2019年的最后一个月，房地产市场的氛围异常焦灼。
一方面，是销售额年底出现翘尾反弹。
统计局近期发布的数据显示，1-10月份商品房销售面积133251万平方米，同比增长0.1%，增速今年以来首次由负转正。
按照测算，只要11-12月的成交额不出现暴跌，2019年房地产市场有望创造接近16万亿的历史纪录！
另一方面，降价促销的气氛依然浓厚。
中国房地产测评中心近日发布的《2019年11月中国城市住房价格288指数》报告显示，其监测的全国288个地级以上城市房价变动趋势的“中住288指数” 为1543.0点，较上月下降1.4点。
这是时隔54个月后，一手房价格指数首次下跌。
更能反映市场真实情况的二手房数据则显示，2019年11月十大城市主城区二手住宅平均价格同比下跌0.96%。十大城市中，重庆、天津等8个城市同比均下跌。
这样的现象并不矛盾，房地产有成交量，也有人气，却是靠降价换来的。
事实上，进入“三九天”的楼市，还出现了3个“异象”。
第一，资金面持续收紧，房地产信托4年来首现增速负增长。
中国信托业协会近日发布的数据显示，三季度末，投向房地产的信托资金余额为2.78万亿元，较二季度减少1480.67亿元，环比下降5.05%。
这是自2015年四季度以来，首次出现新增规模的环比增速负增长。
信托是除银行贷款之外，房地产的重要资金来源之一，4年来首次出现负增长，与房地产金融体系收紧有很大关系。
房地产的信托规模减少，当然是有背景的。
经济日报近日报道称，据记者不完全统计，下半年以来，央行先后7次定调房地产市场。
具体来看，7月29日、8月2日、8月9日、8月20日以及11月16日、11月25日，在这些关键节点，既有会议，也有报告，还有通知，不管采取哪种形式，房住不炒，抑制投机依然是反复重申的基调。
第二，房贷增速连续两年回落，居民购房潜力已经接近“天花板”。
《中国金融稳定报告（2019）》显示，2018年末个人住房贷款余额为25.8万亿元，同比增长17.8%，增速连续两年回落。
与之对应的，是2018年房价增速基本延续了2017年以来的放缓趋势，全年上涨5.1%，涨幅较上年末回落2.1个百分点。
当然，2019年的数据还没出来，仅从2018年的表现来看，房贷还在增长，房价也保持了微涨。
但是，趋势已经变了，最近两年房价涨幅不断放缓，上涨时间越来越短。
个人房贷增速持续回落，意味着购房者的潜力已经越来越小。
举个例子，原来年入10万的家庭，有30万的存款，可以承担4000的月供，40万的首付，当越来越多类似的家庭背上了房贷，收入难以增长的情况下，很难再承担二套房或更高的杠杆。
第三，多家开发商陷入停工的窘境。
最近不断刷屏的400多家房企破产，其实并不算新鲜，因为全国有好几万家开发商，消失几百家并不算什么太大的事。
但是，受困于现金流紧张，停工却是摆在整个房地产行业迫在眉睫的问题。
证券日报12月6日报道称，云南仁泽房地产破产重组，旗下昆明西南海项目已停工多年。在此之前，百强房企三盛宏业旗下多个项目停工，陷入债务违约危机。
上个月，连续上榜百强房企15年的颐和地产9笔债务涉及违约，总计金额达50亿元。近几日，总资产万亿某房企巨头旗下武汉某项目停工1个月后，再爆出另一个项目也陷入停工。
在庞大的房地产市场面前，这些现象只是冰山一角而已。
以上所说，1.信托4年首次负增长，2.房贷增速连续两年回落，3.在建楼盘停工频繁出现，这些“异象”，让本就处在“以价换量”气氛中的楼市，在三九寒冬的季节，又开始“喝凉水”了。
笔者认为，除了资金因素之外，库存也是重要原因。
过去几年，因为棚改货币化、人户分离、房企下沉小城市等种种原因，房地产库存快速降低，房价水涨船高，尤其以二线与三四线城市最为典型。
在库次快速消化的同时，开发商又开始大量囤地，比拼土地储备，这些地块并没有入市，而是捂在手中，待价而沽，看市场行情再择机入市。
但是，这样的如意算盘，被2019年的市场无情打碎了。
资金面的收紧，引起的反应是一连串的，开发商没有现金流，手里囤的还是高价地，即便入市，也只能选择无奈停工。
这是低库存时代的无奈，也是去库存之后，楼市面临的又一个难题。
事实上，这种现象在2012年就出现过。
西南证券宏观分析师杨业伟近日发布研报指出，无论是库销比衡量的狭义库存，还是施工面积与销售面积比例衡量的广义库存，目前房地产库存水平都与2012年相近，处于较低水平。特别是二三线城市，库存水平更低。
也就是说，现在楼市所经历的，与2012年几乎一模一样，同样是低库存，同样是一轮房价上涨后的盘整期。
历史虽然不会简单的重复，但我们依然应该了解：2012年之后，发生了什么？
2013、2014连续两年时间，房价涨幅不断缩减，直至步入负增速，卖不出去的楼盘开始积压，地产业正式入冬。
假如我们现在所处的阶段和2012年一样，是不是意味着2020-2021年，会重复这样的道路？
让答案留给时间吧。