今天纯干货。照例，九问九答，刀刀见血。
以下内容全部遴选自知识星球：大宛楼市研习社。
一、匿名用户提问： 叫兽，我在外地，父母在老家，想换一套房子，品质比较好的，他们看中了恒大帝景的品质，但是目前那个地方太远了，生活不便，另外房价也比较高，实在囊中羞涩，想勉力而为又怕南阳房价崩盘……想请教一下，如果现在买，这个房子是否有升值的空间？大概多久周围才能配套成熟？
答：帝景位置不错，长远看有潜力。不过坦白说这会入手的话，短期内升值空间不大，配套落地需要更长时间，生活便利性不足。
主要原因还是南阳新城区发展太慢，政府倾注资金力度不够，从规划到成形遥遥无期。不说别的，一个三馆一院就盖了多少年？新一高又说了多少年？ 目前来说，恒大帝景片区居住成熟度不足，基本是孤盘。买了虽然不亏，但是需要耐心等。
二、匿名用户提问： 认筹了碧桂园新都荟，想请息哥普及一下这个盘的知识，据销售透露消息说认筹火爆，我想定的四室户型楼层最好找关系，可是打听了一圈都不认识碧桂园的人，我该怎样做才能拿的到房子？
答：市中心的盘，有证的新盘，有一定品牌的，开一栋少一栋。不管业主后期怎么维权，碧桂园至少能按期交房，不至于让你那么狼狈不堪。碧桂园的开盘价，定位1万左右是合理的，下半年泡沫太大，经济下行压力更大，就南阳来说，地方债问题很严峻，房价上行空间不大。所以，碧桂园考虑风险，一定会理性定价，尽早清盘，不会犹豫。
至于碧桂园能不能抢到，这个我也给不了你答案。按照规律，小户型最抢手，你看的四室，只要早认筹，还是很有机会抢到吧。
切记，即使开盘当天清盘了，一般开发商手里还会预留几套，没抢到，第一时间找置业顾问或者经理。提高首付比例，全款，买车位，可以增加你选到房的权重。任何系统，都是有后门的嘛。
三、匿名用户提问： 叫瘦你好，城区老小旧以后方向在哪？想入手一套一楼带院的，有证8000一平，目前父母居住，以后不知道方向在哪，是否会砸手里？
答：城区老破小不是主流方向，城市更新，居住品质升级，最终会使这一类房产身价逐渐滑落。不过南阳城市发展速度缓慢，这个过程或许需要很久，十年内问题不大。但早晚要考虑出手的事情。
四、提问：教授，考虑在港区投资一个房子，之前去转了转，北港大部分房价大概在10500左右，但是楼盘很多，开发速度也很快，就是感觉房子供给量很多，不知道未来还能不能升值，南港那边也去看了看，感觉和昌盛世城邦环境和区位还不错，价位在9500左右，感觉高了点，还有一个瀚海航城，据说目前属于尉氏的地，正在办更土地归属地手续，离高铁南站比较近，价位8000左右，目前难以取舍，请教授帮忙指点一下。
答：你的感觉是对的。目前郑州的实际情况有两个，天量供应土地，天量供应楼盘。2019年郑州刚刚公布的供地计划中，国有建设用地的总规模约为43836亩。其中，住宅用地占比超过52.8%，为23137亩，商品住宅计划供应约为21393亩。什么概念？几千万平方米的供应量，还不包括之前的市场库存！有人要说郑州房价未来两年要暴涨，我觉得是个笑话。
刚需这会买郑州，合适。因为是横盘期，可以挑。投资这会买郑州，也可以，但是，这是真正意义的投资，不是投机。不可能投机。短期内郑州房价暴涨，翻番的可能性已经不大了。三年时间，2016到2019，证明一件事，政府想控制房价，是完全可以的。之前的投资逻辑已不符合当下现实。投资郑州，就是长期资产配置，资产保值。其他别多想。从这个角度看，买港区甚至要比买三环内更合适。具体逻辑不展开了。着眼长远的话，南港其实也能买。
五、提问： 教授，南阳302整治，那些目前还没手续的入手一套，然后等手续齐全了卖掉，岂不是能大赚一笔？这个思路咋样
答：第一，收益伴随着风险。所选择的项目手续能否顺利办完，房本能否到手，是个疑问。第二，即使后期手续能办完，能转正。但别忘了提前入手需要全款，投入资金成本太高。需要斟酌。第三，这种问题楼盘，指望他拿了证就暴涨的可能性不大。比如滨江名郡，桂花城之类，居住品质本来就很一般，有了证，当然会涨，但幅度有限。
再比如某前地王，这会其实还在自救中，但全款价格已经九千多，交房之后能涨到多少呢？跟对面的新地王看齐？恐怕没戏。当然了，如果有可靠内部信息的，也不是完全不可以操作。操作好了一定是有空间的。前提是信息可靠，规避风险，目前还是价格洼地的楼盘。
总体来说，整个楼市整治到最后，无证楼盘全部下证之后，对市场价格其实是一种抑制作用。大家都有证了，稀缺性就不存在了。那些品质一般物业一般的小区，还是卖不上价。
六、提问： 你好，我是新野人，远嫁舞钢，对南阳不是很熟悉，想在南阳买一套房，一来投资二来将来可能回南阳居住，昨晚一口气拜读完教授的问答 ，请问龙升苑，水韵绿城，东正颐和府这三个的优缺点怎样，哪一款更适合我？
答：三个楼盘，三个阶梯。颐和府位于市中心白河旁，目标客户是改善型人群，产品和区位都比较稀缺，价格也高，目前是尾盘状态，高层一万三左右。面积段较大，纯投资不建议。
水韵绿城位于白河南经十路板块，离主城区距离不近，周边目前配套不全，但开发商相对靠谱，综合素质不低，门前是第三完全学校，适合地缘性刚需客户。价格大概八千左右，自住可以，也有一定投资价值。
龙升苑位于大西郊，城市边缘，目前相对偏远，周边楼盘不多，定位纯刚需盘，价格预计六千左右。适合西区地缘性客户或西三县来宛人群，性价比较高。
除此之外，还有金科集美晴洲可以考虑，整体介于颐和府和水韵之间。价格一万左右。 自住兼投资建议优先考虑金科和水韵。
七、匿名用户提问： 教授，南阳一个月出俩地王，会不会逼着南阳人都去郑州买房子？
答：不会。该去郑州置业的早就去了，没能力去的，依然去不了。对于大部分纯刚需来说，即便郑州房价跟南阳一样，甚至更便宜，也不会买到郑州。因为大多人的生活圈和工作圈依然在南阳。
置业郑州只对投资者有意义，作为资产配置买郑州没问题。南阳土著刚需买郑州就是一个伪命题。 至于地王，只是南阳楼市疲软期的一剂鸡血，不可能带动市场持续疯狂，房价整体不会大涨，尤其下半年刚需盘集中入市较多，供需关系日趋合理。不必慌张。
八、提问： 教授，我们有买房需求，想问您几个问题：1、我是否可以稍等半年一年再买，因为觉得现在房价不明朗，遍地烂尾整治得见些成效后，是不是房价会缓和一些。2、如果要买，我最近看了一高附近联通院内一个房子，2000年的，保养不错，130平，100万。像这样的老房子，买的话能像中介说的那样享受百分三十贷款吗？有购买价值吗？10年后如果想置换，还能不能卖出去？ 3、滨河花园已经下证的房子能否买？经济适用房的品质是不是差一些呢？ 4、位置好，价格低的小产权能买吗？
答：1、从下半年开始南阳房价会进入一段时间的横盘期，虚火会下降，可以适当观望，但不要指望明显的降价。2，有房本的二手房首付比例要根据银行对房子的估值而定，三成有可能，但二手的各种费用加起来不菲。十年后老房子价值支撑和流动性都会变差，毋庸置疑。3，经济不允许的情况下，有证的经适房也能买，刚需自住要求不高就可以。 4，小产权坚决不买。
九、提问： 叫兽，最近想在郑州投资一套房子，但是对郑州这边情况不熟悉，有什么好的地区和楼盘介绍吗？
答：郑州房地产市场太大，几十个片区，上千个楼盘，说具体推荐哪个盘真不好推荐。总体上郑州房产投资已进入价值投资阶段，投机性的快进快出没有可能，只能做长线，资产配置。
不考虑近期自住的话，纯投资建议买新区，买政策倾斜力度大的新区。按优先级，第一档次建议航空港区，郑东白沙片区，常西湖片区，其次为三环四环中间地带，再次为绿博，南龙湖等。
郑州跟南阳不一样，目前市场被政策捆绑严重，流动性差。买郑州就要做好长期持有准备。