每个年代都有属于自己的印记，从结婚的“三大件”可窥一斑。
上世纪70年代，手表、自行车、缝纫机开始流行，算上收音机，合成“三转一响”，手表要“上海”牌，缝纫机要“蜜蜂”牌、“飞人”牌，自行车要“飞鸽”牌、“永久”牌，这三件里哪怕有一样，也会面上有光。
80年代，冰箱、彩电、洗衣机飞入寻常百姓家，电气化的生活方式开始普及，冰箱是单门的，洗衣机是双缸的，电视机是黑白的，现在看起来异常笨重，当时却十足光鲜。
到了90年代，人们的阅历更加开阔，冬暖夏凉的空调，苦练五笔的电脑，还有缤纷多彩的DVD，成为三大件的新宠，哪怕当时的空调只能制冷，不管电脑运行的速度多么像“蜗牛”，那种新奇劲，是现在任何物品无法代替的。
时过境迁，这些老物件带给我们的只有回忆而已，它们的外观、配置、功能早已今非昔比，尤其是电视机、电脑、BB机之类的电子产品，行业早就成了一片红海，没人稀罕了。
现在的“三大件”又是什么？相信大部分人都会脱口而出：房子、车子、票子。
这几样东西，字字千钧。
车子倒是其次，毕竟有个10万块钱就能买到不错的代步车，但房子和票子，却是让大部分人望而却步。
以前说起谁手里有个几十万，感觉就是“非富即贵”了，现在随便找个县城的业主问一问，身家百万以上的比比皆是。
人们对“财富认知”的剧烈变化，正是最近几年内发生的。
经济学家梁中华此前指出，2008年之后，全国房价第一波上涨是从2009年2月到11年8月，持续时间为30个月，累计涨幅达到14%，在随后的9个月时间里回调2.3%。
第二波是从2012年5月到2014年4月，持续时间为23个月，累计涨幅有6.2%。但在之后的一年时间又回调了5.3%。
第三波是从2015年3月至今，持续时间超过了50个月，涨幅高达24%，上涨时间和涨幅都远超前两波。
从各城市能级的表现来看，2015年以来，一线城市房价累计涨幅达到44%，二线33%，三四线城市整体也有33%。
对绝大部分城市来说，没个几十万做首付，连三大件的门槛都够不着，买的车子再好，手里的现金再多，都不如有一套房来的实在。
问题在于，现在的房子，跟上世纪的手表、自行车和电视机有没有可比性？
当然，我们必须要承认，房子是附着在土地上的不动产，手表、自行车和电视机只是流水线工业品。
不买房，就是国人观念中的“无家可归”，孩子入学时，即便租房者也有居住证，学校也要个税、社保、证明等一箩筐的繁琐手续，在这个城市没房子，出门跟同事朋友吃饭也觉得索然无味，多少有点自卑。
那些流行的电子产品，一阵风似得从生活中刮过，忍着不买也无所谓。
但是，笔者觉得，只要是商品，它们的定价规律、行业发展、估值体系，就一定存在类似的地方。
第一，供需决定价格。
决定商品定价变化的最关键因素，永远是供给和需求的变化。
过去的十年时间里，各地都在推进新城开发，增加商品房的供给。根据中国城市统计年鉴的数据，2006-2016年我国城市建成区面积累计扩张了61%，城市建设用地面积扩张54%，而城区人口只增加了21%。
到处都是开发区、示范区、高新区、融合区，随便拉出来一个三线地市，CBD、五星级酒店、超高层地标必然是标配。
城区面积扩大了60%，人口流入只有21%，这个简单的加减法，相信小学生都知道会是什么结果。
这份数据是2016年的，正是在那一年，商品房待售面积才出现了7亿平米以上的历史最高位，在此之前，不少中小城市历经2014-2015年初的持续下跌，几乎抹平了过去5年的涨幅。
也正是从2016年开始，棚改货币化的推动，以恒大、碧桂园为首的龙头房企向三四线小城扩张，才有了最近几年波澜壮阔的涨势。
历史是有记忆的，更何况，离现在只有三四年的光景，我们不应该忘记。
不过，棚改和开发商的催动，对楼市来说只是过眼云烟，再次攀升的库存、正在加速的老龄化、15-64岁劳动力人口的下降，需求萎缩的大势却难逆转。
工业化的流水线，可以生产出不计其数的电子产品，300多个地市，几千个县城，也能产出密密麻麻的高楼，从供需层面来说，道理当然是相通的。
第二，从“蓝海”到“红海”，行业早晚会碰到瓶颈。
行业的扩张轨迹，也能为我们提供一个新的思路。
中泰宏观在10月下旬发了一个报告，根据统计，2019年至今我国破产房企达到了378家，其中广东数量最多，高达60家，占比15.87%，浙江、江苏所占比例也都将近10%。
这是一份很有意思的数据，房价最高的珠三角和长三角，偏偏是房企破产数量最多的区域。
在6月份，长江证券研究所宏观债券研究员赵伟发文指出，我国居民杠杆向住房市场过度集中，有三个地方居民杠杆率近70%，其中浙江排名第一，高达76%，上海位居第二，杠杆率高达68%，广东成为第三，达到了64%。
很明显，江浙粤的杠杆率最高，房价也最高，房企破产也最多。
这说明了一点，高房价对房地产行业的影响，已经开始从“正相关”向“反噬”来过渡，即便这些地方的人口流入在全国首屈一指，即便当地随便一个房主就是几百上千万的身家，增长的空间也已经很小了。
因此，经历了20年涨势的房地产行业，规模到达瓶颈是早晚的事，不能说因为房子这种商品很特殊，就能够逃脱行业规律，这是不现实的。
最近，安居房产研究院发布了《2019年三季度楼市总结报告》，报告指出，商品房销售金额或将在2019年达到顶峰。
该研究院院长张波预计，在房地产去产能化背景下，商品房规模见顶，2019年商品房销量或呈现“一增一减”，全年的销售面积同比减少，但销售金额依然有望突破15万亿大关。
也就是说，2019年，就是楼市成交规模的巅峰，明年开始就要走下坡路了，这已经是业内的共识。
第三，房产估值与“持有成本”的关系。
决定买卖房产能不能赚钱的因素很简单，与任何商品一样，扣除成本，低买高卖，差价越多，赚得越多。
以前炒房太容易了，限购能够绕过去，没有限售时间限制，房贷利率还能打折，开发商还能办首付分期，实在不行自己借点钱凑一下，等个一年半载，随时出手，随时就能成交。
此时，房产的估值体系直线飞升，因为没有成本束缚。
现在呢？任何你能说出口的热点城市，必然会有社保和个税的门槛，补缴的还不算，苏州、青岛、长沙这样的城市，动不动就是限售5年以上，算上施工交房、办理房产证的时间，没个十年八年的别想卖掉。
漫长的时间里，物业费、水电暖气费、装修、维修，都是成本。
更重要的是，房子与电视机、电脑等物件有一个相似之处：折旧。
在百城房价统计中，有一半以上的城市过去一年的房价涨幅不到6%，即使按照3%的租金回报率、5%的资金成本、4%的房屋折旧率来算，在这些城市拿着房子都是亏钱的。
还有未来可能落地的房产税，房屋持有成本的上升，流动性的下降，给房产既有估值体系造成的冲击，不容忽视。
在内行人眼里，这些观点，李嘉诚早就说过。
最近几年，李嘉诚最热衷的事就是抛售自己旗下的地产项目，而且年年都卖，到最近这次加起来已经超过1000亿港元，和王健林被动出售地产项目不同，李嘉诚是主动调转投资方向，有人说超人老了，眼光不准了，2013年就卖了那么多地产，要是持有到今年，还得涨50%以上。
早在2013年，李嘉诚接受采访时，就解释过为何这样做：我们是一家小心经营的公司，长实今天的负债比例是4%，和黄是21%，还有在加拿大的Husky，负债比例只有12%，以这么大规模的公司而言，属于低的比例。这是我做生意的原则，对于债务和贷款问题，非常小心处理，如履薄冰。我从1950年开始做生意，到今天已经六十多年，经历过不少风风雨雨，也一路走过来。
他在最后总结了一句很经典的话：我一生的原则是不会去赚最后一个铜板，就是最后那分钱，要很小心。
同样的道理，其实也适用于现在的楼市，上世纪的“三大件”已经落伍，如今的房子，似乎也到了“最后一个铜板”的时间。
不可否认的是，商品房的地位依然无可替代，想要拥有更好的生活，一套自住房必不可少，但是，把房子当成商品来赚差价的手段，借“改善”之名，行“投机”之实的置业方式，迟早会陷入“泥沼”。