德房海外地产
转眼间，2019年已过大半，有人说：“2019会是最差的一年，但也是接下来十年最好的一年。”，这一年的菲律宾，作为亚洲经济第一季度增长率最高的国家之一，有着让所有淘金者为之疯狂的5.6％增长率。
其中房地产作为菲律宾对外国人最友好的产业之一，受到了全世界的热捧，究其缘由，是因为这里藏着下一个投资置业黄金十年的起点。
马尼拉发展如何？
贫穷与落后，罪恶与肮脏是很多人对菲律宾的初始印象，资讯大爆炸时代，新闻质量良莠不齐，偏见太多，现实是马尼拉这个城市中产阶级的数量，以及他们的消费力，远超所有人的想象。
大马尼拉地区人口超两千万，占全国人口的20%，这里聚集了菲律宾最多的中产阶级及以上的家庭，马尼拉的GDP占菲律宾全国的比例接近40%。
由于菲律宾被西班牙殖民三百多年，后来又在美国接近半个世纪殖民统治下，所以菲律宾人的生活习惯、文化风俗、城市建设均受到西班牙的影响，菲律宾本地人的姓名，还有很多地名和历史建筑都保留有西班牙的风格。
而法律体系和政治体制又和美国接近，实行英美法系，因此菲律宾对私有产权的保护也非常完善，大部分土地为个人所有，享有永久产权。
菲律宾人消费习惯和生活方式上也比较偏欧美，又喜欢认准大品牌，有的年轻人买双鞋都宁愿分12期付款买耐克鞋，买房子也一样。
以Ayala、Robinsons 、Megaworld、SMDC等大开发商为首的房子，哪怕卖的比周边项目贵，当地中产家庭也会抢购。
马尼拉楼市发生哪些变化？
马尼拉房地产市场和前几年相比，无论是在价格还是在操作模式，以及开发商市场推广的方式，都发生了很大的变化。
马尼拉楼市的特殊性，决定了如果我们依然用投资国内房地产，或者投资东南亚其他城市的方式去看马尼拉，是不太容易挑到好的项目的。
1 中国人入场速度加快
说到这里可能有人会质疑，中国人这些年到处买房子，到哪里不都是最大买家么？还真不一定。
例如在马尼拉赌场区附近的项目，这边房子库存消耗非常快，尤其以中国人居多，其次是新加坡、日本和韩国。
而偏北部区域的Ortigas、奎松、曼达卢永的项目，售楼部的人丝毫不担心外国人40%的份额用完，因为本地人购买的份额早就超过了60%，而来买的外国人，中国内地的买家反倒比较少。
不同区域、不同开发商的项目，销售的反应差别那么大，其实总结下来可以发现几个规律：
第一，目前马尼拉楼市的外国买家里，中国内地还没有成为主流买家，是晚于香港、台湾，以及新加坡、韩国、日本的，但以后很大可能是会成为当地外国人买家中的主导者。在赌场区就已经有这个趋势了。
第二，不能忽视了当地中产及以上家庭的购买力，否则也不会出现主流开发商的项目被大部分本地家庭买走的情况，尤其是一些社区型住宅。
2 政府和开发商的重心转移
另外一个会对马尼拉房价有中期影响的大趋势，也是作为投资者需要密切关注的话题，就是政府和开发商重心转移的问题。
目前无论是政府的基建规划，还是开发商新的房产项目，都有往大马尼拉北部区域发展的趋势。
过去的两个重要的CBD区域，Makati和BGC，由于土地资源有限，目前没有剩余的可供开放的大型地块，而且本身区域面积有限，可以容纳的人口和资源也是有限的。
所以现在开发商是逐渐往Ortigas北部区域发展，而政府为了促进整个大马尼拉的均衡发展，也在大建特建计划中，在北部区域增添了很多基础设施。
开发商的重心往哪边？
在马尼拉人口比较集中的区域都走了一圈，可以很明显地发现，马尼拉的发展重心在往北部迁移。
看马尼拉哪些区域有投资潜力，有几个简单粗暴的方法：
一看哪里人多，这样可以筛掉一大半未来不明晰的地块，尽量不碰看不懂的区域。
二看最大的几个开发商都在哪里圈了地，这既代表了政府的规划方向，也代表了开发商重金支持的地块。
纵观马尼拉三大CBD房源销售情况，截止今年上半年，马卡蒂和BGC的优质房源已所剩无几。
在马卡蒂和BGC这两大CBD无地开发，地价飙涨的状况下，开发商把目光投向未来政府的重点关注对象——处在南北必经之路上的Ortigas。
最近两年，菲律宾前五大开发商在这两个地区疯狂圈地开卖，既是开发商真金白银的投资，也有政府引导的原因。
为什么开发商都在争抢这两个地块？
“地价便宜、人口集中、重要交通要道”
这就是最重要的原因！
Ortigas地处大马尼拉的中心，往北可至奎松，往南可至马卡蒂和BGC，交通很方便。再加上这里房价便宜，单价大约在2.5万-3.5万人民币之间，相比马卡蒂和BGC均价3.5-5万人民币的房价，还是友好很多。
另外，Ortigas是马尼拉三大CBD中现代化最强的一个区域，人口密集、BPO业务聚集、跨国公司聚集、高级白领众多，像亚洲开发银行、汇丰银行菲律宾总部、BDO总部、菲律宾证券交易所、香格里拉酒店、亚洲最大啤酒商之一San Miguel总部等很多大企业都将总部设在了这里。
Ortigas加上奎松，聚集了马尼拉最多的富人别墅区，光是Valle Verde就有6个别墅群（Valle Verde 1-6）分布在这两个区域。
这些中高收入的家庭怎么去Ortigas中心的CBD，或者去马卡蒂和BGC上班？开车走C5大道。马尼拉轻轨地铁线路还不完善，目前已通车的是3条轻轨，人流巨大。
所以大部分家庭都是开车上下班。C5大道就成了开车通勤的交通要道，因为这条大道穿过整个奎松市和Ortigas，一直延伸到BGC，最终目的地是机场。
C5大道沿线，就是现在各大开发商争抢的宝地。沿途包括Ayala，Rockwell, Vistaland, Megaworld，SMDC，Robinson，DMCI等知名开发商纷纷入驻。
而Ortigas的地价房价相比BGC来说
还是一个价值洼地！
见识过马尼拉的“堵”之后，就会明白轻轨、地铁和高速公路的开通，对于交通出行意味着什么。通车之后，不仅能将CBD附近的一部分人群疏散到Ortigas北部，也能吸引很大一批外省进入马尼拉工作的年轻人。
这一部分人，将给Ortigas带来庞大的住房需求，只要有庞大的住房需求，房价就不会垮。
2022年马尼拉地铁一期会通车，到2025年南北铁路和地铁线会全线开通，从开建到通车这两三年时间，就是留给马尼拉楼市的新机会。