随着经济的快速发展，各地征地拆迁项目也在如火如荼的开展，然而征地拆迁项目实施过程复杂，涉及的利益众多，有的征收方为了节省征收成本，加快征收进程，作出侵犯被征收方权益的事项，其中最常见的就包括“以拆违促拆迁”。
由于大部分老百姓对于政策法规并不精通，常常在征收方软硬兼施下，糊里糊涂认同了对方。今天，北京京康律师事务所主任史西宁律师总结以往代理征地拆迁案件的经验，为各位被拆迁详细解读“违章建筑”那些事，助大家不被忽悠，拿到合理补偿！
违建认定要有“权”
《城乡规划法》第六十四条、第六十五条、第六十六条分别对未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设、在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设、违法进行临时建设的后果进行了明确规定。
第六十四条，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
第六十五条，在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。
第六十六条，建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款： （一）未经批准进行临时建设的； （二）未按照批准内容进行临时建设的； （三）临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。
根据上述规定，对违建有认定和处理职权的仅为县级以上城乡规划部门、乡、镇人民政府。另实践中有时城市管理综合执法局（即城管）得到省级政府授权也有可能参与到违建的查处工作中来。
而在史律师代理实践过程中发现，房管局、拆迁办公室等认定违建并向被拆迁人作出相关行政决定的“拆违”并不少见。但实际上这些部门是无权对违建进行认定和查处的。
违建拆除要合“法”
违章建筑的认定是要遵守严格的程序的,并不是房屋征收部门或行政执法机关认为是违章建筑它就是违章建筑的！具体来讲,依据相关规定,违章建筑的认定和拆除需要遵守以下基本程序:
(1)调查取证。在相关部门做出认定房屋为违章建筑的行政决定之前,要先经过立案和调查认定程序。即调查房屋被拆迁人的基本情况,现场勘查记录房屋的现状,包括区位、面积,结构以及修建时间,有没有在基层社区工作站信息登记,有没有历史遗留房屋申报,等;调取城市、(乡)镇建设总体规划确定规划区,并到房管部门查询该房屋的登记材料。
(2)对违章建筑的认定。调查取证完成后,相关部门需根据有关法律法规作出该房屋是否为违章建筑的认定,并报相关部门审查。在认定阶段,为保障被拆迁人的知情权,需以书面通知的形式告知被拆迁人,其建筑被认定为违章建筑的事实、理由和法律依据,并告诉被拆迁人,他依法有陈述、申辩和要求听证的救济权利。
(3)下达《限期拆除决定书》或《行政处罚决定书》。经过调查认定程序后,如果行政机关认为房子确实是违建,就要下达《限期拆除决定书》或《行政处罚决定书》,并告知被拆迁人自行拆除房屋的期限,不自行拆除的后果,适用的法律依据,及其所享有的权利和相应的维权方法等。
被拆迁人如果不服拆除决定,可以申请行政复议或者提起行政诉讼程序维权。
(4)催告。接到拆除通知后,如果被拆迁人临近拆迁日期还未拆除房屋,行政机关就会直接拆除违建,不过,在此之前必须下达《催告通知书》,告知被拆迁人如果再不自行拆除违建,将可能面临强拆。
(5)作出强制拆除执行决定,准备正式启动强拆工作。限期拆除决定送达被拆迁人手里后,如果当事人自己不愿意拆房子,又不申请行政复议或者提起行政诉讼等法律救济程序,收到催告通知后也没有主动拆除房屋,那么,行政机关会作出“强制执行决定”,启动强拆工作。同理,程序上,这份执行决定也必须送到当事人手里,并在法律规定的区域张贴公告。
(6)依法拆违。如果执法机关按照以上法定程序走完了所有流程,被拆迁人仍旧不申请行政复议,也不提起行政诉讼,那么,执法机关就可以依法对违法建筑实施强制拆除。当然,在违建拆除过程中,被拆迁人有权知悉强拆的时间,到场参与。
可以看出,整个拆迁流程对程序正义是非常看重的。明确要求每一道程序的相关文书,都必须载明当事人享有的法律救济权利,以及启动法律程序的期限。
所以说,违法建筑的认定不是由房屋征收部门或行政执法机关随意说了算的,必须经过严格的程序认定,不符合法定程序的认定是不合法的。
史律师提醒
征地拆迁案件专业性较强，涉及法律体系非常庞杂。各位被拆迁人，如果不熟悉法律维权的操作，可以委托专业拆迁律师协助取证和诉讼，从而最大程度保障自己的合法权益！