从1998年房改至今，为啥房价只会涨不会跌？
很多人拿人口、GDP、城镇化这些因素说事，比如：农村人口进城带来置业需求，城镇化进程从30%提升到近60%，城市土地价值稀缺、教育医疗资源集中等逻辑。
事实上，推动房价上涨的根本原因，是楼市里的钱变多了。
经济学家任泽平上个月发了一组数据：2020年1月，中国广义货币M2首次超过200万亿，距离2013年3月突破100万亿不到7年。
过去四十年，中国广义货币供应量M2年均增速15%，1998-2017年，M2增长了16倍。
所谓的M2，就是“流通中的货币”，这些钱流入到社会上，必然要有去处，显然，过去这些年钱都流入到了房地产里面。
“上车”早的购房者，房贷利率动辄打7折，持有房产几乎没有什么成本，变现时的税费也都由买家承担，这让买房成了一件“一本万利”的“生意”。
持有成本少，房产增值获益多，加上大量购房者都是3倍乃至5倍的杠杆，会有什么后果？
答案很简单：房产升值预期强化，各种长期、短期资金都加速流入楼市。
但是，如果任由各类资金流入楼市，必然会对实体经济和消费形成积压。
在房价上行时期，基于“越涨越买”的心理，房价涨的越高，销售面积的增幅越快，2015-2017这一波上涨，直接带动了家具、家电、装修各个行业的快速繁荣。
不过，房价一旦走平或进入下行阶段，在高额的月供压力下，老百姓不敢旅游、不敢报辅导班、不敢买车、不敢下馆子，内需就无法得到提振。
因此，如何遏制各类资金流入房地产，成了今年调控的重点。
在4月末，我们可以看到国家连续发出2道“资金限制令”，2个买房渠道都被封堵住了。
1，央行表态：严禁违规资金进入房地产市场。
4月23日，人民银行上海总部召开的上海房地产信贷工作座谈会明确，坚持“房住不炒”定位，严禁以房产作为风险抵押，通过个人消费贷款和经营性贷款等形式变相突破信贷政策要求，违规向购房者提供资金，影响房地产市场的平稳健康发展。
2，银保监会明确：保单质押贷款禁用于房地产投机。
据中房报报道，近日，银保监会向各家人身险公司、各地监管部门下发了《人身保险公司保单质押贷款管理办法（征求意见稿）》，并要求4月30日前反馈意见。
值得注意的是，本次意见在规定保单质押贷款的贷款用途时强调：保险公司在签订贷款协议时，应对贷款用途进行审核，并明确要求贷款申请人不得将所借款项用于房地产投机。
这2道“限房令”有什么特点？
这里我们先聊聊什么叫经营贷和保单贷。
先说经营贷。
举个例子，如果你名下有企业资质，手里还有一套全款房子，就可以拿这套房子做抵押，最高评估价可达到7成，这笔钱贷出来再去买房。
因为近期央行频繁降息，1年期LPR已经降到了3.85%的水平，有的地方还给企业主贴息，短期贷款利率下降，房贷利率依然维持高位，有人就动起了歪主意，用低息的短期贷款拿来买房，等到房产升值后再出手变现。
最近深圳楼市出现多个项目开盘秒磬，部分楼盘买房还要掏上百万的“喝茶费”，有人称部分投机客就利用了“经营贷”的手段买房。
随后，央行深圳市中心支行通过自查后表示：未发现刚注册企业即申请经营贷的情况，短期资金流入楼市的现象极少。
再说保单贷。
所谓保单质押贷款，是指人身保险公司按照保险合同的约定，以投保人持有的保单现金价值为质，向投保人提供的一种短期资金支持。
理论上讲，年缴费大于2400元的商业保险生效半年以上就可以作为融资凭证进行贷款；保单必须是在缴状态。保单的投保人，可以用保单向银行等金融机构申请保单贷，单家银行最高可申请50万。
有人就动起了歪心思，把这笔钱用来买房，“拆东墙补西墙”，由此增加了购房杠杆，相应的月供压力、断供风险也必然增加。
现在，这两条买房的路子被彻底封堵，想用短期贷款的低息，撬动高市值房产然后变现的“美梦”，也就此戛然而止。
事实上，通过央行发布的一份报告，我们就能看到调控已经开始产生“疗效”了。
4月24日，央行公布了一季度金融机构贷款投向统计报告。
据统计，一季度末，金融机构人民币各项贷款余额 160.21 万亿元，同比增长 12.7%；一季度增加 7.1 万亿元，同比多增 1.29 万亿元。
其中有一项重要的细分数据：截止一季度末，人民币房地产贷款余额46.16万亿元，同比增长13.9%，增速比上年末低0.9个百分点，连续20个月回落。
连续下降20个月，这是什么概念？
1，这是从1998年房改以来首次出现的现象。
2，流向楼市的钱正在以肉眼可见的速度变少。
3，加上调控出手封堵短期资金购房的路子，未来流入房地产的资金会继续减少。
事实上，这就是楼市调控长效机制逐步形成的过程，央媒《经济参考报》头版评论回应称：当前我国房地产市场表现远谈不上过热或升温，要高度警惕宏观经济金融基本面和政策面可能引发的楼市预期变化。
文章指出来3个“预期”：稳定经济增长压力和楼市政策松动的不当预期。宏观政策对冲与房价上涨的不当预期。稳住经济基本盘与房价容忍度上升的不当预期。
显然，不管是依赖卖地收入的各大城市，还是指望购房套利的投机者，不管是为了一套房子苦苦挣扎的刚需，还是从小房换大房的改善族，不管是开发商还是银行、信托，所有的市场参与主体都要明白一个事实：房价，涨不动的。