最近一段时间，关于“房子难卖”的消息，耳朵都听出茧子了。

据每日经济新闻10月24日报道，杭州某楼盘今年5月首开2号楼，共推出191套房源，当日105、125平米户型即售罄，如今房源加推，销售了整整一个月，无一名客户登记申请购买。

时隔两年，重庆再开房交会，现场熙熙攘攘，表面上挺热闹，实际上“看的人多，买的人少”，成交量也仅与周度平均成交量持平而已。

杭州与重庆，称得上是二线城市中热度最高的两个地方了，不过，按不少人的说法，应该叫所谓的“新一线”才对。

不管划到哪一线里，它们都是风向标。

与此同时，关于楼市“定向”宽松的消息也不绝于耳。

前段时间，从南京传出消息，只要拥有大专以上学历、提供南京居住证和学历证即可在六合区购房，外地人购房不再要求个税或社保证明。

同一天，天津也发布类似信息，在滨海中关村科技园、宝坻中关村科技城，对承接北京非首都功能疏解的项目，对户籍暂未迁入天津的职工，其家庭在天津无住房的，可购买1套住房，无需社保或纳税证明。

此外，河南三四线城市全面放开落户，宜昌8-9折购买“安转商”住房，宿州最高给予10万元购房补贴。

“重头戏”在10月25日，海南发布户籍新政，全省除三沙市外，基本取消落户限制，不再设立学历、年龄等刚性门槛，只要有居住证、参加社保，基本就可以按照程序落户。

一边是楼市转冷的事实，另一边是有所“松动”的信号，是不是该买房了？

其实，只要看这些地方的位置就能明白，无论是南京六合，天津滨海，还是发布购房补贴的中小城市，都在非核心区域。

三四线以及一二线远郊的房子，今年没了棚改货币化催生的购买力，日子当然不好过。

何止是现在，未来这些房子也可能“不保值”。

在讨论这个问题之前，我们先要弄明白，过去这些年房子“升值”的逻辑。

经济学家姜超之前举过一个例子，在加拿大，华人新移民通常离市中心比较远，大部分聚集在城郊。

因为重视教育是我们的传统，随着搬去的华人越来越多，当地的学校考试成绩就开始突飞猛进。于是乎，本来一文不名的房子，转眼就变成了学区房，房价自此水涨船高。

这个故事，其实告诉我们真正值钱的并不是房子，房子只是一堆钢筋水泥，建筑材料才值几个钱？售楼部、营销费用才值多少？

真正值钱的，是房子背后的教育、医疗、公共服务等资源。

但是，最近这几年，我们看到不少中小城市，明明没有人口集聚效应，市里面连公立三甲医院都没有，有的地市连一所二本院校都拿不出手，商圈、优质中小学更不用说了，房价蹿升的速度，却与一二线并驾齐驱，甚至有过之无不及。

这些林林总总、密密麻麻、成百上千的小城市，才是楼市的真实一面，而不是那些屈指可数的新一线大都市。

随着时间流逝，没有教育、医疗、发达公共资源支撑的房子，当然不会保值。

那么，假如你已经有了自住房，闲钱愁的都没地方投，打算在2020年出手，继续买房囤房，以后会后悔吗？

潘石屹最近也给出了他的“答案”。

在出售了286亿大楼之后，地产界大佬、SOHO中国董事长潘石屹近期再卖7.61亿资产，他将位于北京的9个商业项目中的2583个地下停车位打包，以平均单价30万左右的价格给卖了。

据不完全统计，从2014年至2017年，潘石屹通过“卖卖卖”获得了286亿的现金流，他似乎在用实际行动告诉人们：趁着好时候，该出手时就出手吧。

事实上，潘石屹跟媒体早就算过一笔账：“拿办公来说，租金回报率只有3%左右，而银行贷款已经达到了4.9%，甚至5%、6%，这生意怎么做呢”？

显然，连一线城市“高大上”的写字楼，尚且逃不过低租金、低回报的“命运”，我们凭什么要求住宅一定会保值？

因此，明年出手买房，不见得是多么理智的决定。

更让人担忧的是，10年后，大量卖不出去的房子，可能会变成真正的“水泥森林”，经济学家用“几句话”大胆预测。

一方面，是存量房子越来越多，已经满足居住需求。

从1998年房改到2005年，房地产年均销售面积仅仅在1亿-5亿平米之间，从2010年到2018年，每年的房地产销售面积都高达10亿平米以上。

这20年卖出去的房产面积相加，得出的结果是177亿平米，按每套房100平米来计算，总共卖出去了1.7亿套房子。

看起来1.7亿套并不多，但是，这其中并不包含大量的小产权房、自建房、单位宿舍、房改房，把这些非商品房渠道加上去，再翻三倍都不止。

我们住的房子也越来越大了。

根据统计局之前发布的数据，截止2018年末，人均居住面积已经达到了39平米，按照贝壳研究院提供的数据，39平米的水平，已经与日韩、法国、德国、芬兰基本持平。

那些一直说自己买不起房的人，谁敢说自己在县城和老家没房子？只不过大家都想往大城市里挤罢了。

另一方面，盖房子的速度依然飞快。

近日，恒大研究院经济学家夏磊发文预测，未来10年，全国自住房需求年均高达11.7亿平。

其中，2019-2020年、2021-2025、2026-2030年年均分别为13.6亿平、11.6亿平和11.0亿平，相当于2016、2013和2015年全国商品住房销售面积。

城镇常住人口增长需求中，99.8%来自于快速城镇化阶段下大量农村人口进城，仅0.2%来自于城镇常住人口自然增长。

这样算来，10年时间，房地产销售面积将近120亿平米，仍以100平米一套房来计算，相当于会卖掉1.2亿套房子。

也就是说，前20年时间卖出去了1.7亿套房子，未来十年会卖出去1.2亿套房子。

这就是“水泥森林”的典型特征，经济学家的预测虽然看起来“大胆”，却有几分道理。

房子的需求依然旺盛，但我们要明白，这些购房者的“含金量”够不够足。

如果买房需求全部来自于农村人口涌入城市，三四线人口流入一二线，那岂非又要多出来上亿套的空置房？

如果投机者依然在各个城市之间寻找“价值洼地”，依然沉迷于买卖赚差价的游戏中，真正属于自住群体的购房者，依然寥寥无几。

曾经听到过一句话：房地产是周期之母。

这话乍一听有点“霸气侧漏”的意思，有人说，1998年的房改，释放出了楼市的“洪荒之力”，在城镇化的助推下，各行各业才实现了快速扩张。

也有人说，房地产带给我们的，还有居高不下的住户杠杆率、房屋空置率，以及干涸的“六个钱包”。

这就是房子，仿佛是硬币的一体两面，现在，又到了“抛硬币”的时刻，至于这次要翻开的是哪一面，就留给时间去验证吧。