今天看到一则新闻，关于长租公寓的。
郑州某品牌公寓宣布，其投入的1600套公寓因面临巨大的经营及资金压力，已无力维持公司正常经营。
至于原因，大家也都很熟悉。
一方面，这些公寓高价从房东手里收房源，再低价转给房客，本质上是亏钱的。
另一方面，租客押一付六，甚至押一付十二，公寓给房东还是押一付三，通过扩大租客规模，来维持现金流。
只要规模无法再扩大，这种模式迟早会崩。
数据显示，自2017年至今，已有多达20余家长租公寓因资金链断裂、经营不善而宣告破产。
为什么代表租赁市场的长租公寓，无法找到自己的盈利模式？
原因也很简单，租户是对价格最敏感的人群，房子很难通过出租赚钱。
根据上海易居房地产研究院发布的《2019年一季度50城租金收益率研究报告》，最低的几个城市是：厦门（1.2%）、青岛（1.4%）、福州（1.5%）、深圳（1.6%）和石家庄（1.7%）。
也就是说，在厦门、青岛这些城市出租房子，需要70年甚至80年才能回本。
这就是过去20年，人们逐渐形成的房产观：房子只能赚差价，不能用来租。
问题在于，连一二线热点城市都租不上价，三四线的房子又能好到哪去？
这就是我们正在面对的现实。
房子越盖越多，地铁房、学区房、改善房、养老房、洋房、得房率、绿化率、容积率，名词一大堆，真正的刚需却并不“领情”。
照这样的趋势发展下去，10年后，房子会不会变成“水泥盒子”？
我们可以从以下角度去分析。
第一，未来10年，还会盖多少房子？
近日，恒大研究院经济学家夏磊发文预测，未来10年，全国自住房需求年均高达11.7亿平。
其中，2019-2020年、2021-2025、2026-2030年年均分别为13.6亿平、11.6亿平和11.0亿平，相当于2016、2013和2015年全国商品住房销售面积。
城镇常住人口增长需求中，99.8%来自于快速城镇化阶段下大量农村人口进城，仅0.2%来自于城镇常住人口自然增长。
这样算来，10年时间，房地产销售面积将近120亿平米，仍以100平米一套房来计算，相当于会卖掉1.2亿套房子。
也就是说，未来十年，会卖出去1.2亿套房子。
第二，现在我们已经有多少房子了？
从1998年房改到2005年，房地产年均销售面积仅仅在1亿-5亿平米之间，从2010年到2018年，每年的房地产销售面积都高达10亿平米以上。
这20年卖出去的房产面积相加，得出的结果是177亿平米，按每套房100平米来计算，总共卖出去了1.7亿套房子。
事实上，在商品房之外，加上房改房、单位和学生宿舍、农村自建房、城市小产权房，真正的房屋总量起码还要翻3倍。
保守估计，目前房子总量大概是6.8亿-7亿套之间。
因为小产权房以后会越来越少，照这个数据，来计算商品房的增量，10年后，房屋总量会达到7+1.2=8.2亿套房子。
第三，8.2亿套房子主要分布在什么地方？
央行副行长潘功胜，在2016年提到过一组数据。
他说，现在全国的房地产市场形势概括起来说是总量过剩、区域分化、容量过多，7.2亿平米的库存，70%是分布在三四线城市。
中泰宏观分析师梁中华也说过，三四线楼市的体量，占到了房地产市场的七成。
照这么看，至少有将近6亿套的房子，会分布在三四线城市。
尴尬的是，三线以下城市正面临加速的人口净流出。
澎湃新闻此前报道称，2018年人口净流入量排名前三的地方分别是，广东(84万人)、浙江(49万人)、安徽(28万人)，均为南方地区。
换言之，粤浙皖三个省份，去年流入了超过150万的人口，仅一个广东，就足以令其他地区汗颜。与之对应的，是北方人口大省的无奈，山东、河南分别净流出20万人和7万人，豫鲁两地流出近30万人。
单单一个广东省，就吸纳了近百万级的人口数量，这在以往是难以想象的。
可以肯定的是，未来城市与人口的分化程度会越来越大，不光是珠三角，长三角、京津冀、中西部核心省会，同样出现这种情况，高层级城市“吸人”，低层级城市“流出”，会愈演愈烈。
综上所述，10年后，房屋总量会达到8亿套以上，其中大部分集中在购房需求不足、人口净流出的中小城市。
这些城市的房子，变成“水泥盒子”，也不是不可能。
面对这种形势该怎么办？有经济学家为购房者出谋划策。
经济学家李迅雷11月24日发文指出：由于过去对于房地产市场的依赖，当前居民存量财富有六七成都直接或者间接配置到了房地产领域，而一种资产价格不“上涨”就会“下跌”，不可能一直横盘。
很明显，对于家庭财富大部分都捆绑房产的人来说，下一步，“观望”才是明智的选择。
针对这个问题，曹德旺、董明珠此前也做出过解答。
曹德旺在接受新京报采访时说：如果房地产的问题不解决，还是盖那么多的房子，所有银行的资金、劳工资源等所有的资源都会流向房地产。我建议，削减不应该的、虚假的投资，不搞那么多的房地产，大批的劳动力就剩下来了。
董明珠在接受杨澜采访时讲到：现在年轻人要结婚，要生孩子，本来就想搞个科研，但是找了个对象愁死了，房子也没有，他的精力首先就拿掉了一半。我会逐步做到每个工人“一人一套房”。住房问题不只是民生，更是一种尊严”。
按这两位知名企业家的看法，一方面，需要房地产市场远离投机情绪，缩减投资。另一方面，加快租赁房、保障房的建设，实现“居者有其屋”，就能避免“水泥盒子”的命运。