过去买房，讲究的是“艺高人胆大”，只要敢加杠杆，用低首付乃至零首付的手段，随便买任何一个城市的任何房子，都能升值。

不管这些房子的配套、户型、地段有多么差劲，总有人愿意接盘，还没有限购、限售的束缚，房产的流动性很强。

但是，现在的买房难度，可以说是直线攀升，搞不好就容易“踩坑”。

比如，众多城市实施了5年以上的限售，现在买房，加上交工的时间，办产证的时间，每个七八年根本不可能卖出去。

比如，实行LPR新规后，现在房贷利率普遍增加60个基点以上，部分城市上浮的幅度，比前几个月有过之无不及，无论采取等额本金还是本息的方式，月供成本都在增加。

更何况，明年起，以下这三类房子，新“禁令”下卖不动，房贷也办不下来，购房者最好还是别买了。

第一类，商办类公寓。

根据统计，2017年开始，京沪先后启动整治“商改住”。北京出台的“326商住禁令”中，新房项目不得出让给个人；中介可代理商办房屋的出租出售，但不得宣传居住功能。

2018年，杭州和南京这类强二线城市，也纷纷跟进了“商改住”的新政。在土地出让时，明确指出，不得建设酒店式公寓。

今年8月份，厦门发布了《关于加强商办类建设项目全链条管理实施意见》，又是一条公寓的“新禁令”。

这些规定中，有的严禁商办项目改造成为公寓类住宅，甚至可无偿收回土地使用权，有的规定不得采用住宅套型设计，不得出现住宅类功能描述，甚至不得预留住宅功能的排水、排污、排烟和燃气管道。

在内行看来，这么多的热点城市都跟进了限公寓令，这类房子的价值将会持续下降，不排除会向各能级城市扩散，没有了住宅的功能，偏偏还想卖出住宅的价格，最终的结果就是卖不动，甚至连房贷都办不下来。

第二类，别墅和洋房。

别墅和洋房，是很多人买房的终极选择，一度也是土豪们最热衷的购房目标，高层住宅太多，市内过于拥挤，很多人就把目光瞄准了那些地处城乡结合部的别墅和洋房，不少开发商也迎合市场需求，开发了大量雷同的产品，前些年一哄而上，造成此类高端住宅供过于求。

前段时间，住房和城乡建设部下发通知，要求地方梳理2003年以来的别墅项目，并上报违建别墅的清查整治情况。

通知规定：“各省级住房和城乡建设部门要立即暂停办理本区域内有关别墅项目建设审批手续，同时，对已建、在建、在批、特批的别墅项目进行梳理”。

在限墅政策下，尽管联排、双拼、类独栋等打“擦边球”的产品不断出现，但是真正低容积率的独栋别墅已近乎绝迹。

“禁墅令”的影响绝不止此，对购房者来说，持有的时间越久，成本也就越高，此类房产的流动性也会大幅下降。

第三类，商铺。

在限购政策下，投资房产这一条路走不通，有闲钱的人会退而求其次，选择投资商铺，在传统观念看来，商铺属于耐久商品，稳定性高。每年有丰厚的租金进账，或者把商铺出售，可以本金加利润一起回收。

老话还说“一铺传三代”，可那毕竟是以前，现在各类商铺产品鱼龙混杂，主要道路的沿街底商都过的捉襟见肘，更别提那些新建的各类开发市场了，人气很难聚拢，搞不好就赔钱。

有的开发商想出“售后返租”的奇招，也让很多购房者深陷其中，比如在前三年房款中一次性优惠20%-30%，作为三年租金回报，也就是说，商品房买卖合同价就是原房价扣除三年租金的金额。

听起来很划算，殊不知这么高的回报率注定很难实现，开发商为了把房子卖出去，找第三方公司搞这样的营销套路，就算承诺没有兑现，房主后期也没有精力去跟他们纠缠，最终开发商撇的干干净净，商铺却只能砸在手里。

事实上，早在2001年，建设部就对楼市中出现的“售后返租”现象出台了《商品房销售管理办法》，明确规定：“房地产开发企业不得采取售后返租或者变相售后返租的方式销售未竣工商品房。”

2006年，住房和城乡建设部又发布通知，明确表态对承诺售后返租、返本销售的予以处理。

以上这三类房子，都有不同的“禁令”，对公寓、别墅洋房、商铺做出流通中的限制，10年后，这三类房子甚至会变成卖不动的“钢筋水泥”。

明年开始，房地产市场会变得更加理性，人们对这些房子也会避之唯恐不及，商办类公寓无法当做住宅使用，高高在上的别墅和洋房，也会随着时间流逝无人问津，加持了各类光环的商铺，也会逐步现出原形。

新禁令下，银行对购房者的资质审核会更加严格，假如你所在城市也有此类规定，房贷很可能办不下来，没有居住价值，转手又赚不到钱，结果只能会变成无人问津的“钢筋水泥”，再过十年，还是老样子。