从1998年房改至今，短短20年时间，楼市扩张的脚步，如同从“慢走”到“疾跑”。

从开发商的规模就能看出端倪。

有媒体做过统计，选取资产规模超5000亿元的房地产企业，十年时间，万科总资产增长了7倍，保利增长11倍，绿地增长18倍，恒大增长超20倍，融创中国增长了30倍。

在2009年，房地产销售三强中，还没碧桂园和恒大，更没有孙宏斌的影子，万科、绿城、保利的销售额加一起，也不到两千亿。2019年，销售三强榜单变成了“碧恒万”，仅在今年1-4月份，三家公司卖了价值6000亿的房子。

人均居住面积也发生了显著变化。

根据每日经济新闻去年底的报道，40年来，城镇人均住房建筑面积从6.7平方米增加到36.9平方米，增长了4.5倍。

说是40年，其实人均居住面积突飞猛进，是在最近20年内发生的。

但是，中小城市人口常年流出，房企却在加速下沉这些地方，京沪广深、二线省会土地资源稀缺，又有限价等调控束缚，只能往远郊去寻找所谓的“洼地”，飞速扩张的体量下，意味着房子越盖越多，大部分城市出现房屋空置，也在所难免，

前段时间，经济学家任泽平披露了一组数据：在全国336个城市中，既有73个城市人均住房建筑面积小于30平，也有46个城市人均住房建筑面积大于40平；既有17个城市的套户比小于1，也有51个城市的套户比大于1.2。

也就是说，70多个城市住房面积依然紧缺，40多个城市房子多得“住不完”，17个城市居住空间异常狭窄，50多个城市住得宽绰有余，分化非常明显。

关键的问题是，目前关于房屋空置率的计算方式存在很大争议。

此前原住建部副部长仇保兴认为，即便以北京为例，空置率也将近20%，而以鄂尔多斯为代表的部分三四线城市，空置率已经达到了70%。

2018上半年，原农村工作领导小组副组长兼办公室主任陈锡文说：大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，农村房屋空置率14%。

有人觉得高，有人觉得低，具体到底是多少？

针对这个问题，国家“智囊”也列出了三个数字回应。

此前原中财办副主任杨伟民称，从用电量测算，我国农村房屋空置率在14%左右，三四线城市为13.9%，一二线城市平均为11.9%。

杨伟民主要从事发展战略、中长期规划、经济结构等方面的规划编制与政策制定工作，称之为“智囊”并不为过，按他的看法，即便加上农村的房屋空置率，也都没有超出20%。

我们也可以参考两份报告，算出来目前空置率的大概区间。

第一，腾讯房产研究院与中国房地产报在2015年发布了一份《全国城市住房市场调查报告》。

彼时的报告显示，认为中国住房空置率整体低于30%，属于安全范围之内。一线城市住房空置率22%，二线城市24%，三四线城市为26%。

这些空置房来自哪里？

要知道，在2015年，棚改货币化还没有发力，彼时三四线新房住宅平均需要26个月才能消化掉库存，显然，房屋空置率高企的区域，仍然是以中小城市为主。

第二，2018年底，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁教授，在北京发布《2017中国城镇住房空置分析》报告。

报告指出，2011、2013、2015年和2017年我国城镇地区住房空置率分别为18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。2017年全国城镇地区有6500万套空置住房。

空置率方面，二线城市、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%，远超一线城市的16.8%。

看来，尽管2015-2018各地房价大涨，但因为房子短期供不应求，以预售期房为主，并没有出现空置率大幅走高的现象，反而还有所降低。

我们把占比较小的一线城市去掉，全国绝大部分城市的房屋空置率，目前依然在20%-25%之间。

照这种形势发展下去，10年后，“闲置不住”的房子有多少？

先算未来的增量有多少，按照恒大研究院最近的预测，未来10年，全国自住房需求年均为11.7亿平。

其中，2019-2020年、2021-2025、2026-2030年年均分别为13.6亿平、11.6亿平和11.0亿平，相当于2016、2013和2015年全国商品住房销售面积。

也就是说，10年时间，房地产销售面积将近120亿平米，以100平米一套房来计算，相当于会卖掉1.2亿套房子。

目前存量房产大概是2.8亿套左右，10年后的房屋总量会达到4亿套，即便空置率还会增长，按照25%-30%的水平来计算，彼时闲置房子大概是1亿-1.2亿套左右。

表面看起来，这个数字挺多的，其实，考虑到人口流动方向，并不算离谱。

大城市虹吸人口的趋势会逐步加强，以23个千万级大都市圈人口规模来看，当前京津、深莞惠、广佛肇、厦漳泉、长株潭、重庆等都市圈常住人口、户籍人口、小学生增长居前，苏锡常、南京等都市圈常住人口流入虽然放缓、但户籍人口和小学生依然明显流入。

此消彼长之下，大量空置的房屋，依然会集中在广大的地市和县城。

这些房子一直闲在那里，也不是个办法。

唯一能遏制空置房增长的方法，似乎只有征收“空置税”这一条路了。

原住建部副部长仇保兴曾指出，可以考虑将房地产税拆分为消费税、流转税、空置税和物业税，并建议率先出台消费税、流转税、空置税，然后再从容考虑物业税，“以达到理性遏制房地产投机的效果”。

如果用分拆“房产税”的方式来征收空置税，显然要比单独推出强的多，唯一的难度是如何量化空置的问题。

靠电表、水表走动多少？还是靠居委会大妈日夜不停的巡视？年轻人北上广只能靠租房，在老家只拥有一套房子，平时没人去住，这难道也算空置？

对空置税的问题，同样也有专家列出两个数字来回应。

华夏新供给经济学研究院经济学家、财政部财政科学研究所原所长贾康接受采访时称，中国真实城镇化水平充其量才接近50%，未来的高速成长期还有20个百分点左右。

他认为，关于空置税，目前还没有看到一个比较好的解决方案，还停留在美好愿望的阶段。

在最后，做个简单总结。

第一，关于空置率的计算有分歧，参考报告得出的水平在20%-25%之间。

第二，未来十年，空置房可能会增加到1亿-1.2亿套，对比房屋总量不算太高。

第三，空置税怎么收存在争论，关键是量化的问题。

笔者觉得，空置率计算方式有分歧也好，解决方法有争论也罢，唯一可以肯定的是，不管以后有多少房子空着，不管房产税和空置税哪个先落地，属于房地产的黄金年代，确实已经离我们远去了。