今天想聊聊买房负债这件事。
这些年，高杠杆买房的方式很流行，搞得每个购房者不钻漏洞多贷点款，就像老实人好欺负一样。
很多人买二手房都用“高评高贷”，抬高评估价，造成网签的价格高，真实的成交价低，相应的首付自然也就低出不少。
新房这边，开发商也挺配合，前些年到处都是低首付和零首付的口号，比如给购房者一笔无息借款，约定两年内还清，购房者再出一笔钱，两笔钱加一块凑个首付去按揭。
既没有办法高评高贷，又做不了低首付怎么办？
只要想买房，办法也挺多，比如消费贷，银行一边喊着口号要壮大“消费金融”和零售业务，另一边又要做出严防消费贷流入楼市的姿态，态度很“暧昧”。
消费贷没资质咋办？
各种各样的卡就派上用场了，我见过不少朋友身上有十几张卡，还款、养卡的算法之复杂，让我大开眼界。
此外，投资担保公司、小贷、网贷，也是高杠杆买房的主要途径，就不详细展开了。
当所有人把高杠杆购房当成理所当然的事，居民杠杆率不高才怪。
今天看了天风固收团队的一篇研报，从央行测算的居民杠杆观察，2018年年末，我国居民杠杆率已经达到60.4%，超过G20国家平均水平，也超过德国和日本。
坦白说，60%的数字不算太高，主要是增速太快了。
2017年，央行测算的杠杆率为49%，从2017年至2018年，居民杠杆增速达到了23%，保守估计，2019年居民杠杆率可能达到65%。
现在离年底也就半个月的时间，前年还不到50%，今年就增长到了65%的居民杠杆率，买房子的威力可见一斑。
杠杆率这个指标为啥重要？
按国际货币基金组织的报告，杠杆率超过30%，经济增速可能会受影响，超过65%，金融体系就要承受考验。
记得去年看社科院财经战略研究院教授倪鹏飞说：我们的房贷收入证明多数都是假的，尤其是金融精英这些高收入人群。
本来月收入是1万，但是为了买更大、更多的房子，证明能开到月入两万，一旦35岁后失业了，从购房个体到房地产金融体系，都是不可承受之重。
还有一点，1988年的日本楼市，当时杠杆率也超过60%。
当时的日本楼市是啥情况？
利率由5%逐步下调到了2.5%，炒房客，以国内不动产作为抵押从银行借款，投入到海外房地产、特别是美国的商业地产市场，大量的投机者涌入曼哈顿，最著名的事件，莫过于洛克菲勒中心80%的股权被日本人所收购。
后来发生的事大家都知道了，一组数字说明一切。
从1984年到1990年，东京房价翻了5倍，地价翻了6倍，随后的20年时间内，日本六大主要城市住宅用地价格跌幅达到65%
比较讽刺的是，去年NHK电视台在专题节目《中国热钱买下东京》中介绍，国人去东京买房的手法非常强悍，八成客户没来日本看过房，直接购入，有的客户则直接买一栋楼，与80年代末的日本楼市有异曲同工之妙。
不过，我们的市场很大，各个城市的风险也不一样，不能简单用数据生搬硬套。
目前东部、西部和中部地区杠杆率分别为59%、48%和46%，这就形成了很奇异的“两头大，中间小”的格局。
沿海的长三角与珠三角，大城市密集，人口常年流入，房价引领全国风向，借钱买房的风气流行，可以理解。
可是，西北、西南的大量中小城市，常年被西安、成都、重庆这样的大都市虹吸人口，加杠杆买房竟然也如此普遍，这就值得深思了。
根源还是三四线城市涨幅过高导致的。
去年写过陕西的榆林和宝鸡，要么是典型的资源型城市，要么是购买力缺失的人口流出城市，房价涨破7000跟玩儿一样。
还有四川，成都人口流入占全省7成，以达州、广安、南充、资阳、宜宾五城为例，人口流失近年来维持100万人以上的增速，凉山、甘孜均价破万，绵阳、达州突破8000，资阳、南充、眉山、遂宁单价全部在7000-8000的区间内。
天风固收的解释是：外地的炒房团需要“背锅”。
现在讲究“因城施策”，中西部的不少城市基本对投机客是“不设防”的，很多打着大都市圈旗号的中小城市，因为受到外地人的青睐，这些人加高了当地的杠杆和负债，却没有形成对应的GDP。
这就是楼市负债分布呈现东部、西部“两头大”，中部“中间小”的重要原因。
说了这么多，想表达一个意思：想办法借钱买房的方式，确实行不通了。
1，调控不允许，没机会了。
银保监会提出过3年攻坚方案，阶段的目标、路线图都很清晰，高层表态多次要遏制居民杠杆率增长，严控个人消费贷款等违规流入房市。
这绝不是说说而已，从去年开始，消费贷就很难做了，很多小贷公司被清理，各地出台了不少禁止阴阳合同的法规，就算你想再像以前那样加杠杆，也没机会了。
2，环境不一样，同样的招数不起作用了。
拿最近一段时间来说，各个城市都在打着“抢人”的旗号放松购房门槛，上个月，5年期LPR还微降了5BP，按以往的经验，早就有投机客冲进售楼部和中介门店扫楼了。
可是我们看到的、听到的，却是降价促销的声音居多，实际成交的房贷利率，依然加了不少基点，除非出现倒挂严重、大幅降价的楼盘会引人哄抢之外，市场的反应很冷淡。
3，钱越少，越要努力工作，像猎豹一样等待时机。
上文提到，西部欠发达城市的购房负债同样很高，揭示了一个很尴尬的现实：对收入低的人来说，买房已经无法实现逆袭了，而是绑在身上的一把“枷锁”。
如果有不得不买房的理由，为了面子也好，争一口气也罢，或者是孩子上学、刚需婚房等等，最近两年努力工作才是正道。
尽量多攒一些现金，以备不时之需，那些杠杆率超过60%乃至70%的城市，未来可能有不错的机会，具体的跌幅有多少没办法预测，但下行周期一旦开启，调控也已经定了基调，剩下的就是等待了。
前段时间看《穷爸爸，富爸爸》作者罗伯特清崎的一段视频，他说手上有几千个物业，源源不断的有现金流入，而这些不动产，都是那些疯狂时期加杠杆买房的“idiot”输掉的。
他在买这些房子的时候，银行求着他买，提供低息乃至无息的贷款，还有那些腰斩、断供、低价的房源，随便挑，随便选。
我觉得，对普通人来说，也许只有市场情绪极度低迷的时候，才是加杠杆的机会，现在远远还没到。