9月五城区第一个项目终于开盘了。
昨天，龙湖梵城1014套房源已经全部取证，其中659套为预售房源，355套为棚改货币化安置摇号房源，精装高层建面约137-157㎡，清水叠拼建面约150-260㎡，以下是项目介绍。
基本信息
预售产品：高层+叠拼
预售户型：约137-260m²
装修情况：高层带装修，叠拼清水
参考单价：高层2.5万/㎡起，叠拼约570万/套
占地面积：约186亩
容积率：住宅约3.0
绿化率：约30%
物业费用：高层3.4元/㎡·月、叠拼6.0元/㎡·月
开发商：成都龙湖辰顺置业有限公司
物业公司：成都龙湖物业服务有限公司
楼盘地址：成华区杉板桥路与崔家店横二路之间
01
区位与配套：商业吊打周边，差一点完美
东二环的关注度一直都居高不下，特别是建设路板块，很多购房者都捏着房票错过了无数次上车机会，就是为了等四大金刚，但是与建设路一街之隔的东郊记忆板块却被忽视了。
对于三环党来说，龙湖梵城同样值得入手，但是关于龙湖梵城是属于崔家店板块还是东郊记忆板块，这点有争议，龙湖梵城刚好处在两个板块交界处，其实与东郊记忆、建设路商圈并不远，也能享受各项配套，所以准确的说，它也属于建设路商圈、东郊记忆板块。
（东郊记忆）
虽然从区域上讲，龙湖梵城可以与建设路四大金刚做一个比较，但是产品上其实差异很大，首先它定位为改善楼盘，从户型建面也能看出来，和SM锦悦、朗基城、甚至中南融创玖华台相比，龙湖梵城都算是个门槛不低的改善盘。
其次是产品规划上，上百亩的体量和高低配设计，符合一个改善大盘的调性，而且本次高层部分精装报价达到5498元/㎡，这个装标基本属于一线豪宅的标准了。
从位置来看，项目位于成华区杉板桥路，位于沙河边，算是一个江景房，与东郊记忆、沙河城市公园均只有一街之隔，北边的东郊记忆是比较成功的文创基地，周边商业成熟度和城市面貌都比南边的崔家店要好，而龙湖梵城就刚好落在了两个天差地别的板块之间，但项目周边居住环境较好，三公园环绕，与崔家店板块面貌还是有明显区别。
（项目周边）
商业配套：周边的天荟万科城市广场、恒大中央广场、招商中央华城等都有不少的商业，甚至于建设路商圈的SM广场与项目也只有约1.2公里，但是这些商业都可以直接忽略，因为项目自己配建有龙湖在成都第七座天街：滨江天街，总体量达到14万方。
（天荟万科城市广场）
龙湖当年拿的地有180余亩，但是住宅部分其实只有80余亩，其余的100亩地全部都是作为商业用地使用，所以项目自己配建的商业体量非常大，而龙湖又是成都商业做得较为成功的大开发商，所以项目最大的优势也就是商业部分，可以说，龙湖梵城的业主根本用不上周边的这些商业，滨江天街的商业已经足够。
（在建中的滨江天街）
交通配套：与二环杉板桥立交仅有约500米直线距离，顺着杉板桥路往市区方向走几百米就可以直接上二环路高架，或者顺着杉板桥路直接走成华大道，不堵车的话，几分钟就是春熙路商圈，轨道交通方面，现在最近的地铁口是7号线理工大学站，直线距离约1.2公里，顺着杉板桥路就能直达，在建的地铁8号线电力医院站与项目则只有约400米距离。
（地铁7号线理工大学站）
公园配套：项目临近沙河，又是超高层建筑，所以是名副其实的河景房，视野较为开阔，观景效果也非常不错，70%的超高层住户可以俯瞰沙河，高层住户也可以直接观赏夜晚的成都市中心，而周边的公园也非常多，街对面就是沙河公园，沿杉板桥路，市区方向800米开外是麻石烟云公园，理工大学站方向是杉板桥公园，旁边还有沙河环河生态绿带，生态环境在整个区域在售楼盘中都首屈一指。
（杉板桥公园）
教育配套：和其它充满光环的配套比起来，龙湖梵城所在的东郊记忆板块教育资源则略显不足，最近的小学是成都市华林小学，一公里范围内也有成都成华小学（锦绣校区），列五中学南华实验学校、金苹果蒙特梭利幼稚园等，但是缺乏优质公立学校，私立学校倒不少。
02
产品规划：高低配设计，超高层舒适度一般
项目约186余亩，体量巨大，但是大部分为商业用地，住宅部分用地约80余亩，高层部分有五栋，全部为超高层建筑，梯户比为3T3、3T4户，而且楼型为“Y”字型错位布局，尽量错开观景对视方向，避开了其它超高层、高层建筑，前后均无遮挡，在户型打造上，则拥有270度观景面，如此挖空心思在观景和视野上下功夫，其目的就是发挥临河、临繁华商圈的优势，近可观水景，远可瞰夜市。
（项目超高层鸟瞰夜景）
叠拼产品则是项目的高端产品，均为三叠，中叠和下叠部分的住户各自拥有底层的小花园，而上叠部分的住户则拥有顶层露台，其中有几栋是沿河一侧分布，而沙河两侧都是大片的绿化生态带，居住环境不错。
（沙河实拍）
从梯户比来看，1号楼和2号楼是3T3户，共48层，3、4、5号楼是3T4户，共46层，相当于平均40余户业主共享一部电梯，至于层高，达到了3.1米的尺度，考虑到高层部分均为精装交付，且有地暖、新风、中央空调，所以这个层高还是达到了一个改善楼盘的尺度的，居住体验不会很压抑。
关于密度，龙湖梵城17年拿地时，整体容积率为4.11，虽然体量巨大，留给住宅的土地却并不多，所以做高低配就成了最佳的一个选择，并且是超高层+叠拼的搭配，所以超高层部分谈不上什么社区环境。
（沙盘现场）
至于户型，数量较多，我展示两个给大家看看，其它的大家可以在小程序内查阅。
建面约137㎡套四
建面约157㎡的套四
户型解析：两个户型都偏功能性，但是尺度上都达到了改善的标准，观景阳台均达到7米以上，也均为竖厅设计，不同之处是137㎡是围绕交通厅打造的一个户型，虽然户型空间比较紧凑，浪费少，但是动线比较混乱，157㎡户型则是围绕一条过道空间布置，优点是私密性很强，卧室等静区都放到了房间深处，但是也造成了一定的空间浪费。
03
一些补充说明：高低配、教育资源欠缺等
说完了龙湖梵城的优势，接下来是它的一些不利因素。
首先，项目旁边是一个变电站，有人很在意，有人不在意，具体对人有没有影响，有多大影响，我没拿仪器去测过，也没找专业团队去验证过，无法确定，但是根据我学的那点浅薄的物理知识来看，输变电设备频率一般为50赫兹，属于低频电磁波，不常期住在输变电站附近，影响不会很大，担心这个的，大家可以买得离变电站远点，或者在售楼部咨询置业顾问，开发商应该有相关论证。
其次是密度，由于项目为高低配，叠拼部分占用的土地要大于超高层部分，牺牲了一部分居住舒适度，虽然超高层观景效果较好，但是开发强度较高。
另一个遗憾是教育资源较为欠缺，对学位比较在意的希望能知悉这一点，但是目前划片还没有出来，按照就近原则，大概率会是华林小学，不过。。。只要成绩好，学校可以考，师傅领进门，修行靠个人。。。
购买建议：喜欢三环内繁华生活的购房者不可错过，这是一个瑕不掩瑜的优质楼盘，地段、配套都很不错，至于高层2.5万起步这个单价，和当年龙湖梵城拿地价相关，当时楼面地价就是9200元/㎡，而且旁边也有一些小区二手房卖到了3万+，周边清水卖2.3万/㎡以上的楼盘也不是没有。