今天翻到时代周报的一篇报道：北上广二手房量价齐跌，下调20万已是常态。

根据国家统计局数据，北京市二手住宅销售价格已经环比连跌4个月，并且跌幅在不断扩大。

上海松江新城一套147平方米三居，刚挂上去就降了17万，还准备接着降。

广州上半年连跌5个月，还没稳住，9月、10月挂牌价又连续回落。

一线城市，向来是房地产市场的风向标，连它们都有点“独木难支”的感觉，其他的新一线、二线、三四线又作何感觉？

昨天看到一个新闻，中部强二线典型郑州，10月份成交量同比下滑近50%，楼盘去化率相比上半年，跌幅高达40%以上，远郊楼盘降幅普遍都在500-1000之间。

还有太原迎泽区某盘，部分房源售价下调了约2000元/㎡，胶州一知名房企项目，单价从1.3万降到了1.1万，天津一个大盘，129平方米的房源总价直接降至88万元一套，单价降到不足7000，老业主身家瞬间缩水三分之一。

太多了，还有合肥、济南、三亚甚至广州，地处偏远的楼盘，降价“杀伤力”刚刚释放。

看来，2019年并不是一个适合买房的年份。

退一步说，假如继续保持观望，未来3年内再买房，购房者会“致富”还是“返贫”？

笔者认为，可以从以下两个角度展开讨论。

第一，未来3年，房屋持有成本会不会上升？

买房赚钱的前提，是房屋买卖的差价，低买高卖的同时，还要减去买房付出交易税费、物业费、水电暖气费、折旧费、装修费等等。

扣除掉这些房屋持有的成本，如果差价足够大，才能保证3年内买房是赚钱的。

显然，未来的情况不太乐观。

比如，房产税的不确定性。

在2019上半年，逐步推进房产税的方向已经定下来了，落地只是时间问题，住建部已经启动了150城住房联网，明年可能会有第二次房屋普查，一步步的推进，就意味着多套房持有成本的上升难以避免。

有专家此前发布专题研报，对房产税的征收做出猜想。

存量房按市场评估值征税在技术上已经没有障碍，因城施策是大概率事件，假设人均免征面积为40平米，以年均1%的税率计算，年缴房产税总额约9000亿，相当于2018全国卖地收入的15%。

假设未来3年房价年均涨幅为5%，房屋折旧率每年递增2%，税费和杂费总计为房价总值的3%，即便不考虑房产税，持有房产也很难“致富”。

第二，人口流动格局，对房产价值的影响。

过去几年，我们发现人口流动出现了新趋势。

从省份来看，广东、浙江、安徽人口净流入最多，而北京人口净流出排全国第一。从省内情况看，向省会和“双子星”等核心城市集中非常明显。

2018年，一线城市人口流入不足30万人，同比下降达72%，三线城市从2017年起，人口变动已转为净流出。

也就是说，未来的楼市，会跟随人口流动格局的变化，极有可能呈现出“两头小，中间大”的格局，即三四线和一线呈现收缩状态，二线楼市会继续扩张。

未来3年，这种趋势会持续下去，因为沿海新一线和二线省会，会持续发布力度更大的“抢人”政策。

如果你所处的城市房价虚高，人口常年净流出，周边也没有热点城市可以连接成“都市圈”，高铁、地铁都没有，未来三年买房，“返贫”不是不可能。

总而言之，人口流动会重塑房地产市场的格局，房产持有成本的上升，会改变购房者的预期。

针对这个问题，央行货币专家也为购房者“指点迷津”。

长江证券经济学家伍戈日前发文指出：我国利率长期趋势有望下降。但考虑到国外负利率的前车之鉴，加之债务杠杆、房价等掣肘，在政策工具箱中利率的运用或将相对审慎。

什么意思呢？

要知道，前几天，央行刚刚调降了LPR报价，尤其是5年期LPR，更是首次下降5BP，作为房贷利率的重要参考，自然引起了市场的热议，未来会不会继续下降？买房成本会不会越来越便宜？购房的时机是不是到了？、

但是，伍戈说得很清楚，杠杆和房价这些因素的制约下，利率下降的空间很小，未来3年内买房，或许并不是最佳选择。

伍戈曾长期供职央行货币政策部门，并在国际货币基金组织担任经济学家，还是中国金融四十人论坛的成员，他的话当然具备参考意义。

经济学家的这一席话，其实也讲出了刚需的心声，买房盯着房贷利率走，实在太累，月供多个几百块，少了几十块，对于付出整个家庭积蓄的首套房刚需来说，意义其实并不大。

如果我们一直把买房“致富”或“返贫”当做买房目的，与炒房投机其实并没有多大分别，在利率下行空间并不大的前提下，2020-2023年买不买房，取决于自身的需求和财力，而不是未来升值的空间有多大。