经过一个假的“金九银十”，合肥楼市正在走进深秋。
最近关注楼市的人相信都能感觉到，确实冷了。越来越多的项目上了分销，房价虚高的部分被慢慢侵蚀。前期站岗的地王，割肉可能都快割到骨头了。
NO.1丨壹
地王最高降价6000元+/㎡，贴地价卖
高新区地王皖新朗诗麓院，这几天打出的广告画面是：单价最低15200元/㎡起。
这是什么概念呢？
1、项目最近一次备案，均价约2.35万/㎡，单套最低单价也有2.1万+/㎡。相比于15200元/㎡，优惠幅度在6000元/㎡左右，非常惊人。
2、项目楼面价13125元/㎡，是高新区的单价地王。现在最低价只有15200元/㎡，基本贴着地价卖。
这并不是皖新朗诗麓院第一次抛出重磅优惠，8月份均价2.1万/㎡，10月均价1.9万/㎡，直到现在的最低15200元/㎡。看得出来，下行市场中，它在试探购房者的价格底线。
而在这之前，还有中介透露，朗诗麓院这个项目只要诚心想买，价格都可以申请，也就是说可以砍价。
实际上在这之前，合肥各区县就已经掀起了好几拨降价潮。
除去为数不多的限价盘之外，现在去各大售楼部看房，多数都是卖房的比买房的多，两三个中介“服务”一个客户也是常有的事。
对于80%的性价比不高的项目来说，几乎常年有折扣，总价优惠少则8万，多则十多万。
均价普遍1.25万/㎡的肥东，已经出现了一批单价1万/㎡左右的房子，并且还可以首付分期。
长丰有项目洋房单价8188元/㎡起，准现房10200元/㎡起。包河淝河片区、蜀山环董铺湖板块、新站区等等区域，不降价才是反常。
如果这种情况再持续下去，不排除会成为合肥楼市又一只“黑天鹅”。
NO.2丨贰
热销、降价并存，楼市还在分化
可另一端，上周末首开的几个项目，去化成绩都相对不错。
1、高速蜀西湖畔：首开2栋高层、3栋洋房，装修高层均价1.82万/㎡，洋房价格1.9万/㎡-2.2万/㎡，全款可享受总价1.5%-2%的优惠。现场700人参与买房，大部分客户首付5成以上或是全款。
2、金隅金成府：首开B地块1#、5#、7#楼，装修均价19599元/㎡，共计240套房源。总价150万起，共成交2.4亿元。
3、翡翠正荣府：首开2栋高层、1栋洋房，高层价格1.4万/㎡-1.5万/㎡，洋房均价1.55万/㎡。大约400人到场，官方说法销售额2亿。
4、乐富强悦融湾：首开5栋毛坯高层，共257套房源，备案均价1.82万/㎡，折后均价约1.7万/㎡。
热销和大降价并存，是合肥楼市最诡异的怪局，但背后的逻辑不难理解。
目前销量还比较不错的项目，无非是以下几种类型：
在板块内有不错的价格优势，低单价或低总价二占其一；
具备稀缺的产品和配套，关键词：区域房荒、优质学区等；
板块前景可期，具备看得见的潜力。
可是，微风毕竟掀不起巨浪。
和降价优惠大潮相比，卖得好的项目太少了。市场更真实的一面，仍然是残酷的价格战，说白了，就是比谁的价格更低。
NO.3丨叁
接下来2个月，买房逻辑会变吗？
一面是大范围的降价、优惠，另一面是中介们制造的“热销”景象。一些信息不对称的购房者，很容易被搅乱了思路。
接下来2个月，最核心的问题就是：
1、目前给到大额优惠的房子，现在能不能入手？
2、这些降价打折的项目，还会不会继续降？
下面我们一一来看。
能不能入手，关键在于降幅。
1、降幅不超过5%
如果已经处于项目后期或者尾盘状态，并且过去没有优惠，现在出现降价，可以买，因为基本可以排除品质注水和烂尾的可能。
2、降幅大于5%，低于20%
这种是目前市场中最常见的，也是情况最复杂的，要辨别降价的力度是不是足够大。
如果降价力度足够大，那么机会稍纵即逝，就像去年的泰禾合肥院子。如果力度不够大，在没有达到销售目标的情况下，不排除会二次降价。
3、降幅超过20%
基本是底部价格，但无异于火中取栗。
一方面，只要项目不烂尾，可以省下不少钱。但这样的项目，品质可能要打上大大的问号，毕竟开发商首要考虑的是自己“活下去”。
至于还会不会再降？有希望，但不建议死等“底部”。
首先，本轮楼市风向的变化，是从一线-二线-三四线城市逐步蔓延的，并不是合肥单个城市的孤立现象。
土地流拍、贷款利率提高、二手房成交量下跌、开发商变相降价相继出现，导致楼市预期发生逆转。
其次，在这样的行情下，合肥超多纯新盘扎堆入市，一些价格虚高的楼盘，会继续打出“促销降价”。“是死是活都要卖”，对于开发商来说，回笼资金更重要。
再次，对于那些只有几个小项目的开发商来说，他们的资金实力不足以支撑太久。如果市场继续冷下去，他们面临的将是致命的打击。或被收购、或断臂求生，别无他法。
不论如何，买方市场到了。而且，每一次楼市降温期，都是不错的买房时机。
NO.4丨肆
结语
总的来说，市场震荡的大环境中，人人自危不可避免。
如果只靠个别项目的热销，就说市场要抬头，一些项目优惠力度加大，就给合肥房价判了“死缓”，都未免太过偏激。
市场再好，也有人买错房，2016年买房，有人现在还在被套着。市场再不好，也有人能赚钱。
现在的市场，最关键是买一套保值的资产。如果全合肥房价下降20%，你的房子只降了10%，就说明你眼光不错。
可能部分购房者，被2016年房价暴涨带坏了节奏，觉得买房就必须要赚钱，但2016年的房价暴涨几十年难遇啊。
除了赚钱，买房更重要的，难道不是为了改善居住环境？获得更好的学区？更好的物业？下楼就是公园吗？......