回顾最近几年的房价波动，一直呈现出“反复无常”的特征。

从2008年后，房地产共有3次周期性上涨，分别为2009.02-2011.08、2012.05-2014.04、2015.03至今，每次大概持续3年左右时间。

2008年之后，全国房价第一波上涨是从2009年2月到11年8月，持续时间为30个月，累计涨幅达到14%，在随后的9个月时间里回调2.3%。

第二波是从2012年5月到2014年4月，持续时间为23个月，累计涨幅有6.2%。但在之后的一年时间又回调了5.3%。

在这期间买房，不管什么时候上车，其实差距并不算大，顶多有个几千元的差价，就算想靠炒房赚钱，也注定不是主流。

第三波是从2015年3月至今，持续时间超过了50个月，涨幅高达24%，上涨时间和涨幅都远超前两波。

在这段时间中，高杠杆买房被越来越多的人视为“秘笈”，几乎所有的买房群体都熟知运用。

但是，即便房价呈现出“水涨船高”的趋势，买房的时机选择依然很难，这两三年把高杠杆低首付甚至零首付买房运用在北京、上海、深圳这三个一线城市，如果是2017前后入市的，到现在加上税费及供楼利息，有些首付可能都快亏没了。

还有环京的燕郊，环沪的昆山，环深的惠州，先出手的人还要糖吃，后出手的人只能眼巴巴的高位接盘。

那么，从现在到年底，假如要买房，是“直接出手”还是“等等再说”？换句话说，是“抄底机会”还是“高位接盘”？

我们不妨从以下几个角度展开讨论。

第一，房地产周期效应已经消失。

在今年8月举行的“2019第八届金砖论坛”上，中城投资执行副总裁王珊指出，2005年到2008年，2008年到2011年，2011年到2014年，房地产差不多三年主线一个周期。

但是，从2014年9月份开始到现在，我们的感觉是整个周期在拉长。

楼市整体的波动是越来越平稳，整个行业的周期性红利在慢慢的减退，高杠杆模式是很难以再继续下去，对楼市调控一定要谨慎看待，不能“心存侥幸”。

什么意思呢？今年的调控力度前所未见，不光是调控次数创出了三个月近200次的新高，限购、限贷、限价、土拍规则修改等方式上的创新，租赁房大面积推广，旧改推进，都使房地产周期摆脱了以往“反复无常”的特征。

因此，现在非但不是“抄底机会”，对大部分城市而言，因为房地产周期的延长和平缓，反而容易造成“高位接盘”，年底之前买房，不妨等等再看。

第二，无论是人口流动还是年龄结构，形势已不同以往。

大家都知道一句话，叫房地产长期看人口，中期看供需，短期看金融。

人口因素，如今已经发生重大变化。

比如人口流动格局，以前是从小城市涌入大城市，从农村到县城和地市，但是去年我国返乡农民工已经达到了300多万，安徽、四川、贵州等地都有大量的人口回流。

与此同时，因为京沪等特大城市需要控制城市规模，近两年也呈现出了人口净流出的趋势。

因此，三四线城市的人口流出是大势所趋，特大城市的城区扩张也在放缓步伐，未来的人口流动，很有可能会向二线省会城市，和大都市圈周边的三四线城市倾斜。

年龄结构的变化是更深层次的原因，前段时间社科院发了个报告，预测到2050年，老年人会达到总人口的三分之一。

当现在的70后乃至80后都步入老年生活，房子不会成为这类人的优先选择，养生、健康、养老的压力更大，房子大小，房价多少并不重要。

更重要的是，下一代的劳动力数量迟迟无法跟上来，北大教授苏剑在10月20日举办的第三季度宏观经济形势分析会上称，我国的人口峰值可能出现在2017年，大概是12.813亿，峰值劳动力人口出现在2013年，大概是8.557亿，去年可能已经开始出现了人口的负增长。

没了劳动力，就不会再有学区房，刚需房，改善房这些概念产生。

所以，绝大部分中小城市的房产，因为人口流出，年龄结构偏大，买房就相当于高位接盘，一定要等等看，少数的二线省会，因为承接了特大城市的产业和资源外溢，还有很大的空间。

第三，房产税正在路上，房屋折旧不容忽视。

房产税的影响也不容忽视，从目前的形势来看，住建部已经启动了150城住房联网，加之明年可能有第二次房屋普查，最近几年房地产税的推进是大势所趋，虽然我们不知道什么时候会落地，免征面积和税率是多少，但这是迟早的事。

说白了，房产税正在路上，未来几年大概率会实施，房屋的持有成本也会增加。

房屋的折旧因素也很关键，一套房子拿在手里，除了物业费，水电暖气费，维修费，装修费，还有随着房龄贬值的折旧费，比如“老破小”一类的房屋，如果没有学区的光环加持，早晚会现出原形。

举个例子，一个普通的三线地市，房价在8000左右，120平米的房子加维修基金、契税等费用，总价大约为100万，按二套房首付四成、按揭利率上浮30%来计算，30年的房贷，按揭60万，总支付利息达74.68万，本息总价合计高达180万左右。

假设装修费用需20万元，10年时间，房屋折旧翻修费用10万元，共计花费210万元。

这样的情况下，未来既可能会有房产税的成本，还有高额的折旧费用，持有房产成了一件“得不偿失”的事。

综上所述，从11月份到年底，短短两个月的时间内，现在买房，“等等再看”是更务实的态度，一方面，因为房企四季度回款的压力，特价房会增多，选择面会扩大，另一方面，因为周期效应消失，人口和房产税等因素，未来中长期楼市难免要走下坡路，我们几乎可以肯定，抄底机会已经不存在了。

关于买房的抉择，李嘉诚的建议很客观。

在年初，李嘉诚退休后首次发声指出：“买房要量力而为，若置业是自住，又能负担按揭分期供款，现在买楼是没有问题”，“千万不要买来炒，因为会波动比较大"。

“量力而为”这四个字，就是这个问题的答案，抄底也好，高位接盘也罢，关键看自己的财力，假如你的收入预期很稳定，首付、房贷利率上浮、月供都能负担，直接出手也没问题，对大部分家庭财力有限的人来说，更应该保持谨慎。

知名企业家董明珠的预测很理性。

董明珠曾在一个网络微访谈中直言：现在房价那么高，我看一个员工如果一年给他15万的年薪，10年150万，20年300万。每年15万，员工也存不下来什么钱，但他成为了一个房奴，他每天焦心的就是我什么时候能把这房钱给还掉，买房的贷款什么时候还完？他怎么可能愉快？他怎么会有幸福感？

她对于买房的预测很简单：公司拿钱，为员工盖房子，从2012年时推广一人一房，到今天推动两房一厅，人人都有，退休了就把产权给员工。

有了这样的保障，企业才能留住人，这种方法，恰恰是房地产市场回归理性的重要道路，保障房、租赁房能带给低收入群体更高的安全感，假如你现在正因为买房这件事焦虑，不如再多点耐心，不要头脑发热就冲进楼市里。