马云在创立阿里巴巴之初，就鲜明地指出：所谓互联网企业，一定是靠流量赚钱的。只有靠流量赚钱的公司才是互联网企业。
如今看来，其实不管是互联网还是城市的发展，最底层的逻辑价值就是流量的价值。
将视线落到楼市上来说，道理一样。
尤其在后调控时代的新周期下，人流量所带来的消费力是决定房产价值的关键要素。
为什么李首富说买房最重要的三件事是：地段地段还是地段。
背后支撑的就是流量价值。
01 大武汉“流量思维”
城市的本质是什么？
就是做流量的，尽可能多吸纳人口进来。
每个城市都有一个超级大都市的梦想。
当然，武汉也不例外。
这从武汉市综合交通体系三年攻坚实施方案（2018—2020年）可以看出端倪。
在实施方案“重点任务”中，武汉将武汉天河机场建设成为国际空铁联运一体化大型综合交通枢纽；建成全国铁路路网中心；建成“环+放射”多层次公路网络；建成长江中游航运中心，成为依托航空、铁路和江海直达等运输方式，辐射全球；建成世界级地铁城市……
武汉一直在做的事情，诸位看明白了吗？
坚定不移地夯实其交通中心的地位。
这个地位毋庸置疑，是深受外界认可的。
在今年年初，由经济日报与华顿经济研究院联合发布的《2018年中国城市综合实力排行榜》显示，交通完善与通达这一项的指标，武汉排在北上广深四城外的第一名，成为当之无愧的“中国第五城”。
因为你是交通中心，有高铁站、国际机场、港口……就不愁没人来，这才是大武汉“流量思维”的底层逻辑。
而正因为你是交通中心，才有了后来的产业中心，科教中心：用最好的学校、医院、剧院、体育馆、甚至是诸如腾讯、华为、小米、阿里巴巴这样的高收入企业留下大量人才。
只要这三个中心在，武汉就永远有人流、物流和资金流过来，剩下来的只是把这些“流”沉淀下来，转化成生产力。这样看来，日前武汉提出的“人口从1000万向2000万跨越”就不难理解了。
那么问题来了，当武汉人口超过2000万成为"国家中心城市"时，又将如何面对前所未有的时代性挑战与机遇？
02 世界级城市规划TOD是必然趋势
适逢第七届世界军人运动会即将在汉举行，世界目光焦点下的武汉，必将完成走向世界级样板城市的使命。
经验证明，当城市轨道交通发展到一定程度，凌驾于公共交通之上“以公共交通为导向”的开发模式便将营运而生。
从纽约、东京到香港，每一个高度发达的现代都市，TOD项目都是理所当然的中心。
因为在TOD步行10分钟范围内，实现办公、购物、文化、教育、娱乐、居住等于一体的全新生活方式。
用一句接地气的话来描述，就是你在这里可以享受全城最丰富的配套，而你离开这里可以通过最便捷的交通。
所以，纵观全球，每一个成功的TOD，往往都有两个关键词：交通枢纽+超级综合体。
个人理解，TOD就是通过规划设计，更有效的利用公共交通，更有效的使用城市土地，让一个城市的交通成本和能耗更低，让人们工作生活购物休闲更加便利，降低生活成本、提高生活效率。
正因为TOD模式，让全球人口最多的城市日本东京得以飞速发展。而目前的武汉，世界级地铁城市出现雏形：武汉市最新轨道交通线网规划修编（批复稿）显示，除了目前已批复的前4轮地铁规划之外，还包括了9号线、13号线、14号线、15号线、17号线、32号线等19条地铁线，这也意味着武汉以轨道交通为开发导向的TOD时代正式到来。
03 天街就是城市中心，天街凭什么这么牛？
作为武汉“TOD先行者”——龙湖所打造的葛洲坝龙湖·江宸站上城市发展的风口。
不仅直接在地铁2、3号线上交汇范湖站上盖；而且还将建国内知名商业IP——龙湖天街。
在国内，一座天街改变一座城传奇屡次上演。
从天街到城市TOD，从实体店到新零售，龙湖天街系始终走在时代商业前端：此后，龙湖“天街系”的繁花迅速开遍大江南北，龙湖先后在北京、上海、杭州等地完成土地储备，为“天街”繁华拉开序幕：
2014年，龙湖在北京的第一座天街——长楹天街开业，开业一年半以来，创下北京商业日均客流前三位的成绩。
2015年9月，杭州龙湖金沙天街正式开业，整体出租率实现99.6%，品牌同步开业率突破97%，近70%的品牌首进率。与此同时，商场开业也取得了非常骄人的成绩，到2017年1-6月，金沙天街日均客流超6.5万人次，半年销售超6.5亿元。
2016年12月，25万方的龙湖虹桥天街正式开业，作为大虹桥核心商务区体量的购物中心，虹桥天街开业形成了“东有陆家嘴，西有大虹桥”的商业新格局。
2017年9月，龙湖苏州狮山天街开业首日，龙湖狮山天街总客流突破22万人次。一跃成为苏州商业版图上最有影响力的购物中心之一。
每一座龙湖天街的到来，均将带动整个区域的土地价值，周边住宅的租金增幅明显，此外，龙湖天街助力区域繁华的生活圈迅速成型，带动区域人口上升，从而带动周边产品销售……“龙湖天街”四个字所蕴含的价值不言而喻，屡屡被其他楼盘借势推广。
在重庆，周边开发楼盘曾打出“抢占龙湖天街对面商铺”的广告语；在成都，一路之隔的住宅小区在广告中主打“天街旁尽纳丰盛配享”……事实一次次证明，龙湖天街具备促进区域升级、提升板块价值的独特魅力。
在武汉，建筑面积约37万方的TOD天街综合体正悄然在建。
04 TOD天街综合体赋能武汉城市焕新
本次龙湖集“大枢纽、大天街、全业态”三位一体，洞见客户未来生活、工作、社交场景，参与城市空间与服务重构，打造城市级生活圈与消费领地。在武汉双CBD交通(建设大道/武汉中央商务区)枢纽之上，重磅打造集商业、办公、零售、交通于一体TOD城市综合体，以双地铁换乘站为引擎，大型复合型商业——葛洲坝龙湖·江宸天街为聚点，规划全功能业态的产品体系。
作为武汉的首个TOD项目，葛洲坝龙湖·江宸有很多亮点值得细说。
首先，它是武汉第一个真正意义上的地铁上盖物业，从葛洲坝龙湖·江宸到地铁2、3号线交汇的范湖站，从地下挖通道，成本并不低，但葛洲坝龙湖·江宸不但挖了，并且创造出4层垂直立体空间。
第一、二层可直达地铁，将天街购物中心与范湖地铁站融为一体， 第三、四层为地下停车场，实现地铁、汽车两种交通工具无缝换乘。
通过这样的设计，不但便捷了葛洲坝龙湖·江宸业主的出行，更是把2、3号地铁带来的巨大人流，最大限度地转化成了潜在的消费。而当这种消费与龙湖天街购物中心结合后，能催生更大的消费。
未来周边其他社区的居民，在此搭乘地铁的乘客，甚至专程来此消费的客户，都会汇聚于此，这也有助力达成此前龙湖的设想——完成城市更新，创造城市新中心。
另外、龙湖商业着力于构建人与空间的连接，以超级IP集群的创新践行不断吸引消费者沉浸在天街营造的故事场景中，江宸天街也不例外。这里有三大IP，分别是武汉首家最时尚1000㎡空中秀场、武汉唯一5000㎡星空跑道，武汉最潮酷10000㎡十度空间。
据了解，江宸天街通过浪漫与运动的结合，以“梦幻星河”的概念打造武汉首家爱情地标。唯美浪漫的“星空跑道”+刺激的“挑空爱情廊桥”，对于“敢不同，爱尝鲜”的年轻人来说，城市级的网红打卡圣地非此莫属，而按照以往的经验网红打卡地也将带来巨大的人流，成为真正的武汉“壹号流量”。
而对于投资者来说，人流=钱流，钱流的方向，就是你应该去的地方。
05 用壹号流量打造壹号资产
如果说2019年是武汉进入TOD时代的元年，那么葛洲坝龙湖·江宸TOD综合体，便是这个时代的创新者，有效拉动城市板块能级提升，开启武汉城市未来想象的全新时代。
作为建在武汉双CBD交通枢纽之上的综合体项目，葛洲坝龙湖·江宸TOD综合体，通过办公、商业、住宅等多功能空间的复合利用。枢纽之上，城市功能被高度叠加，结合规划配套的巨大优势，未来势必成为武汉又一大重磅城市地标。
这在投资者眼里就是机会。根据业内 “100米差10%的售价，100米差10%的租金”的“地铁定律”，无一例外，地铁上盖物业价格至少高出其他片区同水准物业。
此外，综合体物业一直都抗跌的利器。据了解，美国曼哈顿的综合体物业在2008年恶劣的市场环境下，仍旧逆市上涨，显示出了城市综合体物业较强的升值潜力。
而即将推出的葛洲坝龙湖·江宸公寓将成为这个TOD城市地标综合体首个最直接获利者。
事实上，买住宅与买公寓一样，无非就是看“地段、产品、价格”这三点。
首先，是地段。在我看来，核心地段仅仅只是基础，有吸附力的地段才是好地段。
因为地段价值本身是一个广义的概念，它的价值高低应结合具体位置、周边交通、消费人群等等因素。 对于公寓产品，我认为，能够带来较强吸附力的地段才是好的地段。
之前我已经说过，葛洲坝龙湖·江宸位于武汉双CBD核心，也是华中区唯一的双CBD交汇处，地铁2、3号线双地铁每天汇聚人流178万人，再加上周围商务人士，以及天街商业所带来的人流，未来每天经过葛洲坝龙湖江宸的人流大约338万人次，但这个仅仅只是开始。
业内有句话，能粘住人，才能转化为商业价值。因为你会发现一般的交通枢纽如火车站、机场等，客流量虽大，但客户逗留时间较短、偶然性高，商业经营反而会受影响。
而这时候葛洲坝龙湖·江宸城市综合体的优势就出来了，打造办公、消费、游憩中心、商业购物、休闲娱乐、餐饮等多场景，将人留下，给葛洲坝龙湖·江宸推送源源不断的人流。
公寓产品最核心的购买逻辑就是长期持有，而真正具有较强吸附力的核心地段，才能够带来持续稳定的高收益。
其次，是产品。
物以稀为贵，这句话放在哪都没错。
因此，一定要考察同区域同类型的产品是否饱和。
换句话来说，也就是与你竞争的房源有多少，
说白了，就是供求关系联动最终结果。
在武汉，不乏在同一个区域，多家开发商一窝蜂的同步建设并推出公寓。
试想一下，如果千套房源，在同一个地方争抢房客那会是怎样的一个场面？拼到最后，也只会进行价格战，恶性循环之下，吃亏的只有房东业主自身。
作为武汉首个TOD天街综合体产品，在武汉没有第二家，哪怕是和葛洲坝龙湖·江宸相似的产品。这种独自一家的优越感、安全性与阶段垄断性，足以让聪明的投资者看在眼中、铭记在心。
另一方面，投资公寓，人性化的户型结构与布局，定是俘获人心的至宝。
因此，我们看到葛洲坝龙湖·江宸公寓，在项目源头设计中就户型空间做到恰如其分的舒适范围内，4米的层高的小复式，3.6米的开间，一楼办公或居住，二楼当个小卧室也很不错。更牺牲利润，外立面采用全玻璃幕墙更好的让业主享受阳光，这些“小细节、大付出”的改动，足以体现开发商是否愿意做好产品的初心与责任。
从众多购房者，在参观葛洲坝龙湖·江宸公寓样板间之后的反馈来看，大家对于样板间的布局和装修成品效果，都给予极大的认可。
最后说到价格。
投资公寓，当然是以小博大。
葛洲坝龙湖·江宸此次主推建面约43平米毛坯小复式，面积小，总价低，花不多的钱就能抢占武汉TOD地标综合体稀缺资产，这笔账怎么都划算。
此外依托巨大的人流，葛洲坝龙湖·江宸可能将有更多的可能。公寓既然作为“商住两用楼”，也不一定就只有居住属性，好的产品一样能吸引大量人流，有更多高层次的玩法：比如作为商业经营，像是民宿、独立工作室、楼中店、网红潮店等，这样一来，收益也将更高。
数据显示，武汉目前著名的网红民宿及网红楼中店集中地硚口某公寓，约45㎡公寓主题民宿平均单价约250-280元/日，平均月度满房率能达到70-80%，甚至节假日溢价50%+是常事，月租达到7000多元；
世茂希尔顿酒店公寓34层的GROTTA BRUNCH 灯塔餐厅是大众点评西餐厅热门榜第一名，租金为65元/㎡，60㎡的市场租金为3800元；
解放大道武商广场写字楼30层，租给了柠檬树国际少儿英语培训机构，租金为70元/㎡，68㎡的市场租金是4760元。
这么算下来，现金流收益就相当可观了。
同时，楼中网红店空中咖啡屋、茶室等的集聚效应对物业整体人气及租金提升做了有力支撑，从大众点评上数据来看，甚至有些空中店铺人均消费已远超传统同类店面，安静、舒适、个性化的设计都为目前主力消费群体带来体验升级。
06 抢占财富原始股
这是武汉的第一个“壹号流量”——TOD项目。
作为龙湖天街TOD开山作，已经等来了最好的检阅。
有政府参观，有同行倾慕，有行家学习……为武汉TOD写出了自己的版式。
面对这样的产品，不管是买来自用的“公寓控”，还是资金不多想要谨慎投资的工薪族，都无法拒绝。
据了解，葛洲坝龙湖·江宸，即将推出建面约43平米LOFT房源，以“壹号”流量打造大武汉“壹号”资产，抢占财富原始股，就在这一刻。