央行昨天发了个报告，对30个省份的3万多户家庭做了个资产调查。

报告显示，城镇居民家庭户均总资产317.9万元，其中7成资产都是房子，负债参与率56.5%，房贷占比高达75.9%。

此外，东部地区居民家庭户均总资产为461.0万元，分别高出中部、西部、东北地区197.5万元、253.4万元和296.0万元。

我觉得，这3万多户的“样本”数量虽然不多，但也能反映出当前房地产市场的全貌。

对国人来说，70%以上的资产都是房子，绝大部分家庭的债务都是房贷，这是个无可辩驳的事实。

因此，关于房贷的“风吹草动”，影响的就是绝大部分的居民财富。

有心人应该都知道，现在的房贷政策出现了不小的变化。

从去年8月份开始，贷款基准利率已经没有了，取而代之的是1年期LPR和5年期LPR。

从去年10月份开始，新购房参考的房贷利率，以5年期LPR为准。

按央行的规定，从今年3月份开始，到8月底结束，2019年10月份以前所有的商贷合同，都要选择是否转换成LPR合同。

现在已经是4月末了，正在还房贷的请注意：3个月后，LPR的转换窗口就要关闭了。

在最后的3个月时间里，相信大家很关心两个问题：有没有必要转LPR合同？要怎么转？

在解答这两个问题前，我们先明确一下什么叫LPR合同。

简单来说，5年期LPR就是以前的贷款基准利率，与以往一样，所有的房贷利率都要跟5年期LPR的报价挂钩。

每个月20号上午，央行都会在网站上公布当月LPR的报价，其中1年期LPR报价是短期企业的贷款利率参考，5年期LPR报价则关乎到广大有房族。

那么，5年期LPR的报价是如何形成的呢？

这里就要说到货币政策传导机制了，央行制定OMO政策利率、1年期MLF利率，降低或拉高银行负债端的成本，从而达到调降或推涨LPR的目的。

拿最近一段时间来说，3月末以来，货币政策的时间线非常清晰：降逆回购利率——降准——降超储利率——降1年期MLF利率————降LPR。

经过了清晰的货币传导，我们看到现在1年期LPR报价是3.85%，五年期LPR报价是4.65%。

也就是说，现在的房贷利率参考的就是这个4.65%，银行在4.65%的基础上进行加点，0.01%是1个基点。

根据机构对全国674家银行的调研数据，现在全国首套平均房贷利率是5.4%，相当于在本月5年期LPR基础上加了75个基点。

说白了：你不用管LPR、MLF这些概念是什么，你只需要知道，每个月都要公布的5年期LPR，就是以前的贷款基准利率。

明白了这个前提，我们再来聊聊要不要转换LPR合同的问题。

注意：只有2条路可走。

第一条路：什么情况下需要转LPR合同？

如果你是在2016年以后买的房子，房贷利率动辄就上浮10%-20%，有的甚至上浮到接近30%的水平，这两年我们身边买房的人，即便是首套房利率可能也达到了6%以上，这种利率水平下，应该转换LPR合同。

举个例子，小李的房贷合同期限是30年，基准上浮10%，也就是4.9%×（1+10%）=5.39%。

小李和银行确定在5月份转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为74个基点（5.39%-4.65%=0.74%）。

也就是说，小李切换过合同后到今年年底，执行的利率水平仍是5.39%（4.65%+0.74%），跟原来一模一样，月供不会有任何变化，只是从上浮方式换成了加点方式。

到了2021年1月1日，小李的房贷利率将调整为74个基点+2020年12月5年期LPR报价，此后每年以此类推。

如果今年12月份5年期LPR报价为4.5%，那小李明年执行的房贷利率就是0.74%+4.5%=5.24%。

如果今年12月份5年期LPR报价为4.8%，那小李明年执行的房贷利率就是0.74%+4.8%=5.53%。

说到这里，大家应该明白了，反正加点幅度是固定的，只要预期LPR报价的趋势下降，房贷执行利率较高的这1类人，转换LPR明显更划算。

那么，LPR未来的趋势如何？

蓝白只说两个现象，由大家自己做决定。

1，自2008年以来，全球央行一共降息853次，而今年在短短三个月时间里，全球各大央行降息的此时，就已经达到65次！

2，上世纪90年代，我们的贷款基准利率将近10%，2007年基准利率高达7%，2020年，5年期贷款利率变成了4.65%，1年期甚至跌破了4%。

无论是从全球来看，还是从国内利率走势来看，LPR长期下降是大势所趋。

第二条路：什么情况下不用转LPR合同？

假设小李以前买房比较早，房贷执行利率下浮25%，按基准4.9%算，就是4.9×（1-25%）=3.675%，可以说非常低了，已经快接近公积金贷款的利率。

现在的5年期LPR报价是4.65%，从去年至今降了20个基点，从2015年到2019年11月份，整整4个时间都没有变过。

参考这样的LPR报价下降速度，短期内想降到3.65%的水平很难，小李本人也想图省事，不想把复杂的利率转换算来算去，是可以选择不转LPR的。

归根结底，要不要转LPR，一方面，要结合自身房贷执行利率的水平，另一方面要对未来LPR趋势心里有谱。

在最后，我们再聊一聊“如何转换”的问题。

早在2月末，包括工农中建在内的4大商业银行，已经宣布了转换LPR的操作细则。

有的是线上手机及PC端入口自行转换、接收通知由银行统一操作；有的是线下通过银行网点柜员机转换，或者服务网点柜台，还有的是等银行经理电话联系就行。

以笔者为例，前天刚刚收到建行的短信通知，从4月20号开始可以通过PC或手机渠道办理定价基准转换的业务。

顺便说一句，我个人是会选择转换LPR合同的。