经常看到一个比喻，货币是水，楼市是蓄水池。
房价之所以上涨，是因为这些年印出来的钱，不少都流入到了房地产里面。
经济学家沈建光日前在某论坛上指出：主要信托的资金去向，接近20万亿（一半左右）流到房地产，还有20%左右流到金融，这部分可能也是进入私募，最终也是进入房地产。真正跟实体企业有关的，也就是20%左右，能进入工商企业的资金连10%都不到。
想想也可以理解，货币可以印出来，但房子、土地是印不出来的，尤其是在一二线城市，土地就那么多，这些年，流通中货币每年增长15%-20%，大家默认每年对内购买力减值了15-20%。
这意味着，我们可以把15-20%的货币增速，看做是买房的潜在收益增速。
蓄水池中的水越来越多，不见得是好事。
比如，绝大部分人的生活都已经被房子“拴住”了，根据长江证券经济学家赵伟的测算，2018年，中国住宅总值总市值大约在250-300亿元之间，根据社科院编制的中国居民资产负债表，2016年末，中国居民的金融资产约为180万亿人民币，跟房子比起来相形见绌。
如果我们用250万亿元，来计算2016年住宅总值，其占居民总资产的比重已经达到了56%，房子，已经成了居民最重要的一类资产。
这也是调控政策考虑的重点，拿目前来说，楼市就有根无形的“抽水管”，被绑住之后，流入到房地产中的货币，会被慢慢的抽出来。
近来浮现了三个消息，值得关注。
第一，房地产融资越来越难。
10月5日，克而瑞研究中心发布的报告数据显示，9月份95家典型房企的融资总额为1124.48亿元，环比上升45.3%，同比上升17.2%。
看起来似乎还不错，环比涨幅达45%，但是，8月份的数据环比7月大降了60%，9月份再次反弹，也在情理之中。
关键是融资利率的问题，单月来看，房企9月融资成本6.47%，环比上升0.76个百分点。
报道指出，目前，在境内外融资环境全面收紧的情况下，无论是大型房企还是小型房企，均面临融资难，融资成本持续上涨的状况，超过10%以上的债券融资已不再是行业个例。
开发商想活下去，只有两个资金来源，一个是包括银行贷款、发债、信托的融资，另一个就是回款，现在融资的利率走高，说明房企借钱的难度是越来越大了。
第二，各地楼盘打折之势蔓延。
中新经纬10月4日报道称，买房送车、送车位、送装修、送物业费，房地产市场的促销手段，在“金九银十”期间争相上演，有的项目甚至还传出6折优惠。
还未跨入“金九”时，某龙头房企就在全国推出了优惠促销活动，不少房地产经纪人就以“楼盘最低6折”宣传语在朋友圈中传播。
克尔瑞研究中心总结称，营销范围逐渐扩大，春节前后的营销活动多集中于三四线城市，后逐步扩大到一二线城市，特价房营销方面，也逐渐从去化较难的三四线区域扩展到一二线郊区。
显然，目前很多特价房、打折楼盘都是以冲业绩的“套路”为主，还没有伤及开发商的筋骨，但是，降价活动的区域，已经从三四线蔓延到了热点城市的远郊，这一点尤为值得注意。
第三，热点城市调控有再度收紧之势。
据澎湃新闻10月7日报道，呼和浩特发布楼市新政：三套房不能贷款，全力稳房价、稳地价、稳预期。
《呼和浩特市房地产市场调控工作实施方案》显示，明确实施差别化限制购房贷款。购买商品住房申请商业贷款的，购买首套房首付比例不得低于20%，购买二套房首付比例不得低于40%，购买三套及以上住房的不得办理商业贷款；购买商品住房申请住房公积金贷款的，第二次申请须在第一次公积金贷款还清之日起5年后申请，三次及以上申请住房公积金贷款不予受理。
无独有偶，在呼市出手的前几天，热点城市之一的无锡，也在悄然收紧。
9月底，江苏省无锡市住房公积金管理中心发布意见：将公积金贷款发放对象认定标准由“认贷不认房”调整为“认房又认贷”。“房”是指职工家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）名下在不动产登记中心（包括江阴、宜兴）登记的住房；“贷”是指住房公积金贷款。
重点在于：降低贷款额度，个人最高额度由50万降至30万，家庭最高额度由80万降至60万。
呼和浩特与无锡，虽然热度没有杭州、苏州、南京、成都那么火热，却也是今年房价上涨的典型代表。从新房市场来看，呼和浩特自今年5月以来，新房价格连续4个月排名全国第三，在此之前，今年1月至4月连续四个月新房价格，排名全国第二。
融资难，楼盘降价打折之势蔓延，房价上涨过快的城市连续出手，这也从侧面说明了调控的态度：要让资金从房地产中逐步抽离。
那么，水抽出来之后，下一步楼市何去何从？购房者又该如何应对？
中原地产分析师张大伟10月6日发文指出：到底四季度能不能看房，其实很简单，看看10月8日后的房贷利率，从920的lPR降低看，利率平稳微跌是趋势，如果未来几天看到利率降低了，就可以看看房了，如果利率不跌，那大概率市场要调整到2020年。
专家的意思很明确，紧盯住“房贷利率”这个指标就行。
按笔者的理解，调控收紧的态势不会改变，“抽水”之后，楼市大概率会继续“稳中有降”，但这与刚需没什么关系，比如多套房停贷，公积金门槛提高，房企融资难，这些事不会对首套购房者有什么影响。
关键在于房贷利率的变化，因为LPR马上就要实施，央行公告的内容中，首套房是不低于5年期的下限即可，这就意味着各个城市有相当大的自主空间，假如房贷利率依然居高不下，甚至还继续上升，那2019年最后三个月，安心看戏便可。