今年的楼市，从来没有“消停”过。

在年初，一片萧条气氛，开发商不敢拿地，土地市场四处流拍，全国楼盘平均去化率甚至跌破了20%，广州、深圳等地传出高杠杆投机客爆仓的消息，多个热点城市出现了降价促销。

到了3-5月份，又出现了“所谓”的小阳春，房贷利率下降、房企融资环境宽松，地王随之产生，苏州、南京、宁波、重庆、沈阳、郑州，各大热点城市，都成了开发商集中竞争的区域，尤其是那些房价倒挂明显的城市，购房者蜂拥而至，开盘即清盘的现象不在少数。

转折点在7月份，用融创老板孙宏斌的话来说，“房地产金融的收紧力度史无前例”，房贷利率重回高位，房企融资规模大幅下降，9月份环比一度大降50%以上，直到“金九银十”才略有改观。

为什么今年的楼市一再出现“转折”？原因有二。

第一，调控的“容忍度”在变高。

什么叫“容忍度”？

原来的调控，有点“投鼠忌器”的意思，毕竟房地产关联的上下游行业太多，上到建材施工，下到家具家电，限购、限贷、限售等措施一旦收紧，诸多行业跟着走弱，又不得不再次宽松。

因此，一直以来，有一种说法叫“三年收紧，两年放松”。

不过，今年调控的决心明显更“坚定”，宁可忍受一时的阵痛，也要遏制住房地产里的投机情绪，各地发布的房地产政策次数和频率，均创出了历史记录，对房贷利率、房企融资的限制，也与往年大相径庭。

第二，作为一个高杠杆行业，房地产很容易“风吹草动”。

之所以出现频繁的波动，原因在于房地产对资金渠道的要求非常高，只要钱没有流入楼市中，立马就能表现出来。

有两个数据可供参考。

2016-2019年9月末，房地产行业通过ABS获得的融资规模分别为0.34万亿、0.54万亿、1.1万亿和1.26万亿，同期，通过银行贷款获得的融资规模分别为29万亿、36万亿、42万亿和47万亿。

这么大的体量和资金，被“掐住”之后，楼市能有起色才怪。

当然，目前楼市的问题，绝不仅仅出在融资上，比如库存。

易居房地产研究院发布的2019年三季度上市房企存货研究报告显示，在三季度受监测的20家房企中，存货去化周期为13.6个月，环比增长4.6%，同比增长8.7%，延续了去化周期上行趋势。

这20家规模房企的库存，已经接近3万亿元了。

3万亿这个数字，对比每年15万亿的成交额，看起来似乎并不多，但是，这些没卖出去的房子，是自2016年以来，首次出现连续增多的趋势。

哪里的库存最多？

目前来看，待售面积极低、库存告急（库存销售比低于0.3）的城市高度集中在京津冀、长三角和粤港澳区域，目前压力较大的城市高度集中在东北三省，据统计，东北24个地级城市中，有一多半城市库销比超过1。

其实，何止是东北，包括河南、安徽、山西、四川在内的中西部省份，多个地市和县城，在过去几年里经历了“去库存-再次积压”的过程。

在2015-2017年，卖不出去的房子，可以靠拆迁户们消化，拿着钱把城里的售楼部一扫而光，现在棚改货币化没了，多出来的3万亿库存，就是年底开发商打折降价的“催化剂”。

归根结底，从银行流向房企口袋的钱变少了，房企只能靠购房者的钱来维系经营。

银行给房企的贷款究竟降了多少？

经济参考报日前报道指出，同策研究院最新数据显示，其监测的40家典型上市房企，在10月完成融资金额折合人民币235.82亿元，环比大幅下跌65.80％。

多个融资渠道的融资额均跌至冰点。数据显示，10月，房地产企业发行公司债折合人民币101.08亿元，环比减少35.14％；通过发行超短期融资券、向金融机构借款、发行优先永续债券等方式，融资金额60.93亿元，环比减少67.12％；通过境内银行贷款融资40.45亿元，环比减少74.79％。

注意最后一个数字，来自银行贷款的融资，10月份下降了75%！

上文已经说了，银行贷款是房地产融资的最主要来源，每年的规模都高达几十万亿，单月幅度下降如此之大，是之前从来没有出现过的。

其实，真正的考验还在后面，再不抓紧施工，不少开发商就要“延期交房”了。

在2016-2017年的楼市大涨阶段，房企的高周转策略很成功，卖掉了很多房子，不少城市的既有待售房屋库存，就是在这个时期消化掉的。

经历过那几年的购房者，应该都有印象，很多三四线城市，全款、秒抢、日光、清盘、抢房的消息层出不穷。

但是，大部分房企，并没有把卖房子的钱用于施工，而是继续拿地，去争当地王，挪作他用，这也是为什么我们总是把2016、2017年称作“地王年”的原因。

而在2019年底，就是这些房子交工的时间，大量2016-2017年售出的房子，都会集中在年底这个时间点竣工。

现实就是这么残酷，待售的房子变多了，银行贷款变少了，偏偏又赶上了交工的压力，换做任何一个房企，此时都会毫不犹豫的把“回款”放在第一位，而不是玩什么“捂盘惜售”的套路。

这样的困局，会持续多久？

上海易居房地产研究院研究员姚方说，从销售端来看，结合今年“金九银十”落空来分析，四季度大部分房企会加大推盘力度冲业绩，调控不放松的前提下，市场降温态势难以扭转，房企融资难或是长期性的。

“长期”是多久？专家没有具体说出来，可能是一到两年，也可能是三五年，甚至未来10年都是如此，不管怎么说，流向房地产的钱正在变少，是一个无可争议的事实，这样的局面还会持续很长时间，也是业内的共识。

对购房者而言，与其拿部分城市“定向宽松”的消息安慰自己，倒不如务实一些，改变投机赚差价的置业理念，在年底等等特价房的“捡漏”机会。