哈尔滨二手房价格四连降！南岗区降幅最大！唯有土地市场活跃依旧

四月已经开启，就在昨晚武汉按下了重启键，武汉的朋友告诉我说，昨晚的武汉就像过年一样，心情却像重获新生一般！武汉是一座英雄的城市，春暖花开后这里依然美丽……

刚刚过去的一周是2020年的第14周，这一周里哈市新房市场仍无新盘入市；二手房市场量价齐降、稳步下跌；只有土地市场保持活跃，其中有一宗土地传来规划消息，一宗土地出让，涉及棚改项目，一宗位于香坊区的土地成交。

下面我们分析哈市土地市场和二手房市场。

土地市场

出让地块：NO.2020HT014地块位于香坊区乐园街，用地性质为二类居住用地兼容商业设施用地，用地面积88958.8平方米，规划总建筑面积不大于318980平方米，其中地上建筑面积不大于257980平方米、地下建筑面积不大于61000平方米。规定容积率不大于2.9。该地块出让起始价为137702万元，起始楼面价5337.7元/㎡。预计将于2020年04月28日09时00分在“黑龙江公共资源交易网”开始拍卖。

值得注意的是， 该项目为棚户区改造项目，根据市住建局在《关于在棚改项目用地中明确装配式建筑业相关要求的函》（哈住建函〔2019〕958号）, 该项目采用装配式建设，装配率及其他相关支持政策按照市住建局《关于明确我市装配式建筑装配率计算方法的通知》（哈住建发〔2019〕359号）执行。

规划地块：3月30日，哈尔滨市人民政府网站公布了哈尔滨市松北区H片区05单元02-01-01～04地块控制性详细规划调整。规划调整地块位于松浦大道附近，哈尔滨·东北亚国际贸易中心（会展中心）以东位置。

此次拟调整用地位于松北区H片区,规划路294与规划路154交叉口西南角地段内，规划总用地面积约为21.47公顷。

既有规划图

拟规划情况：

（1）道路调整根据新区总体规划，拟将规划路向南偏移20米，道路红线宽度保持不变。

（2）用地性质调整拟将H-05-01-08地块公园绿地兼容广场用地（G1/G3）、H-05-02-01-02地块教育科研用地（A3）及部分H-05-02-01-01地块体育用地（A4）调整为教育科研兼容服务设施用地（A3/R22），并确定地块编号为H-05-02-01-02；拟将H-05-02-01-01地块体育用地（A4）部分用地调整为服务设施用地（R22），并确定地块编号为H-05-02-01-01；拟将H-05-02-01-03地块社会停车场用地（S42）由东西向调整为南北向；拟将H-05-02-01-04地块公园绿地（G1）及规划路调整为公园绿地（G1）并确地地块编号为H-05-02-01-04；拟将H-05-01-08-01地块公园绿地（G1）、H-05-01-03地块环卫设施用地（U22）、H-05-02-01-05地块体育用地（A4）及H-05-02-02-01地块公园绿地（G1）调整为城市道路用地（S1）。

（3）指标确定规划确定H-05-02-01-01地块服务设施用地（R22）容积率不大于1.2、建筑密度不大于30%、绿地率不小于35%、限高不大于24米；规划确定H-05-02-01-02地块教育科研用地兼容服务设施用地（A3/R22）容积率不大于1.5、建筑密度不大于30%、绿地率不小于35%、限高不大于24米；规划确定H-05-02-01-04地块公园绿地（G1）绿地率不小于70%。

调整前后用地控制指标对比

成交地块：NO.2020HT003地块位于香坊东西街10与香坊南北路17交口西南角部分区域及东北角部分区域，用地性质为二类居住用地兼容商业设施用地，总用地面积251777.3㎡，总规划建筑面积为775339平方米（其中地上总建筑面积572861平方米、地下面积202478平方米），容积率≤2.28，该地块挂牌出让起始价为139396万元，起始楼面价2433.33元/㎡，成交总价为183896万元，成交楼面价约为3210.13元/㎡，溢价率约为31.92%，最终竞得房企为哈尔滨市宇陆房地产开发有限公司。

另外从此次成交地块的占地面积来看，该项目为超大体量楼盘，小区的规模很大，其生活配套也会逐渐完善起来。其次，超大体量楼盘在工程进度方面，一般会分为多期开发，在整体形态显现的同时，往往还能带动很多边缘地区的配套，逐渐成为片区的标杆产品。

二手房市场

据诸葛找房数据研究中心监测，截至2020年4月5日，哈尔滨市二手房市场均价10603元/㎡，在第10周迎来微张后，价格连续四周下跌。过去的是四月的第一周，也是第二季度的第一周，疫情带来的影响并未完全消失，境外输入病例的不断增加，各地仍严加防范，哈市二手房市场并未完全回温。截至目前，哈市二手房均价五周上涨，两周持平，七周下降。

受疫情影响，当前挂牌量有所下降，市场存量还需进一步恢复，数据仅供参考。

7大主城区6降1涨 道里区独涨

根据诸葛找房数据中心监测的哈市7大主城区，本周二手住宅价格下降城区仍占多数，仅有一区价格上涨，经过一周价格波动，整体形势并不向好。

本周降幅城区分别是：南岗区、道外区、松北区、平房区、呼兰区、香坊区，每平米分别下降104元、58元、45元、9元、8元、8元，降幅分别达0.87%、0.52%、0.40%、0.13%、0.11%、0.08%，最新均价为11827元/㎡、11080元/㎡、11094元/㎡、7153元/㎡、7512元/㎡、9938元/㎡。

从本周降幅情况来看，除南岗区每平米所降金额较大外，道外区、松北区紧随其后，南岗区近几周价格波动幅度较大，但目前均价还算稳定；香坊区跌破万元后，并没有太大起色，与道外区的均价距离逐渐拉大；平房区仍是这几个城区中均价最低的。

本周仅有道里区一个城区价格上涨，每平米上涨22元，涨幅0.18%。道里区与南岗区的均价不相上下，经过几周价格波动后，当前道里区均价遥遥领先，成为最高水平，加上群力地区的价格支撑，道里区均价很难大幅波动。

当前哈市餐饮行业、学校等陆续恢复正常工作，幼儿园和小学等还在等待复学中，也有望在月底或下月初恢复正常。哈市楼市市场当前并不乐观，二手房房主急于售卖，购房者又资金短缺，大家都难。

二手房挂牌量持续下降

截止4月5日，哈尔滨二手房总挂牌量为9812套，数据仍处在恢复期，较前几月数量大幅下降。目前哈市二手房市场仍为房源整顿期，随着问题房源的不断下架，保障了市场优质房源的流通，为购房者提供了保障。

分析7个主城区挂牌量涨跌变化，本周呼兰区挂牌房源量3203套房源，位居挂牌量各区榜上第一位，呼兰区最近两周后来者居上，连续8周挂牌量第一；南岗区、香坊区本周挂牌量排名第二、三位，近几周前三名保持不变，分别为2170套和1895套，道里区挂牌量1357套，从挂牌量中也可以看出城区中的供求变化，随着疫情的逐渐结束，中介机构也会恢复日常工作状态，挂牌量会逐步增加。松北区、道外区和平房区这三个城区挂牌量较少， 房源量的下降也对整体均价造成影响。

这一周里哈尔滨老城区改造、拆违建进行的火热，老城区改造让很多市民期待已久，对于线路老化、设施陈旧的小区来说绝对是福利，小区整体环境改变，房屋租售行情变高。拆违建延续了去年的工作进度，市民反映多年的“疮疤”终于清除，市容市貌得以改变，看着也舒心，接下来拆违建的脚步还在继续，还市民整洁的城市。