这次谈房价，我们重点不是谈涨幅，而是参考多家第三方机构数据后，看到了哈市新房市场转跌的迹象。
现在的楼市，可以说是“乱花渐入迷人眼”。对于楼市的真实处境，我们既要现象说明，更需要数据补充，大到国家经济局势小到各个城市的经济环境，都会左右楼市走向。当然仅凭房价走势数据就给楼市冷热下定论，这显然是片面的，我们还要看到背后的供需拉锯战、市场预期和主基调。
小诸葛综合多家数据结论，只给大家陈述几个真实现象，哈尔滨新房市场到底如何？
国统局公布70城房价数据 哈尔滨涨幅排名第12位
国家统计局7月15日发布5月70个大中城市商品房销售价格数据。其中，有63城新建商品住宅价格环比上涨，5月为67城。环比来看洛阳以环比2.5%的超高涨幅领跑，北上广深分别跌0.1%、涨0.3%、涨0.3%、涨0.5%。
环比涨幅最高的几个城市，分别为洛阳、呼和浩特、西安、大理，涨幅均在1.5%以上；同比涨幅最高的几个城市，分别为呼和浩特、石家庄、贵阳、昆明、西安、秦皇岛、徐州、洛阳、襄阳、大理，同比涨幅均在15%以上。
新房、二手房涨跌城市数量
哈尔滨6月新房涨幅为1.1%（上期涨幅0.7%），涨幅经历过连续三个月收窄后，开始扩大，6月份全国排名第12位（上期为第29位），可以看出上半年哈尔滨新房涨幅高峰期集中在金三银四期间，6月份随着新房开盘潮到来，新房市场产品开启了新一轮的更替换代，房价整体预期走高。
东三省上榜的其它主要城市中，大连和长春新房价格涨幅均超越哈尔滨，分别为1.2%和1.3%。前阶段房价涨势排名全国首位的丹东，出现了一年以来首次跌幅，此次环跌0.2%，足以看出5月加码的房地产新政威力已显，在限售、限价、限购和打击捂盘惜售、增加土地供应等多方位调节下，丹东楼市投资热度终于消散，涨幅连续三个月收窄后出现了跌幅。
同样被住建部点名的城市长春，5月份房价稍有缓和，6月份再次升温，可以看出“两年限售”“限价”的政策力度，在火热的市场面前作用消退，在新房产品偏向中高端的同时房价持续水涨船高。
再看各个面积段涨幅情况。1月至4月新房各面积段价格变动中，我们发现哈尔滨90㎡以上刚改、改善房源涨幅持续偏高，一方面是这部分房源需求面旺盛，市民的改善需求持续高涨，业主偏向于置换居住环境优越、居住宽敞、涨价预期更高的大户型新房，一方面是新房供应持续低迷，尤其是小户型房源并不充裕，使得刚需客群转向选择范围更大的二手房市场。
而5月份和6月份形势发生了变化，在新房开盘潮到来、看涨预期强烈之时，小户型价格开始走高。
此次144㎡以上偏终极改善的大户型价格涨幅达到了1.2%(上期0.9%），涨幅扩大。90—144㎡刚改类、舒适型产品价格涨幅仅为0.7%（上期涨幅0.4%），涨幅虽有扩大，但与其它面积段相比仍有差距，90㎡以下房源5月份经历了逆转期，价格涨幅1.0%，6月份涨幅高达1.6%。
年中小户型房源涨幅最大，哈尔滨新房项目5月份和6月份陆续开盘，两个月内共有12个项目开盘，13盘加推，物业类别包括高层、公寓、别墅等，高层建面在45㎡—155㎡区间内，户型和面积偏刚需、刚改类。小户型低总价项目集中入市，且位置皆落定于松北、群力等置业及投资热门区域，较低的购房门槛调动起了市民们的购房热情，刚需客群也集中入市，小户型价格攀升速度加快与其市场受欢迎程度不无关系。
去库存基调下供应低迷 7月盛夏市场感知冷意
从一定程度上讲，加大补给，解渴供应也是一种调控手段，这样购房者选择性多了，楼市乱象、抢房现象也会得到一定程度的抑制。哈尔滨新房5月份并没有房源获预售审批，也就是说近一年来首次出现一个月的时间新房0供应，6月份新获证房源量仅有267套，“去库存”的主基调已经体现得十分明显。
目前哈尔滨新房库存还有1610.35万㎡，预计去化周期为18.3个月，去库存压力依然较大。年中随着纯新盘营销活动渐起，老盘抢滩入市拉拢客源，新房市场火药味十足，集中供货期集中在第三季度。
绿地·新里海德壹号开盘现场
这是一个矛盾的市场，库存积压，上半年缺乏新的供给支持，预售证审批延迟，不仅拉低了市场活跃度，更是增加了购房焦虑。不可避免的是在土拍热度催动下，不少在售新盘转为封盘待售，期待后续入市纯新盘标价带动看涨预期，开盘时间延后。极少房源新获预售，再加上开发商惜售，购房者可选择范围大大收窄，无疑压抑了部分购房需求，使得成交量没有完全释放。
第二季度，是新房市场调价热度最高的时间段。
5月末6月初哈尔滨新房楼盘共有17盘完成调价，其中江北就有7盘有大幅涨价，涨幅最高的是慧时代（涨2500元/㎡）和松浦观江国际（四期涨幅1500元/㎡）、松北凤栖湖（涨1500元/㎡），其余几盘泰豪熙江悦、国际金融大厦、恒建橘子郡皆有千元每平的涨幅。
与6月份17盘扎堆调价相比，土拍热散去，7月份哈尔滨新房项目还未出现明显的调价动作，目前新房市场整体房价表现较为稳定。
据诸葛找房不完全统计，7月哈尔滨市预计有13个新上项目，与6月份入市量相当。其中有8个楼盘当属楼市新秀，诸如新松·樾尚、融创·御园，汇智东方悦项目等，虽是初次开盘，却因亲民户型或高性价比成功晋级抢镜担当，本月老盘加推项目约有5个，分布在不同城区，价格在7000元/㎡至16000元/㎡之间，跨度明显。
从区位上来看，炙手可热的江北新区上月有3个纯新盘入市，公认宜居之地群力新区2个，刚需置业热门区域香坊2个。从产品面积分布来看，其中有6盘推出了90㎡以下对口刚需的中小户型房源，其中群力的恒祥荣府、南岗的龙创·新世纪、香坊的新松·樾尚均有60㎡以下的小户型入市，成为首次置业客群和部分半自住半投资客群首要参考项目。
预计7月份小户型产品走俏，会持续推高此类产品的价格预期。
参考第三方数据 哈尔滨房价涨幅或将回落
从整体走势来看，新房价格出现了高位徘徊的迹象。
统计差异一直都存在，因为统计样本和统计方式都不同，但可以为我们指引出大致方向。观察第三方数据，中国房价行情网（中国房地产协会主办）综合了各个城市新房、二手房成交价，给出了统一房价数据，哈尔滨目前房产交易均价为10845元/㎡，环降1.2%（5月份涨幅3.07%，全国排名第四位）。
国统局统计数据里的新建商品房，来源于各地房管部门上传的网签数据。在限价和限网签的背景下，网签时间往往滞后于实际成交时间，而部分高价楼盘的网签价与实际成交价也存在很大悬殊，这就导致新房价格普遍存在偏差。
大城市中心城区土地资源开发殆尽，北上广深早已进入存量房市场，这就导致新房价格无法代表整体市场。对于像哈尔滨这样的二线城市来说，新房成交结构的变化也会显著影响到房价。譬如4月份5月份加推产品中低单价中小户型产品占比较多，使得网签价格并未明显偏高。如果中心城区某些高价大盘集中上市，也会直接带动城市均价的抬升，但也却无法代表真正的市场行情。
6月下旬至7月上旬，哈尔滨新房调价节奏较第二季度有明显放缓，目前在售项目还未出现房价上调动作，而即将入市的13个新项目产品对口刚需，多数定价在万元左右，对房价整体拉动效应偏小。
如果该数据机构不具备说服力，可以参照持续实时更新的冰山指数排名。
7月中旬房价月环比变动
哈尔滨从6月份的持续位列全国前三位，变为7月份持续两周排名倒数第一位，市场整体活跃度明显偏低。
哈尔滨新房行情的表现，是有多重因素叠加形成的，包括地王频出、预售审批趋严、小户型产品供求、一线房企布局、去库存基调、货币化安置等因素。站在“一带一路”建设和对俄贸易风生水起的风口上，哈市今年招商引资、新兴产业落地规模和速度前所未有，“投资越过山海关”的呼声渐起，房价依然拥有强力支撑，从这一情形上来看，房价的持续性仍在。
但哈市也面临着人口缩减的客观现状，所以楼市投资仍需谨慎，把握房产升值的核心要素，如地铁、规模性商圈等，减小后续手中房源难以出手的风险。