限售解禁衝擊大,昆明二手房新增掛牌創紀錄,上月猛增5380套

2023-12-16     雲南房網

原標題:限售解禁衝擊大,昆明二手房新增掛牌創紀錄,上月猛增5380套

11月初,昆明市終於取消了已實行5年之久的限購和限售政策,雖然雲南房網對昆明半真半假的限購政策一直覺得形式大於意義,而且取消的時機太晚,連對市場的心理暗示作用都不大,但上個月有房地產行業內人士在接受媒體採訪時仍認為,市場有望短暫回暖。

轉眼之間,昆明「雙限「取消已經一個多月了,房企盼望中的回暖並沒有到來,克爾瑞的統計數據顯示,上月昆明主城新建住宅的成交面積僅有23.99萬平方米,不僅比10月份有14%的巨大降幅,而且創下了今年第二低的月銷售紀錄,僅比今年受春節影響的1月份成交面積略高。

雖然成交均價倒是略微上漲了一點,但這主要是因為幾個價格比較低的老項目完成了集中備案,不再拖累大盤,而不是昆明在售新盤有什麼漲價舉動。

限售解禁後,海東俊園等滇池湖濱樓盤開發大量進入二手房市場

進入12月後,雖然憑藉眾安白馬御府的歷史銷售集中備案,讓第一周的成交量有所放大,但到了第二周就迅速回落,周成交只有4.67萬平米,和11月相比並無起色。對此,克爾瑞也總結說,預計「12月成交『翹尾』,但幅度有限」。

其實這樣的結果也在預料當中,當初昆明出台限購政策就是迫不得已,限購條件也放得很寬,對降低當年的樓市「高燒」作用本就有限,如今取消限購,自然也不會有多大的反向效果。這個道理實際上也不難理解,就像是一根彈簧,你當初壓制有多厲害,取消壓制後的反彈就有多可觀。相反,如果當初的壓制就是意思意思,解壓後也就不可能有多少反彈。

然而,昆明限購取消對樓市的刺激作用雖然沒多大,取消限售對二手房市場的衝擊卻實實在在地發生了。

國家統計局發布的11月國內70城房價指數顯示,上個月昆明二手房房價繼續下降,環比降幅達到1%,在全國名列名列前茅。而上月昆明新房的價格其實略有上漲。

之所以如此,是因為上月昆明二手房掛牌量猛增5%,總量達到41401套,是下半年掛牌量最高的一個月。而11月更是當月新增掛牌量5380套,不僅是今年新增掛牌最多的一個月,也創下了昆明二手房新增掛牌量的月度歷史紀錄。

對此,克爾瑞認為主要是由於限售政策放開,二手房東出貨加速,次新房掛牌量明顯增加帶動。從具體樓盤看,上個月新增掛牌銷售二手房的滇池俊府、海東俊園、金科江湖海等樓盤,都是原來限售區域的項目。

昆明過去一年二手房新增掛牌月度走勢(克爾瑞數據)

其實昆明在2017年和2018年分別公布過一次限售政策,2017年的限售僅限於呈貢新城,限售時間也比較短(取證後2年內)。2018年則將限售區域擴大到二環內,以及廣福路以南到滇池之間的範圍,限售期限也增加到3年(以取證時間為準)。

昆明限售區域示意圖

昆明限售區域的二手房除呈貢新城外,其他都在滇池湖濱地帶,絕大多數觀滇項目都包括其中,房價相對較高,解除限售後雖然掛牌數量大增,但掛牌價其實並不低,像海東俊園的套均價高達667萬,可是即便新增眾多高價二手房,由於昆明二手房賣盤增長更加迅速,而需求方面觀望情緒濃厚,導致成交價仍在進一步降低。

從昆明二手房成交價格變化趨勢看,進入今年下半年後成交均價就穩定地處於萬元線以下,隨著限售政策取消,二手房價格還承受進一步下滑的壓力。

有關昆明二手房均價跌破萬元的現象,雲南房網兩個月前已經有過報道,有人質疑說現在二手房的成交價有水分,因為有許多繼承過戶的房產刻意做低成交價,但這種情況在過去也同樣存在,並不是今年才出現。

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