抵債、留債展期，知情人士亦確認了該消息。
融創是最早完成債務重組的大型房企，早在2023年便整體化解約900億元的債務風險。然而，債務重組並非一勞永逸，因市場恢復不及預期，融創本應於今年6月、9月兌付的境內債本息再次展期。
作為融創中國創始人，孫宏斌已經鮮少出現在公開場合，僅存的公開發聲都是在財報「主席報告中」。如今，為了拯救這家巨型出險企業，趁著樓市預期好轉，孫宏斌再次動起來了。先是配股融資回血，又推進境內債二次重組，近日消息還顯示，融創內部在醞釀一個名為「而今資本」的新資本平台，目光瞄向不良資產盤活領域，而孫宏斌在為此四處接觸資源。
日前，融創完成了配股融資12.05億港元，打破了民營房企近一年的股權融資冰封局面。二次重組、配股融資之下，以融創為代表的出險民營房企，距離真正「上岸」還有多遠？
房企境內債重組出現新思路
自2021年至今，房地產企業面臨流動性危機已三年多。
當時，因房地產行業迎來信用危機，房企融資環境也出現斷崖式下跌，境外債權融資基本停滯，境內能進行融資的房企，基本只剩下央國企和少部分優質的混合所有制/民營企業。
在債務違約、融資冰封、銷售不暢的情況下，大部分房企開始了「化債」之路，其中針對境內公開債券，房企大多採用留置展期或小額分批兌付的方案，境外債重組方案則因企而異。
融創便是在2023年完成債務整體重組的。2023年1月3日，融創房地產集團有限公司發布公告稱，總計160億元的境內債券整體展期方案通過，加權平均展期期限3.51年。
境外債方面，2023年11月，融創通過「債轉股+發新票」的方式，完成90億美元債務重組，其中通過債轉股消減的債務總額超過45億美元，成為首家完成境內外債務重組的大型房企。
然而，即便暫時完成了債務重組，也不代表出險房企已然「上岸」。
在2024年中期報告中，融創方面表示，鑒於市場恢復情況持續不及預期，融創已將原本應於2024年6月及9月兌付的境內公開市場債券本息，展期至年底支付，同時推動綜合、長期解決方案。
在此之下，近日融創境內債重組的新方案流出，擬進行二次重組，且較之前有很大不同。
據知情人士透露，融創正與部分境內債券投資者進行會晤，就二次重組計劃進行溝通。融創就155億元人民幣的境內債給債權人提供了四種選項，分別是折價回購、債轉股、以資抵債、留債展期。
第一，融創擬以不超過8億元人民幣的現金，按面值15%的價格折價要約回購債券，對應化債約50億元人民幣。第二，將境內債券轉為融創中國的境外股票收益權，轉股價格8～10港元，轉股份額大概3億股～4億股，預計化債約20億～30億元人民幣。
第三，成立服務型信託以資抵債，以某個項目的土地應收帳款為底層資產，100元債券本金轉換為35元的信託份額，預計化債約20億～30億元人民幣，4年內兌付完畢。第四，留債展期，債券利息統一降低至1%，第5年開始兌付本金，最長展期9.5年。
如果該方案能落地，據粗略測算，融創能削減超過50%的境內債務，5年內也將暫無兌付壓力，可避免短期內再違約。據知情人士透露，目前只是初步方案溝通，本月底預計會有最終版方案。
與之前房企對境內債的處理方式不同，融創潛在的二次重組方案，多了不少削債式的條款，比如按面值15%的價格折價回購、轉為融創中國的境外股票收益權、成立服務型信託以資抵債等。即便是第四種留債展期方案，展期時間也較第一版方案長了不少。
融創二次重組的處境並非孤例。此前，已有完成債務重組的出險房企，比如富力、碧桂園等，開始推動新一輪展期，乃至重組計劃。龍光集團日前也傳出，計劃在未來提出債務重組方案，可能涉及境內債券和貸款，與此前延遲償債的方案不同，本次重心將放在削債上。
「因產業鏈關係複雜、風險企業涉及債務規模龐大、爛尾樓開發周期長等問題，導致出險房企無法在短時間內完成存量風險化解。」國盛證券研報指出，有必要加速推動房企債務整理，加快資產流動，參考日本過往經驗，推動債權方「認虧削債」，或是盤活企業資產負債表的舉措之一。
配股融資「破冰」緩解流動性
尋求境內債重組新方案的同時，出險房企股權融資也出現「破冰」。
10月17日，融創中國發布公告稱，擬按每股2.465港元價格，配售4.89億股股份，認購事項所得款項總額為12.05億港元。此次配售募集資金，將主要用於支持境內公司債的長期解決方案落地及一般營運資金，相關債務風險的化解，也更有利於保交付工作完成和經營恢復。
融創上一次推進配股融資，還是在此前的2022年1月份，當時融創股價約10港元，該公司配售了4.52億股，總募資金額達到45.2億港元。本次，雖然配股價較此前大幅折讓，但在當前房企融資環境下已實屬不易，被業內視為房地產行業信心回暖的信號之一。
從行業整體層面看，上一次配股潮還是在2022年。當時，證監會出台房企股權融資的「第三支箭」，刺激了房企的股權融資市場，年底就有碧桂園、雅居樂等6家房企完成了配股融資。
不過，因彼時行業信心仍待修復，股權融資推進起來並非特別容易。據不完全統計，2023年至今，有25家房企進行了28次配股嘗試，其中成功完成的僅有11次。大多數A股房企的定增推進仍較為緩慢，還有8家房企宣布終止定增。H股房企上一次配股，則是2023年8月碧桂園增發抵債。
克而瑞表示，此前房企配股融資推進困難，主要還是因為資本市場對房地產行業信心不足。從2023年以來A股的深證/上證地產指數、H股的恒生中國內地地產業指數來看，2023年以來長期處於全線下跌的態勢，且基本在本輪924牛市之前降到了近年來的新低。
「本次融創成功進行增發配股，與『9·24新政』帶來的新一輪牛市息息相關，一定程度上體現了房地產行業的信心開始回暖。但是從9·24牛市至今的地產業指數走勢來看，資本市場在一輪利好刺激之後仍然較為謹慎，房企股價開始有所回落。」克而瑞表示。
以融創為例，從9月17日至10月2日，融創在10個交易日內便摘掉了「仙股」帽子，並一度漲至2023年4月以來的高點5.51港元/股，隨後幾日股價又有所回落。11月5日，在債務重組消息刺激下，融創股價又出現上漲，截至發稿報3.09港元/股，漲幅約為8.04%。
從今年中報數據看，融創2024年上半年實現收入約342.8億元，同比減少約41.4%，毛虧約為18.1億元，同比減少約41.2%；公司擁有人應占虧損約為149.6億元，同比減少約2.7%。截至2024年6月底，該公司擁有人應占凈資產約為479.6億元。
從近三年中報來看，今年上半年是其營業收入較低的一年，過往2022年、2023年中期，融創營業收入分別為485.44億元、584.73億元，今年較上年度縮水四成；不過從虧損幅度看，過去兩年中報期，融創歸母凈虧損分別為187.60億元、153.67億元，今年則有所收窄。
在業內看來，即便是融創此類較早完成債務重組、資產主要分布在一二線城市的房企，要真正化解債務風險、實現資產盤活，甚至開展新業務賽道，仍有很長的路要走。
克而瑞認為，能否繼續保持甚至重新走出樓市牛市行情，要看房地產市場後續的政策落實以及銷售表現。融創成功配股或是近期孤例，更多房企需要開源節流，抓緊當前市場窗口期促進銷售，同時等待後續政策落地。