本文是昆明商業窪地系列的第二篇，但說的並不僅僅是商業。
馬街片區沒什麼像樣的商業，是因為馬街正處於發展轉型期——傳統的製造業、老工廠已經外遷，百廢待興，可是新的產業形態尚未形成，大規模改造開發剛剛開始，人口聚集尚未發生，被寄予厚望的昆明西客站還沒有開工，馬街片區發展轉型仍在真空期。
馬街片區的商業街看著和以前的縣城差不多
馬街片區原本是昆明的製造業基地，沿春雨路一線，曾經有許多大型工廠——昆明電纜廠、昆明電機廠、昆明發電廠、昆明製藥廠、昆明變壓器廠等，隨著傳統製造業的衰落和昆明「退二進三」規劃政策的提出，馬街片區的老工廠開始了長達10年的外遷過程，到目前為止，馬街片區的老工廠絕大多數都已外遷，只有家屬區仍留在原地。
但馬街片區重要機構的外遷其實還要更早，20年前，西山區政府就從馬街片區搬遷到二環西路附近的碧雞廣場辦公，說明當時西山區也沒有把馬街片區當作城市建設重點。
由於重點機構和企業的外遷，馬街片區失去了產業支撐和人口吸引力，而企業外遷之後的舊城改造開發又要麼遭遇挫折，要麼起步較晚，導致馬街片區至今還沒有建成交付的大型房地產項目，也沒有重點公共工程，城市介面也較為陳舊，人口吸引力不足。
這種狀況導致的結果是，馬街片區至今沒有什麼像樣的商業，從眠山腳下到碧雞關沿春雨路7公里範圍內，不要說新興大型購物中心沒有，就連好一點的中小型商業體也幾乎是空白。稍微近一點的商業體其實是在人民西路西端的金地蘭亭廣場，可是這個商業項目位置尷尬，距離馬街片區核心地帶很遠，又難以輻射人民西路其他區域，所以經營狀況一般。
馬街片區的城改其實起步並不算晚，2010年，規劃範圍達976畝的馬街摩爾城啟動開發，這個項目位於春雨路和大漁路交叉口，位於馬街片區核心位置，是個綜合體項目，除了住宅外還包括寫字樓、商業等。當年的媒體報道稱，「按照規劃，山海城邦·馬街摩爾城的商業面積超過四十萬平方米，覆蓋大型商場、潮流百貨、國際影院、生活劇場、星級酒店、6E商務中心、概念餐飲藝術中心、時尚風情購物街等」。
如此宏偉的藍圖，如果建成實現，馬街片區的商業早已脫胎換骨。
但馬街摩爾城在2018年停工後爛尾至今，在停工前，項目已經完成了部分商業裙樓的土建部分，從現在拍到的照片看，商業裙樓大概有5層，依稀能想像其規模。
2014年，馬街摩爾城舉辦招商大會，獲獎商家的獎品就是商鋪使用權
已經爛尾多年正在破產重整的馬街摩爾城
馬街片區第二波開發開始於4年前，當時，白沙地、普坪村、電纜廠、電機廠、發電廠都簽約進行改造，分別有寶能、俊發、大華集團、招商蛇口等負責改造，但進展卻並不順利，目前僅有白沙地和電纜廠所在的1號地塊真正進入二級開發狀態，可是原本被寄予厚望的滇池半山項目因為開發商陽光城陷入債務危機而開發停滯，俊發和招商蛇口簽約的兩個項目乾脆沒動，只有大華集團負責的電纜廠片區改造項目比較順利，目前一期住宅已接近完工交房。
列入改造計劃的昆明發電廠
由於馬街摩爾城長期爛尾，其他項目進展不順，未來馬街片區核心區的商業供應，很可能得依靠大華開發的錦繡山海來解決。
錦繡山海的規劃面積有2500畝，從總規圖上看，其中有體量不小的商業規劃，大華集團對外公布的是30萬平米商業，包括對現在春雨路937文創園區的改造，但問題是錦繡山海的開發剛剛才起步，完成2500畝建設還有很長時間，商業兌現至少要在5年之後。
大華錦繡山海規劃了不少商業，但主要集中在項目內部
改變馬街片區商業短缺狀況的另一個希望是昆明西客站TOD項目，根據目前透露的信息，西客站及其周邊將會有大量的附屬商業設施，包括體量很大的商務區、購物中心等，但昆明西客站的建設進度可能也不會很順利，原計劃去年開工但現在連拆遷都還沒有完成，2027年能否建成還不好說。另外，即便2027年昆明西客站建成投用，附帶的600畝上蓋TOD綜合體也不一定能夠同期建成。
隨著大華錦繡山海以及書香雲海、滇池半山等樓盤的陸續交付，馬街片區將重新進入人口大量遷入期，商業短缺的問題將會變得越來越明顯。
昆明西客站按照TOD模式規劃，商業是重要組成部分
相關閱讀
昆明商業窪地之一——東三環商住開發失衡，補課剛剛開始