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2019年下半年，南阳楼市又迎来了久别的明星套路。
8月28日，方城山水中央高胜美群星演唱会
8月31日，常绿卧龙府星光大咖汇
10月7日，龙悦城周华健群星演唱会
10月19日，西峡荣耀龙城凤凰传奇众星演唱会
明星集体登陆南阳助阵地产商卖房，这是近几年来南阳楼市少有的现象。上一波明星热，似乎还是2013年的时候。
据一份网传的明星报价，周华健和凤凰传奇的出场费报价都在80到90万之间，开发商举办这样的活动，广告宣传费用至少在100万以上。
明星自带流量，如近日吴亦凡公开恋情，让一位南阳网红，一下子上了全国热搜。
对于开发商来说，选择什么样的明星，希望达到什么样的热度，利用明星锁定什么样的客户群体，都需要经过精心的策划和市场摸底。
周华健为例，其形象温暖、朴实、阳光，口碑甚好，开发商借此传达的商业形象便是：靠谱，质量有保证，物美价廉。
不过，这么多开发商在2019年入秋之后，煞费苦心地举办活动制造热度，也间接说明南阳楼市第四季度销售压力不小。
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南阳楼市第四季度行情
在判断南阳楼市之前，我们先看上半年全国的土地交易量增长。
今年上半年，全国土地市场整体保持低速增长，土地供应面积增长5.2%，成交面积增长2.2%。其中，35个大中城市土地成交面积增长8.9%，成交价款增长33.4%，快于全国整体水平。（引自信产部《大数据视角看上半年全国土地市场供求真实状况》）
从全国土地交易增量看，楼市“遇冷”只是针对两点而言：
1、各城市房地产冷热不均；
2、全国土地交易增速同比（比2018年）放缓。
（数据来源：中国指数研究院）
2018年，全国300城市土地供应建筑面积合计128437万平米，同比增长14.77%。
上半年的增速同比增长16%。
无论是全国，还是300城主要数据，2019年上半年，同比都明显放缓了。
土地面积占比和价款占比
从成交面积占比看，三四五线城市的土地成交面积占到了61.6%，但是二线城市的价款占比达到了50.6%。
可见土地财政的重心，集中在二线城市。
我们从35个大中型城市的数据也能看出。
上半年，35个大中型城市中，14城土地成交面积负增长，深圳等降幅超过50%。
从TOP20城市的区域分布来看，有15个城市属于东部地区，3个(合肥、郑州、武汉)属于中部地区，2个(成都、重庆)属于西部地区。
全国排名前50的城市，土地成交总价款占到了全国的67.2%。
可见房地产的发展的重心，正在向国家的中心城市集中。就河南来讲，毋庸置疑是郑州以及周边的洛阳、许昌和开封。
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下半年房价还能涨吗？
我们从居民负债率来说明。
今年6月13日，在上海第十一届陆家嘴论坛，中国银行保险监督管理委员会主席郭树清，以官方的身份公开发言，指出：
近年来我国一些城市住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例居民家庭负债率达到难以持续的水平，更严重的是全社会的新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域，一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源，导致资金使用效率进一步降低，助长了房地产投资投机行为。
官方这样表态，非常少见，我们看看数据大概就明白这话说的是什么。
2008—2017年，我国个人住房贷款余额从3.0万亿元增至21.9万亿元，占住户部门贷款余额的比例保持在45%~54%。从历史数据看，住户部门债务水平与房价呈现较大的关联（即房价涨债务高）。
（数据来源：CEIC香港环亚经济数据）
根据统计，我国家庭负债已经达到了7.58万亿美元（54.21万亿人民币）的规模，我国2018年的GDP总量有90.03万亿，占比60.2%。
据老蛮数据推算，我国城镇居民购房负担率达到了110%，就是说居民忙了一整年存下来的钱，还不够还这一年的房贷和首付。
对于这样的惊人数据，南阳的老乡想必更是感同身受——
南阳刚需3000左右的工资，一年3万出头的人均可支配收入，购买100万上下的商品房。掏空六个钱包，估计还要背上一辈子的债务。
（2018年南阳市国民经济和社会发展统计公报：2014—2018年居民人均可支配收入 单位：元）
于是国家出台了一系列限制资金流入楼市的方法，定向放水。对于地产商来说，就是融资越来越难了。
万科要裁员了，恒大要转型做机器人了，碧桂园盘销售压力大了，三四线城市房子不好卖了，二线城市不再是守株待兔就能把房子卖了。
所以，从2019年的大行情来看，我们可以得出以下几点结论：
1、2019第四季度到2020年，全国经济下行压力大，楼市土地交易量增长放缓；
2、地产投资整体向二线和区域中心城市转移；
3、中国家庭已经到了负债的临界点，房价不能再出现2016到2018年上半年的大涨。否则我国经济就要出现严重问题。
4、我国未来城市的发展格局，是向区域中心城市集中，侧重都市区化发展。说通俗点，就是向区域省会和周边卫星城发展。
7月，中央政治局会议强调：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。”
国家信息中心还对2019年下半年的房地产进行了预判：
注重稳发展和防风险的平衡。
政策以逆周期调节和维稳为主。
市场期待货币注水的预期落空。
加大融资信贷监管，预计后期房地产投资和销售均会受到影响。
官方释放的信号态度明确：
短期炒房不可能了；地产的长期经济调节作用还在；短期内国家要出台政策，抑制地产过热了。
说这么多，其实就一句话：要确保实体经济的发展。
房地产算是实体经济吗？从过去十年的经历来看，它更像是金融产品。
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严格调控下，南阳楼市是个例外？
南阳作为三线城市，楼市的健康发展，在于有节奏放地。很明显，2019年至今，南阳的放地节奏逐步加快，地王频现，白河南异常热闹，让人目不暇接。
南阳“烂尾之都”的特殊行情，让南阳楼市成为河南，乃至全国极为特殊的个例。
南阳楼市未来几年何去何从？
八个字：稳住楼市，盘活烂尾。
政府出台了一系列整治烂尾楼的重拳，如土地补手续、容缺办理、城投介入、收回资产重新拍卖等。
这些措施的实质，是在用政府“看得见的手”来处理南阳楼市的不良资产，不再任由失灵的自由市场去消化。
即是将原来不可交易的资产，通过政府的审核和担保，变成可交易资产，这更像是一种变相“国有化”。
在这种特殊的“国有化”过程中，南阳楼市只有稳住节奏，稳住土地总交易增量，保持平稳增长，才有希望成功拆除地方经济暴雷。
我们从四年来南阳土地供应计划总量便可看出端倪：
（数据来源：国信房地产信息网，华经产业研究院整理）
从全市土地成交面积来看，南阳2018年土地交易量同比增长21.3%，但从市辖区的土地成交面积看，近两年的成交面积较之2015和2016年，均有大幅度下降。这也正好吻合市区内整治烂尾楼的节奏——
提高入行门槛，抑制过热发展。吸引品牌房企入驻，规范行业运作。
大环境虽然遇冷，但南阳楼市健康、平稳发展的大趋势不会变，不然，怎么发展新区，怎么盘活烂尾楼呢？
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支撑南阳楼市的“武器”
近日，央行出台了新的利率浮动政策（LPR），其中城市银行和农村银行都参与到了利率报价之中，未来不同城市的利率报价将更加市场化，这也有利于三线城市主动调控，体现了楼市调控的因城施策。
对于三线城市来讲，新的利率报价，避免了贷款政策的一刀切，地方具有了更大的主动权和灵活性。
对于南阳，楼市的需求支撑还有非常重要的三点：
刚需群体足够大：公务员群体，周边县区中产群体。
郊区化将郊区村落人口纳入城市。南阳市区正在经历快速扩张，不断地“吃下”郊区人口，市区人口逐年增加。
郑万高铁促进区域联动:郑万高铁将促进方城、邓州和新野的人口，向南阳市区的流动。
不过，这三点支撑究竟能够发挥多大作用，根本在于南阳市区能够提供什么样的就业环境，什么样的创业环境、投资环境和安居环境。
如果一个来自周边县城的个体商贩，在南阳处处受到的是压榨、驱赶、贷款困难，孩子上学处处碰壁，买房处处是坑，店面装修遇到的是地痞讹诈，做生意处处遇到的是赊账和拖欠，低三下四去要账，处处碰到的是冷脸和找不到人，我想，这些人很可能会用脚投票，最终离开南阳。
结论:
明星代言体现了三线城市楼市的下行压力，但南阳市场依然有足够的手段调控，有充足的需求支撑来拉动。
明星一晃而过，是大趋势下的小波澜。大水漫灌的时代过去了，南阳会有自己的小气候。