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Q&A | 壹
买房也是喜新厌旧
提问：本人目前年收入20—50万，月供极限2万，家庭人家4+2（岳父岳母有时过来帮手带孩子），手上现金130万，再买算首套，广州有一套2000年的65平小两房，广州的房子收租金2600一个月。
现在汉口福星城有129平三房，贷款每月3000左右，我们在汉正街做生意，儿子在红领巾国际上二年级，女儿不到两岁，有首套的房票不知道您有什么好介绍。想买个学区房？提前感谢徐老师。
回答：广州的65平才租2600，这个租售比实在不敢恭维。
算你房子3w一平，65平，总价200万，放武汉也不止租2600元，而且200w现金极限可以在武汉翘动400-600万的房产，武汉二环100平可以租4000，放光谷区域可能租的更高。再则2000年的房子已经快20年，旧房子不拆迁根本不值钱，如鸡肋一样，食之无味弃之可惜。
不知道你还会不会回广州生活或居住，如果回，建议你卖出置换90平左右小三房，如果不回直接卖了回武汉买个好一点的学区房。
第一种情况：不卖广州，就只拿130万买武汉首套学区房，按3成首付，可以够到300-390万总价的，按3房100-130平之间计算，可以买到2.5-3.5万单价的。如果不考虑区域，武昌以徐东，光谷，中南附近为主，比如金沙泊岸，中南汇，百瑞景，佳兆业广场等。光谷以琨瑜府，保利时代，光谷新世界，中建大公馆，正荣紫阙台等。汉口以万科汉口传奇，中城悦城，恒大常青花园，御才名士，育才雅苑，福星金色华府，时代新世界，兴华尚都国际等。汉阳以远洋东方境世界观为主。
第二种情况：卖掉广州，凑330w首付，一步到位直接上市区学区房大平层。汉口区域：泛海国际，武汉天地，万科御玺滨江，常阳永清城等，武昌区域：华侨城，复地东湖国际，万达御湖世家等
第三种情况：直接先置换广州的房产，那武汉只能入白沙洲，四新，后湖，硚口，东西湖，青山，光谷东等分校学区房。
值得注意的是：月供极限2万，可以留点现金在手里保持1-2年左右的还贷补充，避免断供风险。
结论是：你在汉口做生意，又住福星城附近，最好就在汉口选学区房，我个人建议：恒大常青花园，万科汉口传奇，时代新世界，中城悦城等比较适合你，压力不大，又是品牌学区房，未来增值空间大，居住坏境和物业也不错。
Q&A | 贰
老旧产品没有长持必要
提问：徐sir，昨来听讲座很受启发，我的情况是这样的，家里有百步亭小区复式楼200平自住，步梯。儿子一套盘龙城126平，每月还贷3000元，单位福利房在公正路76.44，160万正在出售。
想置换一个电梯房，投资自住两用，看了光谷东的瑞安，感觉不错，这期错过了，但是面积有点浪费，140平做的三房。龙湖的139将阳台全封，面积又扩到了145平了，感觉税多了，不知道光谷还能买那里？儿子盘龙城的房子准备办两证，两年后出手也置换到光谷，您看怎样做好家庭房产调整？谢谢！我刚需有一名额。
回答：不知道你家庭人口如何，如果和老人住，3代同堂，5-6口人，这种步梯房也必须置换掉，宁可换个150-160的小4房带电梯，有能力买叠墅更好，肯定比这种顶层步梯复式楼增值快，稀缺，资源好，相对也好用。
单位福利房肯定是要卖的，过去单位做的房子没有开发经验，那不叫花园小区，只是一排宿舍，你的实力完全可以住更好的品牌小区，有物业，有环境的。
卖出的160万，按刚需名额，可以买到极限480万总价的房产，既然要选光谷，基本上90%项目的高层产品都能买到，关山大道的泛悦城，琨瑜府，中建大公馆，保利时代，光谷东的龙湖，瑞安，碧桂园，大悦城都是不错的选择，现在没有豪宅税，你不担心税多，无非是第二套超过144平，接盘的人第二套要7成首付，压力大一些而已，出手相对慢。
盘龙城的房子2年后，应该可以卖15000左右，而且卖了之后也置换到光谷，如果你们准备举家搬迁入驻光谷，那么现在就可以布局，以光谷中心城为首选，在光谷买房顺序为：
光谷东>关山大道>花山>光谷转盘>光谷南>葛店
如果现在要住，就以大四房为主，大平层或者叠墅，后期再添投资型小三房户型。如果不自住，就以小三房为主，再添大户型自住。
如果比较喜欢光谷，就重仓光谷东，如果可以考虑别的位置，也可以看看其他纯投资项目，比如后湖：首地云梦台，东西湖：恒大常青花园，白沙洲：东原启城，中建铂公馆，万科云城，汉阳四新：城投四新之光，招商1872，招商樾望等，光谷南：长投绿城澜园，花山：联投花山郡等，买10000-16000左右的纯刚需，有倒挂的投资盘，也会有不错的升值空间。
Q&A | 叁
有房票优先考虑住宅
提问：徐sir，本人是武汉人，老公外地的，目前名下就一套房，在惠济路98平米，可以卖250w左右，目前手头还有60w，现金公婆年纪大了，想接到身边照顾，由于我们俩都在武汉天地上班，就近买二七滨江压力太大，而且说实话也不太想跟公婆住一起？请问我需要卖掉现有的房子，去后湖买一个大四房吗？或者直接在附近买一个公寓？
回答：目前你还有房票，一般情况下，能有房票肯定优先买住宅，因此买公寓肯定是备选。目前给两个选择你：
选择一：卖掉自住的房产，凑足300万，在汉口二环或者后湖买一个大三房/小四房，基本上全款可以拿下，弊端就是可能需要至少有两年的租房时间；
选择二：不卖房，直接在阳逻买一套华发峰尚的叠墅，首付60万足够，户型115-141平不等，而且因为是叠墅所以得房率比较高，有露台、院子的赠送，家里老人孩子也比较适合，而且位于在阳逻之心，配套也很方便，有地铁，还自带商业，目前江北快速路也通了，从武汉天地开车过去也不过半个小时，算是比较理想的生活状态。
其实我个人比较倾向于第二种，目前二手房市场行情一般，想卖出去可能在价格上有一点让步，而且在惠济路地段不错，只要不是老破小，未来还是有空间的，买一套华发峰尚的叠墅，目前居住的房子可以出租，也可以自住，比较灵活。
Q&A | 肆
青菱板块未来价值可期
提问：徐sir，我是外码单身狗一枚，手上只有45w，之前一直在看光谷的当代云谷，无奈一直上不了车，看了江夏几个盘，有不甘心买远城区，我目前在光谷软件园上班，月供只能付6000左右，请问还可以买哪里？
回答：按照你这个情况，首付不太高，月供也不能还很多，总价150万左右，目前主城区武昌只有白沙洲可选。但三环内150万有点勉强，供应量比较多的青菱板块可以看看。
坦白说，白沙洲这边我比较看好青菱板块，由于是集中开发，还有长江主轴规划加持，未来应该是白沙洲城市界面最好的，毕竟白沙洲能完整开发的片区不多，尤其是新城阅璟台是目前在售项目地段最好的，门口就是主干道丽水路，距离地铁、三环线都近，算是比较理想的距离，未来上班地铁、开车都很方便，板块内教育资源也不错，项目旁边就有小学用地，有考虑到目前你还是单身，这个可能是未来的婚房，有学校对口也算是一步到位。
而且新城阅璟台整体设计以及排布还是用了心的，正南北朝向，高地错落式阵列式布局还是很加分的，居住的也更为舒适一些。
Q&A | 伍
买房把握几个基本原则
提问：我和老公名下有2套房，一套是老公婚前单位分配武昌区东湖附近的90平方房产，另一套是婚后两人共同购买一套房江夏水晶俪都127平方的房产，贷款已结清。目前2套房已经出租，本人目前住在江夏藏龙岛的单位的公租房里，目前想卖掉江夏水晶俪都的房子，以首套的名额的购入一套，2个小孩已经上小学了，想请教下目前房产如何优化？
一、资金情况：卖了水晶俪都可入190万、年收入30万左右
二、公积金情况：水晶俪都公积金已经贷款过一次了。目前公积金夫妻俩帐号各自有余额。
有以下几个问题请教你：
1.是我的首套名额购买1套，然后再以老公2套房的名额购买1套（夫妻俩的公积金还都可以用一次），以后我也可以在购买第二套，或者你还有更好的建议吗？
2.如果是自住+投资的需求，目前购房有什么好的建议？
3.如果公积金+商贷组合 ， 是否符合条件？
回答：卖出后，手头190w资金，买房依然把握几个原则：
1、能买核心地段优先核心盘。
2、能买住宅以住宅为主
3、如果纯投资，90-120平小三房为主。自住投资，二胎时代必须130-180平之间，上了200平基本上都是豪宅盘，不谈涨幅，解决的是一张房票的总收益问题。
首先，投资具体怎么打？目前拥有1个首套，2个二套名额
建议：先用足1个首套，3成首付，最大负债撬动一个自住面积的盘，如果习惯了光谷，把水晶俪都出掉，换光谷中心城或者关山大道，优化你的下一个标的，比如新盘以龙湖光谷城，瑞安创新天地，碧桂园云玺，云境，琨瑜府，保利时代为主，二手以中建光谷之星，国采光立方，光谷188等，这些盘大部分以18000-25000元/平，按100-140平计算，总价在180-350个之间，首付3成在60-110个，月供在7k～1.5k。自住盘以离单位近，孩子上学近为主，舍近求远也很辛苦，除非纯投资。
其次，还剩80-130个，可以再考虑追一下花山联投，碧桂园～白沙洲东原，中建，万科～四新招商，城投等，或者一些超热盘，比如恒大常青花园，首地云梦台，福星华府等都有倒挂的，还可以考虑一些学区房和滨江盘，比如汉口的时代新世界，万科汉口传奇，远洋万和世纪，仁恒世纪公园，再就是汉阳内环远洋东方境世界观，万科金域国际等。
再次，2个名额用完后，剩下的资金可以给两套房持续供血，如果你选的2个标的房总金额较小，可以再看一下不限购区域，找阳逻，武湖，五里界，横店，汉南，蔡甸，葛店，红莲湖看看，一些不到9000的低价盘，未来涨幅未必不比市区好，毕竟武汉是一个没有中心的城市，开发商现在都在3-4环之间大量拿地，未来的热点也在这些区域，跟着规划走，跟着刚需客户走。
最后，留一个二套名额，等手上攒点子弹之后，后期再进行加仓。
至于公积金，当然可以用，一人极限60w，一共2次机会，组合贷也是很好的，毕竟现在商业利率没有折扣，有的话，可以考虑哪种更划算。
Q&A | 陆
合理资产配置 静看市场涨跌起伏
提问：房一：坐标东西湖区金银潭永旺附近，143平四房两厅两卫三阳台带地下车库，自住装修，临湖环境优美，房龄10年，2010年购买花了70万，预计卖价230万，除去贷款到手220万；
房二：泛海国际，小三房100平，三房两厅两卫，实际面积80平，对口红领巾小学和武汉一初，7号线地铁口。2017年年中购置二手房落地价格340万，后精装修花了20万，贷款150万，尚未入住。现在售价预计350万元，除去贷款到手200万元。
以上是名下两套房产，准备卖一套置换到光谷自住，然后搬家到光谷。两个方案：
1、卖房一，然后二套房名额去光谷买个140平一家三口住，再用老人首套名额在光谷附近买个小房子给老人住。缺点是房二每个月8400元房贷，再加上光谷房贷，压力有点大。老人也可能贷不了款。
2、卖房二，房一过户给老人，然后自己首套房名额去光谷买套大房子一家三口住，再自己二套房买个小房子给老人住。缺点是卖房二，差不多亏损了30万。优点是房一可以出租3000多每个月，光谷两套房还贷压力还好。
回答：先说说你这两套房的情况。
第一套：10年如果不买金银潭可能你现在收益更高，这个片区也就是这两年市区爆涨后，被常青花园整体带起来了。测算了一下，你只卖了1.6w/平，卖价也不太理想。
第二套：泛海之前一直规划的很好，但是建设时间太长，房价一直都是片区的领跑者，溢价较高，关键是你入的时机不对，17年正是二手房比新房贵20%的时候，340w落地接盘100平，单价3.4w，加上后面还花了20w装修，实际成本在360w，我在想，你当时怎么下的手？目前泛海对外也只卖3.1左右，加上这2年的利息，你首付的理财回报，典型的高位站岗，最有趣的是现在还只能卖350w，别人买房投资是挣钱，你买房不仅被套牢2年，现在还是亏损状态。
再说一下你的两个选项。
第一选项：卖房一，拿220万去光谷买房，首付一套110平左右的，按第二套算，总价200w，首付100w，月供6k左右，剩下的钱买个小户型给父母住，搭配一下，这个想法是很好的。无非买哪里的问题。
第一种买法：关山大道琨瑜府，泛悦城，保利时代，正荣紫阙台等，配一个光谷汇景45平，90w左右，一次付款也够。手上还剩30w，可以留着输血月供。
第二种买法：光谷东龙湖，碧桂园，中粮祥云，瑞安等，配一个花山70-80平小户型，比如亿达，万科等。
第三种买法：光谷东葛店，等地铁通了也很方便，毕竟葛店价格低，不限购。
第四种买法：光谷东光谷南，现在地铁很方便，光谷南也不算太远。
再谈贷款压力问题，我认为收入和月供比例1:1合适，适当加负债，对房产投资是有好处的，我月供6位数都没说压力大，年轻人应该想着去努力挣钱，早日实现A8，而不是怕压力。
第二选项：此方案不可取。将房子对敲给老人，本身损失一道税费，泛海既然在高位接了盘，并不是说它就不涨了，马上泛海有几大利好，毕竟熬了10多年，这么好的核心地段。而且江汉区已经没有什么地了，最后一块市中心的绝版宝地，现在江岸区27片区都到了4w以上了，江汉区的价格已经明显变成了洼地，水往低处流，迟早会填平，可以先等等，到时候再看再置换也不迟。
另外金银潭的房子如果出租3k，并不是很划算的选择，租房是最伤房的，很多长租公寓的公司收你的房子，5年一签，说白了，就是5年后，这些装修就稀烂了，要重新翻新，你自己花了20-30w装修的房子，一年还没租个3-5w回来，3-5年就被租户踹烂了，你也心疼。
所以赞成你的第一方案，无非如何去买标的，看完后，我们再细聊具体盘。
投资有风险，入市需谨慎，以上建议仅供参考
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