有人说，房地产有两个需求，再过10年依然会奏效。

一，人口从农村到城市的迁徙。

经济学家姜超举了个例子，他老家是武汉旁边的一个县级市，3年时间房价涨了一倍，今年特别担心棚改下降后房价会不会大幅下降，没成想，前几个月回老家一问，房价非但没有下跌，稳中还有微涨。

背后的原因就是教育，促使人们不得不从农村来到城市，省会和地市去不了，就选择县城安家。

乡镇的学校在消失，好的老师也都去到了县城，久而久之，连一个5线小县城也开始炒作学区房的概念，如今三线以下城市大部分都取消了落户限制，对周边的农村和乡镇来说，大型公立医院和中小学，是县城最大的吸引力。

这样的迁徙，还会持续很多年。

二，人人都想住好房子。

孙宏斌最近演讲说，每个人都看看自己周围的10个朋友，这十个人里，至少有5个人天天想着换房子的事。

其实，对有房族来说，换不换房子，无非是生活质量的高低罢了。

房子住的大小，小区是否高端，不会让人难到无法忍受的地步，心大的人该吃吃该喝喝，没丝毫影响。

听过了无数“劝人知足”的道理，对改善一族来说，依然是耳旁风，想换房的人，遇到合适机会仍然会出手。

那么，有这两个需求存在，是不是意味着楼市高枕无忧了？

当然不是，人人都想去城市，每个人都想住大房子，这样的需求几百年来都一直存在，这两个理由，只能是房地产维持既有规模的支撑，而不能理解为进一步扩张的动力。

因为再迫切的购房需求，都抵不过生活的压力。

有数据表明，去年有近400万个大龄农民工返乡，四川、贵州、安徽、河南是主要回流地，年岁渐长，又没有其他技能，回到农村没有合适的工作可干，一家人的吃穿用度尚且没有着落，这时候还顾得上去城市里买学区房？

在房价最高的长珠两三角，居民杠杆率已经逼近70%，浙江排名第一，高达76%，上海位居第二，杠杆率高达68%，广东成为第三，达到了64%。

对于一个普通家庭来说，即便夫妻都是月入数万的码农和工程师，月供占去绝大部分收入的情况下，哪里还有余力换房子改善？

那么，对一般人来说，该“囤房子”还是“持币”？国家再次“定调”，未来10年楼市框架已基本明朗。

第一，流向房地产的钱，变得越来越少。

最近几个月，拿地过于激进的房企被点名，债券、ABS融资或遭收紧或暂停；就非标融资方面来看，传统的432通道类业务均不得再做，融资或进一步收紧。

开发商的钱变少了，购房者的钱也开始“缩水”。

自8月平安银行发布《关于加强对房产类商户交易管控的公告》后，两个月来，农业银行、兴业银行、建设银行、招商银行、光大银行等多家银行纷纷发布相关公告，形成了一波对信用资金流入房市的管控小高潮。

没了钱，房地产很难再翻起大的风浪，略懂经济学原理的人都知道，当一个商品缺乏货币“推升”时，流动性会就会变差，买卖交易日益清淡，“囤房”的后果就是“卖不动”。

第二，一城一策，房价难以形成普涨效应。

下半年以来，苏州限售之后还不够，还有限购和禁涨，西安抢人之后房价蹿升太快，落户炒房的路子直接被堵住，合肥以地块周边房价确定出让地价，不再摇号。开封本来放开了限售，转眼就取消，其中意味不言自明。

与之对应的，是最近南京、天津、海南、南通等多地发布了“人才购房”的宽松措施。

一边收紧，一边放松，这意味着楼市彻底告别了“普涨”年代。

从2015年至今，京沪深、省会、地市、县城的新房均价全线上扬，呈现出了“普涨”之势，对任何一个上车的购房者来说，都能够轻易“撞大运”。

但是，一城一策，意味着买房的难度呈现“指数级”上升，限购的资格，限售的期限，社保和个税的缴纳变化，学历不同，年龄不同，在一个城市里买房的“待遇”也不同。

第三，房地产的行业规模，会原地踏步。

在经济学中，一个行业的扩张，一般会经历幼稚期、成长期、成熟期、成熟期几个阶段。

回溯全国1987-2017年商品房销售面积，从1987年的0.3亿平米，攀升至2017年的16.9亿平米，涨了56倍。

30年的时间，56倍的增幅，这样的速度，没有任何一个行业能与之匹敌。

在2007年，房地产销售额是3万亿，2018年末达到了15万亿，10多年的时间，增长了5倍。

很明显，房地产行业正处在“成长期”向“成熟期”过渡的阶段，行业特点、行业竞争状况及用户特点非常清楚和稳定，买方市场形成，行业盈利能力下降，新产品和产品的新用途开发更为困难，行业进入壁垒很高。

与其他行业做对比，目前汽车行业中国前五名占据了51%的份额，啤酒行业是73%，空调行业高达78%，手机行业高达83%。

地产行业的前五名是18%，表面上看这个数字并不高，但考虑到房企需要“拿地”的特殊性，大型房企下沉到所有城市基本不可能，未来10年，行业集中度提高到30-40%之间，大概率会步入成熟向衰退过渡的阶段。

流向房地产的钱被大幅收紧，决定了房价失去“弹性”，再无套利空间。

告别普涨，说明楼市的分化是大势所趋，除了极少数热点城市之外，“囤房”的结果就是“无人接盘”。

房地产行业规模见顶，意味着炒房赚差价的“红利”成为历史。

这就是未来10年楼市的框架，对普通购房者来说，在大类资产收益率增长放缓的年代，每个月多余的收入存起来，“持币”不失为是一个好选择，“囤房”极有可能会“人财两空”。

马云的“荷花理论”，也能给人很大的启发。

在马云的一次演讲中，听他提到了“荷花定律”：一个荷花池，第一天荷花开放的很少，第二天开放的数量是第一天的两倍，之后的每一天，荷花都会以前一天两倍的数量开放。

如果到第30天，荷花就开满了整个池塘，那么请问：在第几天池塘中的荷花开了一半？

是不是第15天？不，是第29天。这就是著名的荷花定律，也叫30天定律。

这个理论，也从侧面回答了“持房”还是“持币”的问题，现在的房子虽然高不可攀，随着时间流逝，保值属性降低的速度也会越来越快。

楼市的“长效机制”，也像开满池塘的荷花一样。

从无到有，从零开始建设到逐步完善，从土地供给、供地机制改变，到控制货币流入市场的速度，还有限购、限售、限价等措施，以及租赁房市场的建设，都需要付出巨大的精力和成本，指望一两天马上实现是不现实的。

但是，时间越往后，各项措施的力度就会越大，打好基础，厚积薄发，房子自然会剥离金融属性，回归自住属性。