7月过半，如果用一个字形容已入伏的天气，就是“热”，但同样用一个字形容来合肥楼市，却是“凉”。
很多人发出疑问，2019年的捡漏时机是不是到了？
答案，是肯定的。
NO.1丨
降价潮！无大型开盘，无新盘入市
总结7月上半月楼市关键词，就是九区三县无大型开盘、无新盘入市、有优惠降价。我们一一来看。
1、九区三县无大型开盘
怎么判断一个楼盘开盘加推是否“大型”？依据有两个，一是看推出房源数量，一次只推出一栋几十套的，说明蓄客有限。二是看开盘地点，是在售楼部还是在酒店，在售楼部，说明参与选房的人数不多。
按照以上两个标准来看，7月上旬，合肥九区三县无大型开盘。
我也统计了一下上旬的公开加推的楼盘情况，市区仅有1盘加推，三县0盘加推，另滨湖南和巢湖还有两盘开盘。
7月5日，恒大中央广场·大都会加推22#楼，均价1.7万/㎡，精装房，需要全款。
7月6日，巢湖宋都如意长江首开。192套小高层，备案均价11300元/㎡。
7月13日，新滨湖孔雀城加推5栋楼，高层面积88-100㎡，均价6500元/㎡，洋房面积117-127㎡，均价7300元/㎡。
图丨巢湖宋都如意长江开盘现场图
2、无新盘入市
7月上旬，纯新盘大动作主要集中于规划曝光、临展开放，首开入市的没有。尤其是几个上半年呼声较高的纯新盘，比如滨湖金鹏壹品天成、经开海尔云玺、高新高速蜀西湖畔都把入市节点推迟到了月底或者下个月。
3、优惠降价潮
继年中的优惠潮之后，7月不少楼盘又启动了降价潮。
注意，这两种促销方法本质上是不同的，前者是为了冲业绩，以优惠吸引购房。而后者是纯粹是为了走量，在市场下行的时候打出的“价格战”，特价房、工抵房、内购会、折上折......席卷重来。
比如，庐阳某地王打出特价房，交12万享一口价，原单价均是2万+，现单价最低仅需1.6万+/㎡，最高直降4536元/㎡。
再比如，包河中央公园板块某盘，精装高层备案价2.17万/㎡，专场内购会仅需17779元/㎡起。
背后的逻辑，还是当下市场需求的明显不足。从春节前的春节促销，到春节后3、4、5月份的小阳春，再到年中6月的年中大促。可以说，整个上半年已经提前释放了一大波的购房需求。
NO.2丨
7月下旬，两大事件带来楼市“小转折”
显然，天气刚入伏，楼市却已入秋。
虽然无论怎么打鸡血，市场也回不到满血的状态。但进入7月下旬，接下来或许将有一些“小转折”。
1、2场大型土拍集中拍卖，给市场打一针强心剂。
根据合肥土地网消息，7月合肥有两场土拍，分别是7月17日和7月30日，共推出23宗共1812亩地。具体地块如下表所示：
今天，7月17日土拍场次安排出炉，政务、滨湖、肥东、包河共四宗地挂牌出让。本场土拍中，政务区迎来2019年首次推地，虽然地块位置比较不错，但因为地块面积仅有1.95亩，且规划为人才公寓，热度不会高。
看点在于肥东店埠镇的FD19-6号纯居住地块，面积69.714亩，最高限价1500万/亩，地块距离包公大道约1.5公里，目前周边配套比较欠缺，附近暂无在售楼盘，未来入市竞品少。
而本月土拍的“重头戏”显然是在7月30日的大型土拍，预计有19宗共1735亩地出让。主要看点有：
滨湖云谷旁，再爆150亩黄金“巨无霸”地块，或再引激战。
新站少荃湖板块，一次性推2宗超百亩纯居住地。
政务西罕见供地，共2宗227亩，均有配建要求。
庐阳迎来2019年首次供地，而且连推2宗......
从整体推出的地块来看，不管是体量还是数量，都属于大规模、重量级，超百亩“巨无霸”有8宗，纯居住用地有6宗，位于主城区且含居住的地块有9宗，土地质量整体较优。
不出意外，7月底的这场土拍或多或少，都能掀起一丝波澜，给市场打一针强心剂。
图丨合肥土拍现场实拍图
2、一大波纯新盘马上开，激发购买力。
市场上，不少纯新盘开盘的节点，就在7月底8月初，下旬开始，将是新盘集中认筹，入市开盘的爆发期。我们按时间顺序来看：
1、滨湖区金鹏壹品天成预计7月底首开，首开5栋楼，正在验资，等待备案价公示，金融后台基地F4最后一员即将出道。
2、肥西中海岭湖湾同样预计7月底首开，一次性开900多套房，小户型已停止验资，北雁湖性价比最高楼盘马上出山。
3、高新区北雁湖玥园预计8月初首开，首推高层+小高层精装产品，放风价1.8万/㎡+，价格和产品都会有惊喜。
4、蜀山区徽创君泊暂定8月3日首开，首开高层+洋房，高层毛坯放风价1.6万+，是董铺湖板块目前最低价高层，必然抢手。
5、高新区乐富强悦湖熙岸，预计8月首开，具体时间待定，毛坯高层放风价1.5万+，注定疯狂。
这几个纯新盘，都有一个共同点，就是性价比很高，可以说是整个2019下半年最后值得期待的纯新盘。在这一段时间集中入市，给市场注入新鲜血液，激发购买力的同时，必然能掀起一阵楼市热浪。
7月底，8月初在大型土拍和新盘集中入市两方面的推动之下，或许，将会迎来“小转折”。
NO.3丨
真捡漏！2019首个最佳买房时机已来
很奇怪，市场越热房子越难买的时候，很多购房者明知是坑还往里跳，反而市场冷静下来，市场预期减弱的时候观望情绪越来越浓。
经常有人会问：现在是买房的时机吗？如何才能买到高性价比的房子？
很简单，两个字，“捡漏”！
搞清楚什么样的楼盘适合捡漏，毕竟这是成功捡到“真漏”的前提。
合肥楼市一周12大盘专属“限时限量”优惠，可以点击小程序报名；也可以扫码加文章底部房管家微信详聊。
1、价格倒挂严重的新盘。
什么是倒挂？就是指那些低于周边二手房或是板块均价较多的新房，一般以1000元/㎡以上为判断标准。这样的盘不代表一定好，但一定最便宜，不一定好买，但买到就赚。分区域来看：
1）新站区：长虹世纪荣廷均价不到1万/㎡，不用想，闭着眼买。
中建开元御湖公馆，说后期入市加装修均价可能要涨2、3000元/㎡，就算这样，也就1.2-1.3万/㎡，还是比区域其他1.4万+的盘便宜很多，买！
2）瑶海区：恒大中央广场，一环盘，均价1.7万/㎡，对比其他区域一环旁2万+楼盘，性价比不要太明显。
公园天著、大发长安融悦四季、高速静安春晖里这几个1.3万/㎡的主打毛坯的新盘，售价显然比同区域在售精装新盘低1000-1500元/㎡左右，配套、地段不算差，可以入手。
3）庐阳区：信达庐阳府限时优惠96折，比备案价优惠很多，门口就是在建地铁5号线汲桥路站，信达口碑一直爆棚，完全可以考虑。
4）蜀山区：前文说的徽创君泊，以及丽丰璞羽山的高层，比起同板块2万+的洋房别墅，高层产品再加上1万8不到的价格，也算是不多见。
5）高新区：目标主要放在几大纯新盘，北雁湖玥园、乐富强悦湖熙岸、高速蜀西湖畔三个盘，都是性价比比较高的盘。
6）经开区：邦泰学府里，比同板块在售新盘启迪科技城便宜了近3000元/㎡，但品牌、学区稍显弱势。
7）包河区：龙川里、高铁都市花园两个1.6万+盘，首付要求较高，全款优先，限于首付充足的购房者。
8）滨湖区：1.7万+的合肥云谷还有两栋楼没有对外卖，接着就是1.8万+的荣盛华府和金鹏壹品天成两个毛坯高层盘，这个价位也基本是当下滨湖的门槛价。
9）三县来看，肥东10500元/㎡盘，肥西1.48万+的中海岭湖湾、长丰10700元/㎡的奥青城都是明显低于所在区域均价的盘。
要知道，房价的价差，相当于就是已经赚到手的钱，这样的楼盘捡漏必看。
2、促销的尾盘。
尾盘往往已经是准现房，而且开发商急于清盘回笼资金，往往优惠较大，相对价格更实惠。
比如南山柠檬郡剩余的大户型，优惠后最低1.1万+；瑶海区保利罗兰春天，尾盘高层1.3万+；庐阳区上坤海棠四季，尾盘大户型1.9万+；高新区祥源金港湾尾盘洋房1.9万+…….
值得注意的是，尾盘剩余楼层多为顶底楼，户型以大户型为主，都是前期较难销的房源，买尾盘多留心，避免入坑。
3、预期下降的二手房。
市场风向变了，伴随着的就是房东心里的预期价格也会跟着变。
首先，多关注一些降价和带看量较少的房源，一部分急着抛房的房东多数在这个时候会选择降低价格。
其次，在原本价格的基础之上，你还可以狠命砍价， 有商有量，不着急入手，和房东、中介打好心理战，淘到市场最低的房源也不是不可能。
NO.4丨结 语
楼市调整，明显是件好事。购房者理性，不再见房就抢，开发商去化有压力，自然会在产品和服务方面去提升。
对购房者来说，下半年两大有利条件依然不会变，一是大量投资客依旧被限购排除在外，二是限价整体基本不会放松。但依然不建议等待，尤其不要赌房价走势，输的可能性很大。
合肥房价已处于高位，出去那些2万+,余下的小部分，就是捡漏的刚需，就看谁运气好。