现实中有这样的一种现象：村集体、乡镇基层政府或是用地单位，在没有任何审批手续的前提下，直接与村民直接签订《某某项目征地拆迁协议》等书面合同，大多会约定以每亩每年1000多的价格“租赁”村民的土地，村民可以长期获得租金。这看似是一个天上掉下来的好福利，殊不知对方转头在土地上建起了房屋，开始了经营，农民才发现自己被摆了一道。这类违法征地我们称之为“以租代征”，其实质就是拆迁方擅自租用农民集体土地进行非农业建设，因其逃避审批程序和税费缴纳，是违法用地的一种重要形式。其不仅侵害了村民的个人合法权益，也损害国家利益，国家曾明确发文禁止。北京京康律师事务所主任史西宁律师通过案例为你讲解“以租代征”。
案情简介
1994年10月1日，姜某寿、郎家村委会签订协议书。约定：为了发展经济，王某新请求甲方（郎家村委会）为新上项目解决协调土地3. 02亩，位置为张皇公路北侧，镇东环路西边（其中含姜某寿承包的土地1. 01亩，其他人的2. 01亩），甲方与乙方（姜某寿及另外二人）约定如下：在每年的10月1日前由甲方付给乙方次年土地补偿费，每亩900元至调整土地为止，乙方必须在合同履行之日起10日内将占用土地上的附属物处理干净，不得妨碍施工的进行。合同上有姜某寿、郎家村委会及王某新的签字。合同签订后，郎家村委会未按协议约定支付补偿费，至姜某寿起诉时尚欠姜某寿补偿费18180元。2014年3月20日，姜某寿向郎家村委会寄送通知书，要求郎家村委会于收到通知后15日内支付补偿费18180元，赔偿损失20000元。同年4月15日，姜某寿向郎家村委会寄送解除合同通知，要求解除签订的合同，并要求郎家村委会于通知之日起15日内交还土地。
依法分析
本案中，土地承包经营权出租合同纠纷中是否存在土地使用权争议，是否应先由人民政府处理。姜某寿、郎家村委会签订合同的目的是将土地用于项目建设，《中华人民共和国土地管理法》规定，“耕地改为非耕地的，须经县级以上人民政府批准”。姜某寿、郎家村委会之间的合同未经具级以上人民政府批准，为无效合同。对此，郎家村委会应负主要责任，对该土地归愿及相关行为的处理，应由相关土地管理行政部门处理。姜某寿所承包的土地被长期占用，应由郎家村委会向姜某寿支付占用费。因土地占用费没有明确标准，故参照双方合同中约定的补偿标准。
姜某寿和郎家村委会签订的土地承包经营权出租合同。约定由郎家村条会租赁农用地作非农建设，是典型的“以租代征”，违法改变土地的农业用途，破坏土地的种植条件，造成耕地永久性损害，应依法确认该流转合同无效，并建议土地行政管理部门依法追究当事人的行政及其他法律责任。但姜某寿出租的土地基于其和郎家村委会签订的农村土地承包合同取得，且政府部门颁发有农村土地经营权证，因此，涉案土地对应的各项权利归属明确，如上所述，本案并不存在土地使用权争议，无须政府先行处理，一审以土地归属及郎家村委会相关行为的处理应由相关土地行政管理部门处理为由，对涉案土地不作处理显然不当。根据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定，土地承包经营权流转纠纷人民法院应当依法受理并作出处理。
办案点睛
本案属于典型的“以租代征”情形。所谓“以租代征”，实质是规避土地用途管理制度，绕开征收审批程序，租用农民集体土地进行非农建设。
国家高度重视农村土地保护，任何单位和个人进行建设需要使用土地的，要么必须依法申请使用国有土地，要么使用经依法登记的集体经营性建设用地。所以农村征地拆迁，绝对不是任何一个小领导可以拍板敲定的，没有国务院或者省政府的征地批文的用地几乎都是违法的。如今部分地方打着为人民服务的旗号，却干着中饱私囊的勾当，在遇到没有征地批文的土地征收中，村民们一定要擦亮双眼，拿起法律武器坚决抵制。