离2020年不到40天时间了，每年到了这个时候，都会有大量人来问徐sir对楼市后期的预测。
楼市未来趋势实际上是明显的。
那就是，当房地产的玩法从高速扩张逐步切换到品质发展的赛道时，很多逻辑都变了，就比如光是看土地的供应，你就能明显感知，武汉楼市未来供需结构将会失衡。
进一步，大家更关心的应该是：未来该押注什么类型的房子？在哪些区域更有潜力？这些目前还是争论状态。
NO. 1｜壹
种种迹象表明，武汉核心区，尤其是二环内或正处于爆发前夜。
前几天看了一些资料，世界上有一些人热衷于研究和预测未来会发生的事。还因此产生了一个学科，叫“未来学”。
预测不等于“算命”，而是根据当下的既定的事实，研究假设的、可能的、或然的和适宜的未来。
大白话说就是，他们在试图了解什么可能继续下去，什么可能发生变化。
比如从今年上半年的土地市场我们就可以看出两个明显的趋势：
1. 核心区土地越来越少，武汉二环内几乎没地
据不完全统计，2019年上半年武汉二环内成交土地8宗，在总成交91宗的土地市场占比仅为8.79%，不足十分之一。
2. 土地价格越来越高；
官方数据显示，上半年，武汉土地累计成交金额达948.43亿元，较去年同期增长84.6%，创历年来武汉上半年成交金额的新高，其中中心楼面地价同比上涨17.3%。
硚口二环楼面价达到了1.4w，汉阳二环楼面价过1.1w，光谷东楼面价达到1.2w+……这些土拍信息都在告诉我们：地价涨了。
这将意味着未来大量的物业都将是三环，甚至三环以外的远城区，而核心区的房子不仅会越来越少，也将越来越贵。
另一方面，大部分武汉人工作和生活圈子还是离不开现有的城市核心区。不管是大人上班、小孩上学、老人看病，还是平时的吃饭、逛街、K歌、看电影，这些工作和生活场景绝大部分都只能发生在现有的城市建成区之内，对于他们来说入驻核心区就是刚需。
当核心区，尤其是二环内门槛越来越高，一手房高层供应减少，必然将大量的刚需客户挤压至二手房市场，同时又让二手房业主释放出大量的改善性换房需求；
核心区没有土地供应，又会将这些改善性换房需求向远离城市核心的新区挤压，让城市核心区内为数不多的高品质改善性物业成为稀缺产品；
而土地价格的提升，则会更进一步地提高核心区内高品质物业的价格门槛，让那些既不想离开城市核心，又想改善居住条件的购房者们，面临着“买不买得到”和“买不买得起”的双重考验。
最后的结局可能就是，武汉二环内的高品质改善型物业在未来将会成为稀缺的代名词，代表着核心区高价值。
NO. 2｜贰
说到核心区，一个城市中心最高价值莫过于城市中轴。
城市中轴线是一个城市的景观、功能与价值轴线，是城市最根本的发展脉络。不仅城市会有一条发展中轴线，就连各个区域都有发展中轴，比如武昌。
武昌中轴，非常明显。即：中北路—中南路。
在这条总长不足5公里的路上，却云集了124家国际、国内、区域性总部企业，在沿街的37栋高档写字楼中，有6栋缴税超过亿元，推动改区域成为武汉最有活力、房价最高的区域之一。
不仅如此，它还串联起了华中金融城、楚河汉街，中南商圈、洪山体育馆、武汉小学等城市资源，聚集行政、商业、商务、教育、文化、公园等等城市价值要素，一路向南。
但目前最大的问题是，中轴线附近的产品多为豪宅，面积大不说，均价也早已突破3w5，高昂的总价让改善家庭望而却步。
于是很多想买套品质好点的新房的购房者，只能被越来越高的购房门槛挤到更远的新区。代价就是更高的通勤成本。
买一套好房子本来是为了享受，但在路途中长长的汽车尾灯和新鲜出炉的尾气却把这种享受变成了折磨。
值得庆幸的是，普通购房者在“武昌中轴”还能找到上车的机会。那就是位于丁字桥板块——万科新都会。
这个楼盘似乎正是为武汉中产家庭量身定制的，因为它既能满足他们留在城市核心的追求，又充分考虑了这个群体荷包的承受能力——面积在建面约91—140平米之间，总价可控。
万科新都会区位图
- 城市中心坐拥无敌城心景观
万科新都会所在的地段丁字桥路与岭南路的交汇处，而岭南路一侧是理工大校区，不会有高层、超高层建筑遮挡，视野相当开阔，拥有着无可比拟的城市中心景观。
未来在万科新都会自家楼上，南面是宁静安逸的湖光绿地，北面却是灯火璀璨的现代繁华。
万科新都会高区实拍图（清晨-东南视野）
万科新都会高区实拍图（傍晚-西侧视野）
万科新都会高区实拍图（夜晚-北侧视野）
- 中心配套成就繁华都会生活
项目所在的丁字桥板块算是武昌二环内为数不多的中心地段；不仅坐拥成熟的亚贸商圈；而一旦丁字桥路通车，也将无缝对接中南、中北路、华中金融城，形成武汉的江南核心区，坐享城市中心优质配套。
也就是说，对于大部分住在万科新都会的业主来讲，未来不管是去中南、中北路上班，还是去楚河汉街、中心百货逛街，又或者是周末带小孩去欢乐谷坐过山车、去汉秀看场表演，几乎就是几脚油门的问题。
而那个拥有投资近120亿，总建面超80万方的“武商梦时代”(在建中)，离万科新都会更是只有一站路。从你换上鞋出门，到你坐在星巴克里开始喝咖啡看美女，几乎也就是一盏茶的功夫。
除此之外，周边南湖第一小学、武昌实验小学，武汉初级中学、南湖中学等中小学围绕，同时万科新都会自带12班制幼儿园，西侧更是有教育用地规划。
城市核心地段、快速便捷的交通，让业主可以随心所欲地在城市的繁华与家的宁静之间完成快速的切换；而家门口就有学校，业主还能每天“目送”孩子上学……
这对于把时间和工作效率看得比金钱还重要的中产家庭来讲，无疑是具有“杀伤力”的。
NO. 3｜叁
光有核心区地段还不够，没有好的品牌保驾护航，也不算不得好的产品。
为万科新都会这个楼盘的高价值板上钉钉的，自然是这个楼盘的开发商品牌——万科。
在武汉市场上，万科无疑是高品质楼盘的代表。
而万科新都会创新性地提出了“城市复兴”的产品理念，而这个项目向人们同时展示出了三个万科：第一个，盖房子的万科；第二个，营造美好生活的万科；第三个，与城市共生，焕新城市界面的万科。
它即便在武汉万科体系内部也算得上是城市中心具有开创性的标杆之作，与市场上的其它普通产品相比，就更加不是同一个层次。
对于武汉万科来说，一直在努力不断提升城市浓度，为城市更添活力。
万科新都会外立面效果图
比如万科新都会不仅在高密度城市中心，结合现代风格玻璃幕墙时尚设计，展示项目高品质、高颜值的同时，还通过建筑巧思，以公共道路为界，划分两翼，使得项目整体看上去像一只破茧重生的蝴蝶，成为区域独一无二的城市天际线。
万科新都会鸟瞰效果图
万科新都会的园林景观是由操刀过万科润园景观的周维大师操刀，以“城市山林”的理念，在丁字桥打造了万科新都会，营造出闹中取静的繁华都会感。
项目致敬万科都会系鼻祖——新古典主义建筑大师罗伯特·斯特恩，将自身商业街进行风格塑造：以钻石山脉的处理方式，与周边特色植物搭配，为整个商业街打造艺术氛围，营造都会风情的全新界面的商业街区。
万科新都会实景图
项目的礼仪大堂、杉林花溪、童乐园、前庭花园等七重归家路径，既彰显业主的尊贵身份，又得体维护了业主隐私，让忙碌了一天的业主们从进入小区的第一步就放松身心，卸下一身的疲劳，享受极致的都会生活。
前庭花园效果图
仅供示意，实际交付可能存在部分差异
首层入户大堂效果图
仅供示意，实际交付可能存在部分差异
在万科的体系内，每一个具有标杆意味楼盘几乎都会成为市场上的经典之作，在时间长河的洗礼之下，价值依然可以屹立不倒。
比如之前的万科高尔夫、万科西半岛、香港路万科8号等楼盘，哪怕房龄已经是十几年，但仍然是同区域二手房市场上价格顶梁柱，还有一批铁粉追随。
万科把这些人称之为“万迷”，他们迷万科什么？往大了说，是万科的三好，好房子、好服务、好邻居。往小了说，是好的物业也渐渐成为一套房屋的附加值。
这背后，是万科物业从29年前就立下的规矩，“理解客户，感动客户，以“生活因幸福而改变”的服务口号，持续超越业主不断增长的期望。
居住在万科汉阳国际的一对遗孤老人，物业工作人员得知二老独居的情况后，主动上门给老两口帮忙，冲水、修灯、搬家……每逢节假日管家都会上门看望两老，两老也一直把管家当干女儿看待。
万科的小区中，也不乏儿女在外工作无法回家时常看望父母的叔叔阿姨们，他们告诉笔者选择万科的理由是：“万科的房子意味着舒服，友善，放心，即便年轻人长期不在身边也能被照顾的很好“；”女儿远嫁最大的遗憾就是不能常伴左右照顾我们，所以我们选择万科“。
年轻人是这样评价万科的居住感受的：“我觉得工作人员都非常的热情，配套设施也越来越完善，物业人员想住户所想，为我们建立了活动中心，真的很感谢你们“；”万科对于我来说就是一个家的感觉，因为朋友都选择万科，所以我也选择了万科，确实房屋质量好，售后服务棒。“
还有很多很多温情的小故事，万科的业主群流传着：物业管家守候13个小时，只为等待忘记拔掉门钥匙的业主归家；在寒冷的冬季，物业的同事会在小区的出入口赠送姜茶……
也正因为万科高品质，好物业才让万科的房子在武汉市场有惊人的复购率。据说，现在伟鹏万科·御玺滨江的许多业主都是来自于万科老小区。
你能想象吗？购买千万级豪宅标杆的客户与房龄十几年的万科老小区的业主，竟然有相当一部分是同一拨人。
这也可以看出万科体系内的标杆楼盘，市场生命力是相当强悍的。而同为标杆楼盘的万科新都会无疑会成为强悍的下一个。
NO. 4｜肆
能够打动万科铁粉的，除了城市核心资源的占有，就是产品的细节。
对于大部分普通楼盘而言，细节所代表的意义无非是是墙壁上贴了多少石材，地上铺了多少砖，用了哪个牌子的中央空调，装了什么智能系统这些常规的东西。
而像万科这种“高玩”，则早已跨越了这种初级阶段，进阶到了更高级的玩法：量身打造。
想了解万科的“量身打造”精髓，我想先问一个问题——你有没有想过，一个改善家庭需要几间房？
答案是至少四间房。
对于有改善需求的三口之家来讲，一间主卧、一间儿童房和一间书房是基本配置，还应该留一间房作为客房或者给二胎作准备。
对于三代同堂的家庭来讲，主卧、儿童房、书房、老人房基本就是标配了。
市场成交数据也印证了这一观点。据不完全统计，从2015年开始，武汉楼市四房产品成交增速第一，成交量累计提升了25%。
但纵观市场，四房面积几乎清一色的建面160平米起，对于普通中产家庭来说，超过建面144平米不仅意味着多交豪宅税，还需要首付7成，顿时压力倍增；另一方面，面积太小也不行，既然是改善型四房，空间也不能太局促，以建面140平米左右的四房户型为宜。
可能是万科读懂了武汉改善家庭的渴望，此次推出了建面约140平四房神户型，南向约10.6米的大面宽设计，尺度大得像一个IMAX巨屏！
建面约140平户型
进门就是独立玄关，视觉上起到缓冲的作用，还能加强收纳。
建面约140平情景展示间实景图
走进样板间，视野豁然开朗，迎面是万科特色的客餐厨一体化LDK空间，南面还有一个宽约7米大阳台，形成了一个大型的家庭公共空间。
建面约140平情景展示间实景图
无敌的视野、明媚的采光、南北贯穿的通风性，无论做菜、吃饭、追剧，还是孩子们在客厅跑闹，都变成了一种享受。
除此之外，主卧大套房——衣柜增配衣帽间的设计，也能轻松撩动女主人的芳心。
建面约140平情景展示间实景图
双儿童房的设计给二胎家庭、三代同堂的家庭有了更多私密和个人的空间，如果是独生家庭，将其中一室改造成书房、琴房等，也是不错的选择。
建面约140平情景展示间实景图
此外，项目建面约125平米的三房户型同样做得可圈可点，收获了不少粉丝。
建面约126平户型
这套户型则用更小的面积，实现了几乎一致的功能。客厅同样连缀着双联大阳台，做到全明通透，南面是两个卧室，主卧也是套房设计。
北面依次是主卫、次卫、次卧与厨房，客餐厨依旧是LDK一体化空间；每到晚上，女主人做好饭菜，刚刚端上餐桌，在书房写作业的孩子就能闻到香味……
这两款户型，无论功能、尺度和动线设计，怎么看都像是为武汉中产家庭量身打造的。
而随处可见的收纳空间，各位人性化的精装细节，也处处体现着造物者用心：全屋细节改善，地面采用仿大理石地砖，搭配不锈钢踢脚线，客厅、餐厅、厨房、卫生间地面美缝，不仅时尚美观，还易于打理；LED暖光源设计，无需担心紫外线及辐射污染；厅房地暖，确保室内温度、湿度适宜；小型家电一键便利断电；主卧双控开关，一键报警……
有时候，几个小细节的提升，就能在经典上全面升级，分分钟勾起人的换房冲动！
NO. 5｜伍
徐sir曾多次说过，未来值得买的一定是核心地段多重属性的品质大盘。
万科新都会就是一个非常典型的例子。
这个集合中心地段、城心配套、万科品牌与神户型于一体的项目，更是老武昌城市更新的封面级作品。项目周围大学教授，主任医生，或者国企高层都已早早入手，你还在等什么？
据了解，万科新都会目前3#楼建面约140㎡四房新品加推，臻稀82房四房产品火爆热销；还有首开1#楼、7#楼少量房源在售，全面积段为建面约91-140㎡都会精筑。