前段时间，在汇总大汉口纯新盘的时候，发现大汉口纯新盘数量最多、竞争最激烈的当属东西湖区的三店板块。
这个板块即将入市的纯新盘有5个之多，加上在售的项目，方圆2公里约有12个盘贴身肉搏，不可谓不激烈。
中梁天玺壹号、新城桃李郡、都市径水澜苑、武汉当代境MOMΛ、首开光明国风上观、佳兆业悦府、华发四季、武地华发时光、中南熙悦、东原阅境、奥山汉口澎湃城，再加上即将加入战局的保利，一共12个楼盘。
保利径河项目是在2019年9月拍到的P（2019）111号地块，2020年1月出了规划，还未有正式的项目名。
在这个混战之地，保利的项目有什么优势了？凭何突围?下面来看看项目的具体情况：
基本情况
环线：三环至四环
位置：武汉东西湖区径河街吴新干线东、滨河南路南
开发商：武汉保置房地产开发有限责任公司
体量：用地面积62952.19平方米，总建筑面积226505.67平方米
价格：纯新盘，价格待定
关于土拍
2019年9月20日，位于东西湖吴家山轻轨站附近的P（2019）111号地块，报价高达65次，最终被湖北保利投资有限公司以溢价37.08%拿下，成交价为120130万元，楼面地价达7543元/平。
据天眼查显示，湖北保利投资有限公司为保利置业集团有限公司100%控股。
P（2019）111号地块位于东西湖区径河街吴新干线以东，滨河南路以南，出让面积62952.19平方米，容积率不高于2.53，土地用途为住宅，起始价87630万元，最高限价为170250万元。
供地图
地块建设要求：需要配建一所6班幼儿园。
区位情况
保利径河项目位于武汉西北向，在行政区上属于东西湖区，限购，具体位置位于东西湖区径河街吴新干线东、滨河南路南。
小区位上，地块北向是滨河南路，南向是三店北二路，西向是吴新线。
这个区域属于临空港核心区域，类似于光谷中心城之于大光谷的地位；紧邻数谷产业区，将会是东西湖集居住、商业、政务为一体的区域。目前东西湖区政务中心、东西湖区政府都在这个区域，其他区政府机关也会陆续迁入。
楼盘情况
保利径河项目占地约62952.19平方米，总建面约226505.67平方米，计容建面约159195.96平方米，其中住宅建面约152173.88平方米，规划有1274户，算下来套均面积在119平左右。
项目容积率在2.53，规划有17栋5-22层住宅，建筑密度24.97%，绿地率30.01%，规划机动车位1895个，车位比约1:1.48，除了幼儿园处2个校车停车位在地上，其余全在地下，另外规划非机动车位803个。
其中5#、10#、12#三栋楼为装配式建筑。
项目户均约119平，面积较大，还有较多的多层和小高层建筑，有2栋5层，6栋6层，2栋9层，整体项目还是刚需偏改善。
下面看下日照图和效果图：
日照图
效果图
效果图
交通配套
自驾方面：项目紧邻吴新干线和滨河南路，从滨河南路到临空港大道约2公里。临空港大道是武汉临空港经济技术开发区的中轴线，为双向4车道，贯穿临空港新城南北区域向南连接三店大道、金山大道、东西湖大道，从额头湾立交桥可以上三环线，自驾估计约20分钟不到。另外也可以从吴新干线直接到金山大道。
地铁方面：距离项目比较近的是轻轨1号线径河站，约800米左右，步行去轻轨站并不会吃力，在码头潭公园站还可换乘地铁6号线二期，目前已经在建，6号线二期预计2020年通车。
公交方面：目前距离项目较近的有2个公交站，一个位于滨河南路，一个位于轻轨1号线径河站。目前只有h77路公交，开往网安基地方向，比较适合在那边上班的人乘坐。
h77路公交路线图
生活配套
商业配套：项目自身带有部分底商，主要集中在小区的东侧，最近的大型商圈五环时尚广场，直线距离约3公里；此外坐轻轨1号线4站地铁到五环大道可以去吴家山老城区商圈，比如海林广场等，可以满足基本的生活需求。
未来在马投潭公园站换乘地铁6号线二期，到金银湖公园站可以去金银湖万达广场，目前万达广场已经开工在建，预计2020年底竣工。
万达广场效果图
附近还有规划中的利嘉中欧城市广场，是利嘉地产继光谷步行街后的又一力作，投资约150亿，建设住宅和约50万方的商业。
利嘉中欧城市广场效果图
医疗配套：在三店大道上，直线距离约项目约2公里的东西湖人民医院新址，目前基本外部结构已完工，按照三甲综合医院的标准进行建设，已经对外开放运营。
教育方面：项目本身带有6班幼儿园，位于小区的东南角；另外区域内三店大道以北、台商大厦一席，规划有北师大附属学校，同时区域内还预留7处教育用地，教育环境将会有很大改善。
休闲娱乐：径河公园依径河两岸而建，分两期工程，建成后相当于5个中山公园的面积，游客不仅可以到“十里花海”拍照打卡，还能在花海草坪体验星空帐篷节和室外音乐会，目前一期工程已完工交付！
径河公园效果图
关于价格
三店板块基本都是新项目，基本没什么二手房出售，所以价格上主要还是参考周边在售的项目。
目前区域内整体售价在13000-16000左右；曾经带装修18500的中南熙悦，在今年1月爆出个大新闻，扛不住去化压力，价格直降3000，带装修只要15500，相当于装修是白送的；这说明，在板块价值还没提升，配套还未兑现的时候，过高的价格用户并不买账。
中梁天玺壹号，楼面价地价6440.69元/平，纯新盘。
新城桃李郡，楼面价地价5150元/平，纯新盘。
都市径水澜苑，楼面价地价6444.79元/平，纯新盘。
武汉当代境MOMΛ，楼面价地价5469元/平，纯新盘。
首开光明国风上观，楼面价地价6445.85元/平，毛坯销售，均价13430元/平。
佳兆业悦府，楼面地价6226元/平，带装修出售，高层均价12900元/平，洋房14500元/平。
华发四季，楼面地价7046元/平，毛坯销售，均价13525元/平。
武地华发时光，楼面地价7022.88元/平，毛坯销售，均价13500元/平。
中南熙悦，楼面地价10133元/平，带装修出售，均价15500元/平。
东原阅境，楼面地价7023元/平，带装修出售，均价16000元/平。
奥山汉口澎湃城，楼面地价3247元/平，带装修出售，均价14900元/平。
基于保利7543元/平的楼面价和周边项目目前售价，个人估计带装修价格在15000左右。
总结
1、这个区域最大的优势就是临空港的规划。东西湖楼市目前分4大板块 金银湖（生态居住）、金银潭（后湖外溢延生）、常青花园（综合人居）以及临空港（产城融合）。这里被称为“数谷”，以国家网安基地为圆心的 40 平方公里范围内，因武汉临空港经济技术开发区大力发展数据中心、云计算、大数据、超算等产业而得名。
2、这个区域共同缺点就是目前配套缺乏。新开发的区域，周边基本都是新项目，等入住率提高后，相应配套会逐渐完善。
3、保利项目相比同区域其他楼盘的优势在于，位于临空港的核心位置，是目前这一区域内距离数谷产业区最近的，仅隔了一条径河。项目门口就有通往产业区的h77路公交，非常方便。
4、保利一线临径河，等径河公园全部建成后（一期已完成），步行可达，生态环境较好；项目北面和东面的高层，和径河之间没有遮挡，观河视野好。
5、保利项目容积率2.53，户均面积达119平，低密舒适，居住人群较为纯粹，刚需区域的偏改善定位，就看入市价格如何了。